養老產業：百萬億“藍海”待發掘

日前,中國老齡科學研究中心發布我國首部老齡產業發展藍皮書《中國老齡產業發展報告(2014)》（以下簡稱：報告）,體現出我國對老齡產業的日趨重視。有機構預計，到2050年逾百萬億元的消費潛力、近36.8億的老年人口就診人次、7900萬左右老年人口的養老需求，將會吸引巨量的資本進入。昨日國務院常務會議要求重點推進六大領域消費，養老消費便在其中。會議指出，要鼓勵養老健康家政消費，探索建立產業基金等發展養老服務，制定支持民間資本投資養老服務的稅收政策。政策不斷加碼有助于中國養老產業的快速發展。分析人士指出，老齡化人口的快速增長為養老產業帶來較快發展機遇，并開始吸引地產商、專業養老機構等各路資本駐足關注，目前房地產行業走到下半場，客戶細分是趨勢，養老地產作為細分市場的重要領域，市場前景廣闊。

首部老齡產業發展藍皮書發布

報告顯示,我國已經處于老齡社會初期,人口老齡化進程加快釋放了老齡產業發展空間,未來中國將成長為全球老齡產業市場潛力最大的國家。

根據預測,2050年全世界老年人口將達到20.2億,其中,中國老年人口將達到4.8億,幾乎占全球老年人口的四分之一,是世界上老年人口最多的國家。2014年至2050年間,中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右,占GDP的比例將從8%左右增長到33%左右。我國將成為全球老齡產業市場潛力最大的國家。

當前,中國老齡產業發展政策環境良好,市場需求逐漸釋放,市場供給不斷擴大,社會力量參與老齡產業的熱情日益高漲,迎來了前所未有的發展機遇。老齡用品業市場日漸升溫,老齡用品、輔具和保健品等需求旺盛；老齡服務業發展持續加速,以養老服務、健康服務為主的老齡服務業成為市場投資熱點，老齡房地產業市場供給走旺，以房地產開發企業、保險公司等為代表的各路資本競相投入。

報告同時指出,在看到大好形勢的同時,也要看到中國老齡產業發展還存在有效需求不足、產業結構不合理、產業組織發育遲緩、產業政策不明晰等問題。在經濟結構調整、政府職能轉變和政府加大對老齡產業扶持的新形勢下,老齡產業作為老齡社會條件下的基礎性產業、支柱性產業和戰略型產業,既是未來中國宏觀經濟的重要組成部分,也是發展老齡經濟和應對人口老齡化嚴峻挑戰的戰略選擇。

養老地產前景廣闊

2013年9月，國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》鼓勵提高養老設施供給，表示到2020年全國社會養老床位數達到每千名老年人35-40張。昨日國務院常務會議指出，要鼓勵養老健康家政消費，探索建立產業基金等發展養老服務，制定支持民間資本投資養老服務的稅收政策。政策不斷加碼有助于中國養老產業的快速發展。

目前房地產行業走到下半場，客戶細分是趨勢。養老地產作為細分市場的重要領域，商機巨大。根據聯合國的預測，我國65歲以上老人人數未來半個世紀都會保持較快速度增長，并會在2060年達到3.69億的高點，占總人口比例達28%。僅考慮9073計劃的機構養老部分，則預計年平均增加老年地產面積約占住宅年銷售面積的1.4%。但若考慮活躍長者等非機構養老，則年新增量要更多；據測算，年平均新增建面可占2012年住宅銷面1.4%-13.3%，中性假設每年6000多萬平方的規模，占當前住宅市場銷售比例在6%左右。

目前我國養老地產主要分為常住養老和“候鳥式”養老兩大模式。兩者的主要差異在于居住時間的長短。常住養老又分為CCRC社區模式、居家養老模式和以房養老模式。以上三種模式中CCRC社區在國外開發相對成熟，且市場認同度相對廣泛。居家養老和以房養老是目前國內主要方式，其中與保險相結合的以房養老模式處于政府積極探索方向。

面對養老地產這片藍海，越來越多的機構加入養老地產的開發大軍中，歸納起來，目前參與或擬參與養老地產開發的機構主要有以下四類：一是傳統地產開發商，二是保險資金，三是地方政府與慈善基金，四是國外機構。

“候鳥式”養老主要包括異地養老服務中心、度假式養老基地和買房投資。異地養老服務中心模式主要指以季節為周期在不同養老公寓之間進行更換。該模式特點在于滿足老年人旅游養老、度假養老、回原籍養老的多重需求。度假式養老基地的實質在于以養老文化為核心推行休閑度假服務。該養老模式的最大好處在于可以將老年人養老需求與全家互動活動、定期度假或學術交流等相結合。