驚！“藍城”拿地？宋衛平要揭掉藍城“輕資產”的帽子嗎？

每經編輯 蔡雅蕓

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文章作者：徐杰

文章來源：邦地產

圍繞綠城中國（03900，HK）的“國內最大地產收購案”正陷入膠著，前途未明，但宋衛平另起爐灶的藍城似乎“暗流涌動”。

“房地產傳奇人物宋衛平來了，身經百戰的黃金團隊來了，全新出發的藍城來了！”最近，距綠城杭州總部近140公里處的浙江義烏，一個名為藍城·百合花園的樓盤打出這樣的廣告?，F場售樓人員告訴邦地產，這是藍城在義烏的第一個項目，也是以藍城全國單個獨立冠名的項目。

脫胎于宋衛平的綠城建設的藍城，以輕資產為模式，打造房產、農業、養老及健康四大板塊，力爭三年內上市，形成與綠城媲美的另一大鱷。

不過，邦地產注意到，除浙江義烏項目外，在浙江省象山縣最近的一次土地市場上，出現一家與“藍城”關系緊密的企業，拿下兩宗宅地，涉及到土地款6.18億元，更為蹊蹺的是，“藍城”似乎早已存在。

藍城新商業項目合作

上述名為“藍城·百合花園”的樓盤位于素有“世界超市”之稱的義烏，具體位置在老火車站附近。售樓處人員在電話中向購房者介紹，“這次是首次開盤，開盤時間在12月5日前后，現在認籌階段，由藍城操盤。”

該藍城·百合花園原名為“賓王御景園”，開發商是福信集團。售樓處人員解釋說，項目是福信集團與由綠城建設獨立而來的藍城合作開發，該項目的工程、物業、綠化等全部由藍城負責。

藍城集團前身為綠城房產建設管理有限公司（2010年9月成立），2014年8月起正式更名為藍城房產建設管理集團有限公司（簡稱“藍城集團”），就在兩個月前的2014年9月5日，宋衛平在綠城融創股權并購之后的首次公開亮相上，他對藍城的未來作了一句話的總結：“藍城將聚焦房產建設、頤養（養老）、農業、健康四大核心板塊，開始新的創業征程。”

10月25日，浙江省房博會第二日，在一場名為“你好，藍城”的主題論壇上，藍城執行總裁傅林江、藍城集團副總裁裘黎明、綠城現代農業開發有限公司副總經理張躍勇等悉數到場，并對外聲稱藍城“要做中國最具價值的綜合生活服務商”。

藍城集團副總裁吳昊天當時表示，藍城集團是今年7月1號以后正式使用藍城這樣一個公司的平臺出現的，截至今年10月份，全國代建項目有180個（包括延續綠城建設此前的項目——邦地產注），其中有一半是政府保障房項目，約90個，今年集團整個指標是180億元。

據前述售樓處人員稱，義烏“藍城·百合花園”的操盤團隊來自綠城紹興公司的原班人馬，該團隊在浙江紹興開發有百合花園和玉蘭花園兩個項目，這是全國范圍內第一個以藍城正式冠名的商品房開發項目。

“藍城”拿地

據傅林江曾介紹，藍城集團脫胎于綠城建設平臺基礎，藉由綠城建設的代建模式，“藍城的業主模塊是以輕資產模式在運行的”，而這顯然也是藍城與綠城的一大重要區別。

根據此前消息，藍城代建業務的合作對象為政府機構、項目持有者、基金公司、資本市場，并分別對應政府代建、商業代建、資本代建三種代建模式。資本代建收費略高于商業代建，能有8%?10%。而藍城對保障房等政府代建收益最低，收取的管理費約為工程造價的3%。

不過，在今年11月份的浙江省土地市場上，竟然出現了“藍城”的身影。

據浙江省象山縣公共資源交易中心有關“土地成交”的結果公示顯示，11月14日，位于象山縣丹東街道東谷路與丹山路交叉口西北角的二宗宅地成交，競得人為寧波天藍置業有限公司，兩宗土地共涉及土地成交款6.18億元。

另據浙江省寧波市象山縣國土資源局10月15日公布的土地出讓公告顯示，這兩宗宅地于丹東街道東谷路與丹山路交叉口西北，第一宗被命名為東谷路與丹山路交叉口西北角地塊一，出讓面積為48730平方米，容積率＞1.0且≤2.25；第二宗為東谷路與丹山路交叉口西北角地塊二，出讓面積64926平方米，容積率＞1.0且≤1.7，這兩宗土地性質都屬住宅及配套。

邦地產了解到，這家拿地的公司不是一家一般的房企。工商資料顯示，寧波天藍置業有限公司成立于2014年1月20日，注冊資金1億元，其股東包括兩家法人股東——寧波天安（集團）股份有限公司和藍城控股有限公司，注冊場所在寧波市象山縣丹東街道天安路1118號。

“是商品房開發項目”，不是養老地產。11月26日，浙江省象山縣土地儲備中心人員向邦地產記者明確指出，而另一接近藍城集團人士則透露，“上述象山的土地去年就開始談了。”

與綠城的重資產模式不同，宋衛平轉戰后的藍城選擇輕資產，從上述工商資料中的股東名單可見，藍城并非只是代建。但，這家藍城是不是就是宋衛平旗下的藍城？這次拿地是否意味著藍城仍難脫離房地產開發的重資產模式？

11月26日，藍城集團執行總裁傅林江向邦地產記者表示，上述藍城與綠城和藍城公司沒有股權關系，藍城集團仍以輕資產為主，不會直接從事房地產，但不能排除藍城中國日后做房地產的可能，藍城中國包括房產、農業、養老和健康四大板塊，藍城建設屬于“房產”這部分。

“綠城系”人馬

盡管傅林江表示藍城控股與藍城與此前的綠城沒有直接的股權關系，但藍城控股與宋衛平的“綠城系”存在著千絲萬縷的關系。

邦地產查詢獲悉，寧波天安（集團）股份有限公司為浙江象山當地一家從事輸配電設備的企業；藍城控股有限公司成立于2012年2月15日，注冊資本5000萬元，注冊地在寧波市大榭開發區南崗商貿18號樓109室，法人代表為徐雄翔，股東包括王宇虹、寧波華夏嘉源管理咨詢有限公司和鄔曉明。

關于寧波華夏嘉源管理咨詢有限公司，工商資料顯示，該公司同樣登記于寧波市工商行政管理局大榭分局，2013年9月23日成立，其股東為兩個自然人，其中一個為徐雄翔。

徐雄翔何許人也？邦地產獲悉，徐雄翔與綠城關系緊密，曾擔任杭州藍城公司總經理。據杭州當地媒體披露，在綠城杭州城西有一個名叫溪上凰庭的項目，后來改名為溪上玫瑰園，當時，該項目老板找到宋衛平幫忙，但又不想賣給綠城。于是，老宋將曾經的綠城老臣徐雄翔介紹給溪上凰庭，操盤該項目的公司叫杭州藍城房地產開發有限公司。

藍城控股有限公司兩個自然人股東王宇虹和鄔曉明也與綠城系關系并非一般。浙江綠城建筑設計有限公司總建筑師、董事兼執行總經理為王宇虹，而浙江綠城建筑設計有限公司董事長的名字為鄔曉明。

工商登記變更資料可見，藍城控股有限公司最初名稱為寧波藍城投資有限公司，業務并不包括房地產，其經營業務實業項目投資、城市建設、商業、教育投資，企業管理咨詢，營銷策劃等。到了2012年7月，工商資料中，增加了一項“房地產開發”。

大肆招人

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析說，如果藍城上述拿地與宋衛平有關，那么它的意圖有三點。

第一，宋衛平近期陷入股權爭奪漩渦，拿地狀態需要高調，從而顯示企業戰略姿態。第二，近期寧波限購松綁，地價偏低，抄底拿地策略是正確的。第三，改善型需求釋放，高端市場需求釋放，藍城起步高，產品定位的價值凸顯。

象山位于寧波市，也是浙江省第二大城市，綠城在象山已經有多個項目，其中兩個為房地產項目，一個名為綠城百合公寓，該項目除了少量大戶型和車位，已全部售罄，并已竣工交付；其他項目分別為綠城白沙灣玫瑰園和丹桂花園，后者為綠城房產代建。

值得注意的是，綠城白沙灣玫瑰園也與藍城關系關系密切，開發商為寧波泰谷房地產開發有限公司，項目成立于2003年，股東包括谷鳳娟和杭州藍城房地產開發有限公司，后者股東除徐雄翔外，還包括陳曉明、翁曉寧、李海榮、李明等宋衛平舊部。

針對藍城控股、杭州藍城房地產開發有限公司與宋衛平以及綠城、現在藍城之間的關系，邦地產多次致電和發短信給徐雄翔。對方一直未予回復。

不過，邦地產又有發現。一則有關寧波泰谷房地產開發有限公司的招聘啟事稱，寧波泰谷房地產開發有限公司、寧波天藍置業有限公司為綠城控股集團旗下寧波象山地區的房產開發企業，而寧波天藍公司現處于籌建期，項目規劃有高層公寓、低密度合院、社區商業、配套幼兒園等，將建成象山主城區的高端物業。

11月28日，邦地產記者來到位于浙江省象山縣松蘭山旅游度假區內的綠城白沙灣玫瑰園現場，整個項目已建部分均為別墅等高端物業，盡管開發商股東為藍城，但綠城影子無處不在?，F場一位客戶經理稱，該項目由藍城和溫州一投資商合作投資，藍城屬于綠城控股旗下的公司，項目部分未開發的區域將留作開發養老地產。

嚴躍進認為，藍城做高端物業，某種程度上偏離了組建藍城公司的初衷。但是很顯然，宋衛平在高端物業開發上依然有專業度和相當多的資源，如果僅僅做養老地產和代建業務，一是盈利空間不大，二是發展預期不確定，難以實現宋衛平將藍城打造上市平臺的目的。加上其回歸綠城遭受各類非議，客觀上也會使他積極謀求藍城的戰略擴張，適當在高端物業用地上會加大獲取的力度。

11月25日國內一知名人才招聘網站也顯示，藍城大肆招聘人才，涉及到研發高級經理（保障房）、主板會計、CFO助理，成本經理等，所招人才遍及珠海、嘉興、義烏、杭州等多個城市，其中CFO助理要求熟悉投資銀行、信托基金、第三方理財機構、券商、資產管理公司、股權投資基金等。

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