廣州百億物業維修資金“蘇醒”：業主自管 可買國債增值

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

前不久，媒體關于住房專項維修資金的相關報道引來關注。據中國物業管理協會物業維修資金研究專業委員會的不完全統計，自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國收繳的維修資金在5000億元左右，而這些資金大部分處于“沉睡”狀態。

據《每日經濟新聞》記者了解，廣州市國土房管局日前發布 《廣州市物業專項維修資金管理辦法 （征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），規定專項維修資金未來擬劃轉小區業主大會實行直接管理，并可用于購買國債或者定期存款提高收益。

長期關注物業管理行業的廣州市律師協會民事法律專業委員會秘書長程磊在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，《辦法》明顯降低了專項維修資金的使用門檻，更好地實現了其保值增值功能。

業主自管專項維修資金

按照原有規定，廣州市物業專項維修資金由該市的物業專項維修資金管理中心負責資金歸集和監管，維修資金由政府指定的銀行負責管理，作為資金所有者的業主并沒有選擇權。

但《辦法》第十六條要求，已有業委會的小區，由業委會負責組織實施，可以委托物業服務企業負責具體工作。沒有業委會的小區，相關業主可以自行實施或者委托物業服務企業負責實施，也可以向所在的居委會提出申請，由居委會在所屬街道辦的指導和監督下負責組織實施。這意味著，專項維修資金將可以由小區業主自己做主。

“根據有關機構此前的調查，廣州市內有業委會的小區僅有20%，按照之前的辦法，沒有業委會的小區專項維修資金必須由物業服務公司代管。”程磊告訴記者，《辦法》相當于允許業主在居委會的監督下直接管理專項維修資金，降低了由其他部門代管所存在的監管風險。

回報率低是專項維修資金面臨的另一問題。根據廣州市審計局今年9月份提交的審計報告披露，至2012年末，全市共有2967個樓盤的149.94萬戶業主交存商品住宅維修資金，資金結余約88.8億元。審計結果表明，資金總體安全，主要的問題是保值增值差，資金處于貶值狀態。

此外，《辦法》明確，在保證物業專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買國債或定期存款，購買方案要經業主大會同意，但禁止利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

廣州市社科院高級研究員彭澎表示，《辦法》更好地解決了專項維修資金回報低的難題，以今年5月發行的憑證式國債為例，1年期票面年利率3.6%，3年期票面年利率5%，定期存款的收益率也相當，收益率遠高于全市以往維修資金的平均回報水平。

降低資金使用門檻

據《南方都市報》此前的報道，廣州目前約130億元的物業維修資金，已經使用了1億多，這意味著，該筆房屋“養老金”的使用率約為1%，大筆資金“沉睡”成為物業維修資金的真實寫照。

“使用門檻過高，是物業維修資金使用效率過低的主要原因。”程磊表示，按照原規定，使用公共維修資金必須由業主大會三分之二的業主同意，但要找到這么多的業主簽字并不是一件容易的事，特別是沒有成立業主委員會的小區，要動用住宅公共維修資金幾乎是不可能。

《每日經濟新聞》記者發現，《辦法》補充規定，當發生嚴重影響到業主生活秩序、威脅業主人身財產安全的緊急情形時，如屋面漏水、電梯停運、消防及水電設施故障等，或者是其他由業主大會表決通過確認的緊急情形，均可簡化程序申請緊急使用維修資金，不需要通過三分之二的業主同意。

“《辦法》的落實還需要更多細則出臺，比如說在業主自管專項維修資金的過程中如何監督，需要進一步細化。”程磊認為，廣州此次出臺的實施細則有望解決以往使用率低與增值收益有限等難題。而隨著越來越多商品房將進入保修期，專項維修資金作用也愈發明顯，廣州的上述做法也為各地細則的出臺提供了樣本。