借小股操盤跨界養老地產 云南城投青島拿地

每經記者 杜冉樂 發自成都

繼近日巨額定增之后，云南城投又開始推進地域擴圍與跨界運作。

10月30日，云南城投（600239，SH）對外公告稱，下屬企業云南安盛創享旅游產業投資合伙企業（以下簡稱安盛創享）擬與北京天安佳盈置業有限公司（以下簡稱天安佳盈）合資成立項目公司，擬定注冊資本8000萬元，參與青島拿地及相關地塊的后續開發。

據了解，安盛創享擬持股49%，天安佳盈持股51%，同時約定拿地及后續支出總額不超過6億元，由安盛創享以債權形式向項目公司借款，年利率14%，且合作方以上述持有股權質押于安盛創享。

云南城投公開表示，上述布局有利于品牌輸出，探索養老養生產業。《每日經濟新聞》記者注意到，這其實是云南城投借助小股操盤跨界養老地產的一次嘗試。

按照云南城投的表述，項目地塊位于青島市城陽區城陽街道瑞陽路北側、薈城路西側，選址于城陽區規劃的會議會展區內，地塊緊靠進出青島的兩條南北大動脈青銀高速和銀湖高速。

據了解，項目地塊大約占地442畝，總建筑面積53萬平方米，綜合容積率1.8。云南城投方面透露，目前這個項目地塊內無拆遷，土地取得后可快速啟動項目建設。

熟悉青島樓市的銳理數據青島分公司總經理馬光明向《每日經濟新聞》記者表示，城陽區面積大，屬于青島市的郊區，直線距離20公里。

按照合作約定，上述意向地塊的土地成本及后續開發支出不超過6億元，而這筆錢將由上述基金以債權形式投入項目公司，但合作方須以持有51%的項目公司股權質押于上述基金。此外，這一借款交易年化成本14%，期限3年。

云南城投方面表示，上述拿地符合公司戰略規劃，有助于探索養生養老產業，也有助于形成品牌效應等。馬光明認為，城陽區的定位就是青島市的“后花園”，氣候資源較好，有產業和人口，開發養老地產也具備一定的市場基礎。

“云南整體經濟較為落后，人均收入和消費理念與發達地區還有差距，目前做養老地產還比較難。”云南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研告訴《每日經濟新聞》記者，青島市人均收入和消費能力相對強一些，云南城投選擇青島可能有這方面的考慮。

實際上，除了云南城投之外，當前包括萬科、保利、招商等一線品牌房企以及中天城投等眾多區域房企也在加碼布局養老地產。此外，險資、私募等社會資本也在強勢進駐這一領域，試圖從中分得一杯羹。

在周大研看來，當前我國離退休人員越來越多，但以居家養老為主，而將來肯定要進入專門的養老社區。云南城投布局養老地產，實際上是在推進專業化之下的多元化戰略，比如同樣是地產開發，其做過住宅地產、旅游地產等。

然而，當前多數養老地產仍只是賣養老投資產品，養老真正需要的醫療服務等需求仍存在短板。長城證券報告稱，對于銷售策略的養老地產，盈利能力的彈性在于土地成本；以持有為主的養老地產，投資回收期普遍在10~15年，年投資回報率8%~10%。

馬光明表示，“目前國內房企還沒有形成一套成熟的盈利模式，有錢的人不去買，沒錢的人又買不起，現在養老地產整體銷售不太好，多數仍處于探索之中。”