李宇嘉：中介收費隨行就市須先建基礎秩序

◎李宇嘉

如果房地產中介收費隨行就市、市場調節，可以借助中介之間的競爭來降低中介服務費、利好消費者，這本來是個預料中的好事情。正是基于這種考慮，不久前的8月1日，天津關于 《進一步規范房地產中介服務收費通知》正式開始實施。但是，意想不到的是，放開讓市場調節的結果卻是“漲聲一片”，天津的一些大型二手房中介公司紛紛將二手房交易服務費從總房款的2%上調至3%。為此，當地價格主管部門根據《反壟斷法》，對涉嫌違法企業的價格行為展開摸底調查，并將依據調查結果進行處理。

目前來看，天津此次上調服務代理費的主要是占市場份額最大的三家中介。考慮到我們平時對于中介本來就沒什么好的印象，中介服務漲價很容易給人以價格合謀或價格壟斷的印象，以反壟斷來討伐也就不難理解。但是，情緒歸情緒、猜想歸猜想，理性地看待，市場經濟條件下，價格漲或跌本來是一件很正常的事情，“到底是否屬于價格壟斷”的最終定性還是要當做一件嚴肅的事情來看待。

中介服務費高或低，關乎老百姓自身利益，畢竟2%也好、3%也罷，其絕對數額可能就是一個白領一年的收入。但關鍵是這個費用是否從適度的競爭中來，而并非是絕對數字的高低、一定時期內的漲跌幅度。表面上看，中介市場競爭非常激烈，甚至可以用慘烈來形容，但是在多數城市，少數幾家大型中介占據市場絕對份額、店鋪多、相互聯網，規模優勢明顯，再加上買賣雙方信息不對稱，好的房源基本上控制在幾家大型中介手中，買房者也一般比較信賴大中介，這就為少數中介控制市場、操縱價格提供了先天優勢。

由此推理，中介服務費可能并不是從充分的競爭中產生。而且，我們也觀察到，中介服務收費標準也并不完全順應市場波動而波動。比如，近期二手房市場下滑明顯，很多城市老百姓選擇觀望，但中介代理費用并沒有因此而下調，有壟斷價格的嫌疑。但與此同時，作為關系國計民生、與老百姓住房非常密切的房地產中介，其在緩解住房供求信息不對稱、發布片區住房供求和價格的微觀信息、解決老百姓住房問題、防范交易過程中的法律產權風險上發揮著非常重要的作用。

從這個角度看，在是否屬于價格壟斷定性方面，要本著社會本位的思想，不僅要保護一直以來被認為處于弱勢地位的購房者利益，也要保護中介機構能夠獲得適度競爭下的合理利潤、從業人員獲得合理的工資，這是一個行業成熟應該具有的秩序和生態。中介服務拼的是辛苦工作、服務周到和細心，本身技術含量很低，從業準入門檻也就很低。因此，若實現想象中的完全市場競爭，中介服務的價格應該比目前要低。但評估價格高或低的時候，除了市場結構的因素外，還要考慮行業的成本特性。

中介服務行業都屬于輕資產行業，也就沒有違約時可置信的經濟處罰，再加上準入門檻低，服務的質量和誠信很難保障。房地產中介最為典型，其成本包括店鋪租賃成本、人工成本和代理服務成本等三個方面，且具有剛性和邊際遞減的特征，租賃成本和人工成本在逐年上漲（這與樓市行情關系不大），而只有實現代理服務的規模化，才能分攤這三方面的沉沒成本，適度集中是必要的，而并非是完全競爭。

因此，即便完全競爭實現了降低中介服務價格的愿望，但由于成本剛性且邊際遞減，降價的同時也會導致單位成本增加、服務質量下降、欺詐等負面問題的出現。這就是為何每次樓市進入下調周期，中介都會大量關鋪、人員大量退出行業，因為規模效應沒有了，成本無法分攤而使得行業平均利潤、平均工資低于其他行業，從業的相對優勢不在了。同樣，這也是為何即便樓市進入調整期，中介服務收費并不可能隨著樓市下滑而同步調整，甚至還要漲價，只有這樣才能支持沉沒成本分攤。當然，這只是基本邏輯分析，具體的比較還要實證分析。但不管如何，筆者認為，不論是定性“是否屬于價格壟斷”這樣的大事，還是在行業服務定價高低方面，都要謹慎而不能輕易地判斷。為此，主管部門需要做兩方面的工作：一方面，需要制定行業服務的標準，細化服務條款和每一個環節的收費標準；另一方面要對中介服務行業進行成本核算，這是基礎。

具體來說，目前中介代理二手房買賣服務，涉及發布房源、看房、居間和買賣合同簽訂、辦理贖樓抵押、擔保和過戶等等，流程清晰且固定，政府主管部門和行業協會應該將每一個環節服務的內容、服務的標準細化和量化，這樣就能夠理清行業服務的基本內容、服務的最低標準、收費的最低標準。在此基礎上，通過摸清楚中介服務的成本核算，并將制定收費標準與行業平均利潤和社會平均利潤的比對結合起來，與行業平均工資和從業人員平均工資的比對結合起來，以此為基礎才能判斷行業定價是否合理、是否存在價格壟斷或欺詐。

更重要的是，服務內容和收費標準明確了，就能夠將“什么是好的服務”和“什么是壞的服務”區別開來，而消費者支付更高的價格時，也就能判斷到底能否獲得更好的服務質量。這樣，消費者就愿意給能夠提供更好服務的中介支付更高的服務價格，打破價格壟斷和讓市場來調節服務收費的目的。

再回到主題，天津發布《進一步規范房地產中介服務收費通知》，是為了貫徹實施今年6月份國家發改委和住建部聯合發布 《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》，目的是貫徹十八屆三中全會簡政放權和推進房地產行業市場深化。意圖和目的是良好的，但由于市場基礎秩序不具備，單方面推進市場化和政府放權必然帶來無法避免的亂象。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）