“雙十一”前先出手 社區O2O領域房企大戰馬云

5年前，馬云創造了“雙十一”“光棍節”這樣一個屬于電子商務C2C的節日，讓消費者完全接受了足不出戶網絡購物這一新的消費方式；及至2011年的“6·18”電商大戰，阿里旗下天貓又率先與京東、蘇寧、國美等對手混戰一番，向市場普及了B2C的概念。這幾年來，消滅了空間距離的“網購”模式大行其道，將傳統商業壓得喘不過氣來，他們左沖右突，希望能找一條突圍之路翻身。

悄然間，人們又開始越來越多地談論起“實體店鋪”、“購物體驗”這樣的詞兒，開發商、中介和互聯網等各路人馬正圍繞現實存在的一個個社區激烈爭奪消費入口。這就是眼下大熱的社區O2O。有分析師認為，互聯網巨頭優勢在于線上流量，但由于舍棄了“鄰居”這個天然關系，其撮合的交易并非最優，線下壁壘、社區經驗壁壘、社區物理邊界，都是電商巨頭們難以有效逾越的障礙。最近一段時間，房地產開發商和中介公司密集進軍社區O2O，趕在“雙十一”這個互聯網企業大顯身手的日子之前打起頭炮，這是一副要PK馬云的架勢！

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競爭格局

資本追捧社區O2O互聯網、開發商、中介誰是勝者？

每經記者 區家彥 發自廣州

圍繞社區消費端口的爭奪，目前正進入白熱化階段。

在上海，做房屋銷售代理、中介出身的易居中國，已開始布局進入社區O2O領域。易居旗下社區增值服務集團推出的 “實惠”APP將與上海本地報刊合作，據稱拿出了近億元開展回饋讀者的活動。易居曾經的同行信義房屋，在首個房地產開發項目中引入了社區營造的概念，也想以社區為平臺，吸引更多社會群體參與開發。

而在開發商領域，除了萬達、寶龍這些早已耕耘社區O2O多年的開發商外，參與新型城鎮化建設的龍頭嘉凱城，也將社區O2O布局在長三角千強鎮的店口鎮，并利用一款名為“城市客廳”的公共行政服務產品，爭奪消費者。

互聯網企業同樣在尋找社區O2O的商機。無論是阿里、京東這樣的巨頭，還是新創立的互聯網企業，都渴望在這個市場擁有自己的消費端。

伴隨著資本的大量流入，社區一下子變成了資本的“掌上明珠”。

不過，《每日經濟新聞》記者調查發現，互聯網企業、中介和開發商三方，在提升消費者利用社區O2O端口方面，或多或少都存在軟肋。

首先，社區O2O端口產品能否像微信或淘寶那樣，成為消費者必用的軟件？其次，即便是微信或淘寶，也不是所有人都在使用，也就是說這個軟件的用戶黏性必須極強，才能建立商業價值。

因此，在終極的社區消費端口被找到之前，所有投入的資金和努力，都有可能付諸東流。

誘因：市場規模達萬億/

“社區O2O才是我們的核心競爭力，它的利潤空間不僅比房地產開發高得多，而且理論上沒有天花板，這是賣房子永遠無法媲美的。”不久前接受《每日經濟新聞》記者采訪時，花樣年董事局主席潘軍一再強調他對社區O2O前景的看好。

在移動互聯網時代，房地產與互聯網之間的區隔正快速消失，并衍生出一個比房地產開發更具前景的行業——社區O2O。方正證券互聯網高級分析師張常新注意到，以70年產權的住宅產品為例，從開發到入住大約需要3.5年，產生的消費包括新房銷售、房地產金融和家裝建材三大環節，時間短且產出有限。住戶入住后，在剩下的66.5年的時間內，服務商可通過運營和維護不斷滿足住戶需求，并創造更大的市場空間，包括社區O2O、二手房租賃與交易。其中，社區O2O由于是剛需、高頻類產品，更易吸引用戶，并更適合用互聯網的方式尋找盈利模式。

“僅僅基于社區的基礎服務項目包括物業、水電煤以及多項日常生活開支，按照單個用戶貢獻1078元/年（人均可支配收入的4%），滲透率50%計算，年市場規模能達到1070億元。”按照張常新的測算，隨著住戶ARPU值（每用戶平均收入）和住戶滲透率的提升，當滲透率達到80%時，社區O2O的年市場規模將達到4615億元。社區O2O閉環一旦形成，可不斷添加產品和服務來滿足住戶的各類需求，理論上行業沒有天花板，有可能發展成一個萬億級別的行業。

更重要的是，與傳統互聯網行業已被BAT（百度、阿里、騰訊）主導不同，社區O2O有望成為能夠與互聯網巨頭隔離開來的創業機會。

國金證券分析師趙旭翔認為，傳統的互聯網巨頭優勢在于線上流量，但由于舍棄了“鄰居”這個天然關系，其撮合的交易并非最優，線下壁壘、社區經驗壁壘、社區物理邊界都是BAT們難以有效逾越的障礙，因此社區O2O也帶給新進者更多的機會。

競爭：資本追捧推高估值/

社區O2O巨大的市場空間，吸引了各路資金蜂擁進入。除了與社區有天然血脈關系的地產商，新興的社區O2O服務商、物流公司、互聯網巨頭都試圖從中分一杯羹。

在社區O2O領域，房地產商很難一家獨大，以社區001、e家潔、生活半徑、小區無憂為代表的社區O2O平臺在資本的助力下迅速崛起。

物流巨頭也在加速搶灘社區O2O。去年成功融資80億元的順豐，今年在全國范圍內大面積鋪設名為“嘿客”的線下連鎖店，并將其打造成社區生活服務平臺，為客戶提供冷鏈物流、團購預售、洗衣、家電維修等服務。三泰電子通過速遞易項目在全國范圍的社區內布放智能快件收發箱，解決了居民和快遞公司在收發快遞過程中的時空錯位問題，公司還以快遞業務為平臺向社區電商、物業繳費、水電繳費等領域擴展。

財雄勢大的互聯網巨頭也沒有缺席。以今年成功上市融資30億美元的京東為例，其在全國范圍內和萬家便利店簽訂戰略合作協議，開展自提件業務，試圖打通庫存和供應鏈，打造“1小時生活圈”。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向 《每日經濟新聞》記者表示，少數幾家專注于社區O2O的上市公司，投資者均愿給予高估值，彩生活與三泰電子的靜態市盈率分別高達96倍和100倍，前者自掛牌以來股價累計漲幅高達194%，市值超過了母公司花樣年；三泰電子自去年8月發布社區O2O計劃以來，至今累計漲幅更是高達290%。

“對上市房企而言，社區O2O要貢獻實質性盈利仍需要較長時間，但資本的追捧，對于提升公司估值有相當大的作用。”國泰國證房地產行業指數分級基金經理徐皓向《每日經濟新聞》記者表示，像萬科這種大型房企，物業服務的收入占比太低，如果未來萬科能把物業公司分拆上市，通過獨立營運覆蓋更多社區，很可能獲得高估值支撐。

優勢：社區邊界筑“護城河”/

盡管蛋糕誘人，但激烈競爭之下，地產商要想脫穎而出并非易事。

“從資本實力來看，互聯網巨頭顯然最具優勢。但在社區O2O領域，資本并非首要，線上流量也并非成功的關鍵，最重要的是線下入口與資源。”黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，社區具有有形邊界，對于BAT而言，這是最大的線下壁壘，它們難以有效逾越這個邊界進行交易撮合。

黃立沖進一步解釋，“同樣的道理，現在很多住宅小區都不允許快遞人員隨意進出小區，物流公司也會面臨社區入口的障礙。順豐盡管通過開設連鎖店試圖親近社區，但大范圍鋪店也會帶來沉重的成本，這種實體店的定位也存在問題，實際能帶來多大的用戶吸引力有待觀察。”

黃立沖認為，類似的新興社區O2O平臺雖然發展速度不錯，但由于線下服務需要大量人力，是典型的重資產模式，如果缺乏高密度的社區用戶，微薄的收入難以覆蓋高昂成本，這些創業平臺未來幾年將面臨慘烈的淘汰過程。

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，在這場社區O2O大戰中，地產商的先發優勢最明顯，這是因為社區O2O的成功關鍵在于用戶黏性，這取決于用戶與社區內其他用戶、配套、物業服務的溝通與互動，物業公司作為社區管理者，掌控著社區的最后一公里，很多外來的社區服務要進入住宅小區，都需經物業公司同意，這是地產商區別于競爭對手的最大“護城河”。

“要想在這場社區O2O大戰中勝出，地產企業應該要提升物業服務在公司戰略中的地位，甚至與地產開發主業并列。”歐陽捷說。

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模式解析

端口之爭的另一面：什么最能黏住業主?

每經記者 楊羚強 發自上海

“平均每臺手機上安裝的應用達到21個，但是每個星期打開的只有7個，如何躋身這7個應用？”這是一位新媒體研究者提出的疑問。而上述問題，同樣也存在于社區端口。

蘭德咨詢總裁宋延慶認為，社區端口之爭，其實也是用戶習慣之爭。區別只在于，社區端口爭奪的方式更為五花八門。除了手機上的各種應用，小區內的生鮮保險箱、會所、店鋪、食堂，也是購房者最常使用的社區端口。而家居智能系統的使用成為業主另一個必須使用的社區端口。

在這些端口中，哪一類端口最能黏住消費者，并成功培養起用戶的習慣，那么這類端口的商業價值和資本價值就會很高。

社區入口五花八門

“實惠”是易居中國推出的圍繞社區O2O業務發展的一款APP，但它的核心功能只有一個，就是為社區居民送外賣。易居中國主席周忻認為，唯有送外賣是最為必需的功能，所以這款APP才能借此建立消費者的使用習慣，成功地黏住業主。為了實現這一目的，易居中國招聘了1000多人的 “地推部隊”，以便能夠快捷地送外賣。

信義房屋在其開發的第一個住宅樓項目中，提出了社區營造第一品牌的概念。根據信義房屋相關人士介紹，未來信義開發的住宅小區內將會劃出一部分商業面積，用于提供給小區業主創業和就業的平臺。讓那些暫時因為要照顧孩子無法上班的家庭主婦，可以在小區內實現半就業，以兼顧照看孩子和就業的需求。

萬科“五菜一湯”的小區公共配套設置，也顯示出了較強的黏性。在萬科杭州的良渚項目里，“五菜一湯”的社區生活配置，是業主每一天必然要使用的。

與上述社區端口相比，景瑞和海爾合作開發的智能化家居系統，也許是業主必不可少的。因為從房間的家電智能控制，到門禁的開鎖，業主每一項日常生活，都會用到這些設施，它可能因此成為各種社區用戶端口中黏度最高的一項。

宋延慶對《每日經濟新聞》記者透露，除此以外，有一種社區的生鮮速遞箱，也很有希望成為業主必須使用的設備之一。雙職工家庭通過生鮮電商購買的生鮮食品，都可以借助速遞箱運送到家中，也是一個和用戶連接的商業端口。

相比之下，以萬達、寶龍、嘉凱城為代表的商業地產電商O2O，雖然覆蓋的范圍比上述幾類模式更廣，但在用戶習慣的培養方面稍弱。

端口壽命和投入成正比

和產品一樣，社區消費的接入端口也是有壽命的。

相比而言，叮咚小區、速遞易、實惠之類的社區020，在進入每一個小區時，所需要付出的端口費用是比較低廉的。在上海，進入一個小區的成本也就兩三千元。但問題是，和這些社區020簽署協議的小區管理部門權限較低。

一些業內人士說，和上述社區020簽署協議的，通常是開發商的物業管理部門。由于物業是房地產企業最不賺錢的部門，地位比較低，當開發商有自己的業務需要，比如為旗下商業地產建立電商運營平臺時，已經建立的小區消費端口有可能被開發商關閉。

相比社區020，在社區內開店或運營會所，投入要高一些，壽命也會久一些。由于這些店鋪或社區運營場所直接面向居民，除非租金合同到期，端口一般可以長期使用，但不足之處是黏度不一定強。

除此之外，另一種在小區建立消費端口的模式是像花樣年那樣，直接通過物業管理接觸業主，以實實在在的基礎服務建立起小區的消費平臺。但是，它的壽命同樣取決于物業管理公司管理小區的合約時限，一旦合約結束，小區內的消費端口接入也就自動作廢。

相比之下，智能家居的建設成本可能是幾種端口建立模式中最高的，但它的實際使用壽命也會是最長的。

未來方向：業主平臺自營

宋延慶認為，開發商在社區消費端口扮演的角色應該是建立平臺，而不是自己提供服務解決業主的各種需要。

信義房屋方面也認為，社區的商業配套應該成為帶動整個社區經濟的平臺。他們提出，可以讓社區店鋪成為一個業主就業、創業的平臺。

據介紹，在臺灣，有一位“故事媽媽”生意很紅火，通過給雙職工家庭的孩子講故事，解決這些家庭照看子女的需求，從而產生商業價值。在臺灣還有不少由業主自我經營、滿足業主需求的案例。和這一思路類似，上海錢生輝投資咨詢有限公司負責人錢生輝說，目前進入最終申報審批環節的上海首個合作建房項目中，未來的社區商業將環繞在社區內部，不對外經營。他認為，這樣就能為業主搭建一個創業、就業平臺，讓業主根據鄰里生活的需要，自發調整和引進社區商業經營的內容，使社區商業的利用率和活躍度大幅提升。

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盈利前景

房企“長跑”社區O2O：培育期需5~10年

每經記者 區家彥 發自廣州

“我們現在也在不斷加大社區O2O的探索與嘗試，但指望它能帶來可觀的收入可能需要5～10年的時間。”一家大型上市房企高管向《每日經濟新聞》記者表示。

盡管互聯網企業、中介和開發商都在布局社區進入端口，爭做阿里之后的下一個千億市值企業，但要真正像阿里那樣，形成巨額的銷售規模，還需要在漫長的黑夜中行走很長時間。以被譽為“社區營運第一股”的彩生活為例，公司上半年實現增值服務收益僅3000萬元出頭，與動輒數十上百億元的地產銷售相比并不起眼。

曾對社區O2O進行深入研究的新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，相對于追求收益，積累用戶數量、提高用戶黏性才是房企在O2O領域未來五年內應該追求的目標。

收入僅是杯水車薪

彩生活發布的2014年中期業績報告顯示，該公司上半年實現營業收入約1.63億元，同比增長49%，包括社區租賃、銷售以及其他服務收益在內的增值服務板塊收入為3270萬元，盡管同比增幅高達80%，但在整體收入中的占比僅為20%。

“相對于公司高達57億元的市值，僅3000萬出頭的增值服務收益可謂是微不足道，這足以證明目前社區O2O仍處于萌芽階段，現階段它更大的作用是提升房地產公司的估值。”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示。

歐陽捷告訴記者，O2O商業模式在全球范圍內都沒有成功的樣本，社區O2O的興起也不過是一兩年的事情，目前大家都在探索商業模式，如果能在五年內實現現金流平衡已經非常不錯。

歐陽捷認為，房企更需要做的是沉下心來做好服務、提高用戶黏性。

貼近業主生活是普遍選擇

在獲得大量用戶后，如何通過增值服務拉動客流，產業鏈整合能力將成為關鍵。歐陽捷認為，如何以較低的成本整合對用戶有用的產品和服務，將其打造成一整套產品，最后對其變現盈利至關重要，房企在初期從“周邊生活”所需的服務與產品入手是更好的選擇。

“房企在初期介入增值服務領域，最好是通過‘高頻-低客單價’的模式拉動客流，再通過高客單價的低頻需求完成商業化”，歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，比如像送水這樣的外賣外送服務，它的需求量大、頻率高且容易管理，不僅可以為企業帶來穩定的利差，還可以帶來巨大的客流，通過這樣的覆蓋建立品牌信任度，然后在此基礎上，拓展高利潤服務。

像家政、維修等不占用場地的偏技術類服務同樣是很好的接入點?；幽甓戮种飨塑娫诮邮苡浾卟稍L時曾經透露，彩生活推出的E維修很受歡迎，其主要內容是上門為住戶維修各種家電，由于它不需要租賃場地，固定成本非常低，因此實現盈利不難。歐陽捷也告訴記者，新城控股曾經在旗下樓盤為客戶提供養花的服務，盡管投入很小但也賺取了可觀的利潤。

房屋買賣租賃則是房企可以迅速兌現盈利的業務。歐陽捷認為，由于物業公司是社區的管家，相對于參差不齊的中介，業主更信賴物業公司為其銷售或租賃房屋。

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戰略思維

地產商的算盤：借O2O找到客戶

每經記者 尚希 發自北京

對開發商來說，O2O目前最大的價值還是提升業主的生活體驗，進而促進樓盤銷售。

一個活躍在互聯網時代的 “節日”讓馬云們足足等了一年，也正是他們這些弄潮兒，將“黃金”了數十載的房地產行業 “拍倒在沙灘上”。一時間，傳統行業的變革似乎都要被冠以“互聯網思維”才夠“逼格”。但一場場熱鬧的“觸網”之后，房企與互聯網的距離是否真的被拉近？

從萬科、萬達再到方興、遠洋，房企牽手互聯網早不是新鮮事兒，但值得注意的是，今年房企似乎拿出了比備戰“金九銀十”更多的心思來迎接 “雙十一”。“大概籌備了有半年，根據‘雙十一’當天的成交量情況，也許后續還會做 ‘雙十二’。”方興地產相關人士昨日對《每日經濟新聞》記者透露。

獲取潛在客戶的小數據/

將注意力集中在 “雙十一”的不只是方興地產，記者昨日從遠洋地產獲悉，其將聯合京東金融，將全國12個城市的25個項目近萬套房源參與到跨界眾籌當中。

用互聯網作為支點，企圖撬起的依然是潛在購房群體，而這部分潛在的群體到底有多大，遠洋地產開發管理部副總經理徐海倫用了“超級恐怖”來回答。作為此次遠洋“觸網”的主要負責人，徐海倫稱，京東用戶接近5000萬，在合作的同時也將吸引京東的客戶群體，最終達到雙方客戶的融會貫通。

據透露，遠洋此次與京東金融合作的產品將在“雙十一”期間上線，購房者可以通過京東金融平臺進行項目眾籌，其中遠洋地產在北京的四個項目將參與眾籌，包括遠洋新天地、遠洋春天著、遠洋天著以及遠洋傲北。

不同于過往房企與互聯網合作以區域、項目為單位的小范圍試水和電商優惠，此次購房者通過京東平臺獲取眾籌資格以后，眾籌成功便能得到遠洋線下購房的優惠，而在網絡平臺上銷售的并非房源而是參與優惠的資格。

這樣一個虛擬的支點對房企來說，是打通了又一個全新領域的客戶。蘭德咨詢總裁宋延慶說，目前開發商需要的是能夠解決實際問題的小數據。通過購房眾籌，找到意向買家，是一種思路。

“這樣的跨界合作可以擴大客戶基礎，通過各種服務，增強客戶粘性，以及老帶新。”方興地產上述人士告訴《每日經濟新聞》記者，今年方興在“雙十一”期間將聯手特斯拉、滴滴打車、平安好房等諸多其他領域的合作伙伴進行線下線上的優惠活動。

據了解，方興地產此次將在全國11座城市22個項目推出優惠活動，總優惠金額達到3.3億元。

“我們計劃是在11月11日當天，24個小時的銷售額能夠達到24億。”該人士表示，此次雙十一活動的成功與否也將決定這樣的營銷活動以后是否將常態化。

不管是遠洋地產還是方興地產，動輒數億的優惠金額不得不讓人擔憂，這對于全年的銷售目標以及毛利率表現是否有負面影響？

“如果說在短時間內能賣到10億以上，營銷費用會大大降低。”徐海倫告訴《每日經濟新聞》記者，目前大部分房地產上市公司營銷費用在2.5%，但在弱市下，部分企業最高可達10%，“但現在客戶最快了解產品的方式一定是通過互聯網。”

提升用戶體驗的價值/

眼下的行業趨勢，令傳統房地產銷售旺季“金九銀十”變成了“雙十一”，越來越多的房企開始談論“互聯網思維”。

作為中國房地產行業領頭羊，萬科今年以來一直探索突破傳統思維，在向小米、阿里巴巴、騰訊等互聯網企業學習后，萬科互聯網思維有了新的提升，實現從開發商到服務商的蛻變。目前，萬科社區商業的戰略重點逐漸轉變為：注重培養用戶黏性、打造立體式生態系統、豐富城市配套產業鏈。

客戶黏性，這個原本更被互聯網企業關注的領域，開始得到房地產企業的重視。對房企來說，龐大的客戶群體奠定了實現這一切的基礎。

小米雷軍說，互聯網思維歸根結底是走“群眾路線”。數據顯示，未來5年，萬科服務的社區住戶將超過千萬，而在這背后的商業潛力還遠不止這些。

“我們現在也屬于起步階段，客群相對比較高端，所以可嫁接的高端資源比較多，比如我們在麗江的項目，我們給老業主提供麗江旅游的服務，也因此帶來了項目的聯動性成交”，方興地產上述人士對《每日經濟新聞》記者說。

“房地產行業已經高速發展了20年，無論是地方政府還是買房者對開發商的要求都不斷提高”，北大資源集團董事長余麗對記者表示，購房者的需求由最簡單的解決居住，升級為對居住服務的關注。“根據我們的調查，大約80%的購房者，會關注買房子除了滿足居住需求之外，還能提供什么附加服務。蓋好的房子只能賣一次，社區服務卻可以做幾十年。”

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生態影響

O2O與社區商鋪之戰難速決社區Mall“橫插一腳”

每經記者 盧曦 發自上海

淘寶、京東等電商的興起，令越來越多的大型購物中心不得不開始轉向體驗、服務等租金承受能力相對較低的品牌和業態。

而在社區領域，這一沖擊也將出現。只不過，由于社區商業的主要構成是房屋中介、美容美發、餐飲、家政、洗燙、修理為主的社區服務型商業，所以短期內這種沖擊還不大。

但這并不代表未來社區商業不會受到社區O2O的影響。如果業主通過O2O獲得服務的習慣培養成功，那么社區商鋪的價值就會下降。

地產商“最后一公里”的便與不便/

在社區O2O的世界里，參與者來自四面八方。

對房產商來說，社區商業是他們的傳統地盤。從物業銷售到管理，與業主聯系最緊密的人就是他們，住宅底層的商鋪也在他們的掌控之中。他們發源于“線下”，如今正在走向“線上”。

龍湖地產相關負責人告訴 《每日經濟新聞》記者，龍湖物業生活服務中心上線了自己的微信號，業主可以在線團購、預定產品，并實現在線支付，訂購更加便捷。龍湖的微信和APP都是以2013年建立的物業生活中心為基礎的，中心向業主提供包括生活必需品訂購、快遞代收代送、定制旅游、家居美化在內的一系列服務。

國內一家排名靠前的房企高管告訴記者，在他看來，互聯網公司對社區商業的進軍，是他們打通與顧客之間“最后一公里”的過程。而房產商與這一過程密切相關，物業服務團隊應該主動參與進去。該高管認為，在長期不間斷的服務、持續互動影響下，物業公司在居民中有著好口碑，容易和居民打交道，比外來的電商更有親切和信任感。另一方面，在“最后一公里”，物業公司比起互聯網公司有著人力方面的優勢，物業服務人員可以很快投入，而不需要專門增添人手。

然而，物業管理公司普遍在互聯網方面存在短板，規模較小的物業公司不能集約化經營，不會搭建IT系統，就可能出現組織上的混亂。要發展到彩生活這樣的規模和成熟度，還需要時間。

傳統社區商業仍有空間/

穿著淺藍色工作服，胸前印著大大的“餓”字，提供網上訂餐等服務的“餓了么”的年輕員工在社區穿梭忙碌。隨著 “餓了么”這類訂餐網站、APP的出現，居民的訂餐范圍擴大，O2O搶走了社區餐廳的一部分生意。

國內物流業巨頭順豐速運也在此領域布局多年，其旗下網購服務社區店“嘿客”目前在國內許多城市的小區廣泛布點。對于嘿客的功能，順豐是這樣描述的：門店通過海報、PAD等方式展示海量商品，客戶預付貨款購買所需商品；客戶到店體驗實物商品，并通過二維碼掃描、門店PAD等多種形式下單；客戶不用支付貨款即可預約商品的到店試穿（或試用）服務，體驗后再決定是否購買；門店為顧客提供ATM、VTM等金融服務；門店提供衣服干洗、飛機票預訂、話費充值、繳水電費等多項便民服務；客戶可選擇到店收寄快件。

一家嘿客解決這么多問題，傳統的社區商業是否會被社區O2O所顛覆？

上述房企高管告訴記者，互聯網巨頭的社區店目前還處在試水階段，主要功能還是快遞的收發，不能取代社區商店，那些體驗式的社區商業更是很難被取代。房產商或物業公司在很長一段時間內還要負責社區商鋪的招租、運營工作。該高管舉例說，物業公司可以組織社區居民展開生鮮團購活動，由物業直接和農戶談判，縮短了交易鏈條。比生鮮電商在小區增設線下配送點效率更高。物業公司完全可以和O2O的社區店展開競爭。

衛民不動產蔡為民告訴 《每日經濟新聞》記者，說O2O“打敗”社區原有的商業還為時過早。消費者目前對O2O很多還處在摸不著頭腦的階段，對于為數眾多的老年居民來說，要進行線上線下的切換，遠不如下樓一趟方便。

“居民去社區商店并不僅僅為了購物，有時候還需要一些交流和體驗，新開出來的嘿客多少有些冷冰冰感覺，普及需要時間。”蔡為民說。

社區Mal新業態浮現/

和市中心商業地產相似的是，社區商業中存活下來的是那些體驗性較強的業態，“人”的服務、人與人之間的社交在消費過程中很重要。一些社區商業的經營者從這一思路入手，嘗試新的模式，如最新出現的社區Mall業態。

黑石集團旗下的盈石資產管理公司近期創立了 “STATION生活站系列”新鄰生活站，集合餐飲、親子、美容、培訓等業態，這些都是受O2O影響比較小的行業。

社區Mall如何在O2O時代差異化競爭？盈石中國商業投資控股集團董事長兼CEO司徒文聰表示，服裝在網上可以購買，在其他商場也可以，對于社區而言是可有可無的，社區Mall會繞開這一類的業態。

這是一種介于大型ShoppingMall和社區商鋪之間的業態。傳統商業的零售占50%～60%，是主力業態，而餐飲、娛樂等體驗式業態則作為配套。司徒文聰透露，體驗、生活、餐飲、文化等業態在生活站中占比60%以上，只有30%左右是零售。

此外，社區商業體量較小，僅輻射周邊數公里，服務的人數也少于傳統ShoppingMall。社區居民不需要去市中心，在離家不遠的地方進行體驗式消費，避免了住宅樓底層商業分散、單一、選擇余地小的缺點。對此，盈石方面對記者表示，“生活站所處位置一定要是當地社區的交通樞紐，是居民每一天上下班都必須要經過的地方。”