15億！金隅底價摘青島地王

每經記者 王杰 發自北京

昨日（12月16日），青島拍出了“年度單價地王”。而摘此地塊的是老牌國企北京金隅嘉業。與之前“搶出來”的地王項目相比，此地塊是底價成交。

“（這塊地）好做的話大家都搶了。”青島房地產業內人士張百忍接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，這塊地地理位置還可以，但是價格太高了。

那么，問題來了，該高價地背后的盈利狀況如何？青島房價點評高級分析師張斌表示，8500元的樓面價加上綜合粗算的成本，就要12500元以上了。周邊商品房均價在15000元/左右，二手房價格14000元左右，確實利潤空間非常有限。

“新地王”利潤空間有限

上述地塊的出讓公告顯示，該地塊位于青島市北區延吉路以南、鎮江路以東、江都路以西、規劃北仲路以北(鎮江路12號片區)，土地面積54007.6平方米，規劃建筑面積188486.5平方米。

其中，出讓土地面積46159.4平方米，用于城鎮住宅（商品住宅）和商服建設。住宅部分土地面積為35128.2平方米，規劃建筑面積為133747平方米。

商服部分土地面積為11031.2平方米，規劃建筑面積為4.2萬平方米。此外，該地塊包含劃撥部土地分，劃撥土地將建設不少于174套的公共租賃住房，并配建一所9班制的幼兒園。

張斌表示，住宅的利潤確實有限，最后可能要依靠商業部分來彌補利潤了。雖然周邊商業氛圍不錯，但整體檔次不高。如果這4萬多平的商業定位準確，還是有得賺頭。綜合看來，金隅要操作好“新地王”，確實難度不小。

《每日經濟新聞》記者尚未從金隅方面獲得“拿地意圖”，但有消息稱，金隅本次拿地屬于戰略性進駐，并不追求過高利潤，站穩腳跟再圖發展。

上海易居研究院研究員嚴躍進分析，從2014年土地市場看，價格并沒有明顯下滑。所以，對于房企而言，拿地能早則早。此次金隅拿地，對于市場的預期也很明顯，就是認定明年回暖跡象明顯，進而在年底積極補倉。

克而瑞機構的數據顯示，11月份，青島市成交商住辦土地共44幅，占地面積175.77萬㎡，環比上100.38%，同比上漲66.7%；成交金額32.48億元，環比下降28.48%，同比下降1.42%。

“地王”項目需防范庫存風險

就在當日，中鐵置業集團以樓面地價5020元/平，總價5.3億元在青島競得一宗土地，同樣為底價成交。而在12月9日，青島李滄區成功出讓了三宗地塊，總建面共計40萬平方米，總成交價超12億元，最終三宗地塊均被保利地產拿下。

CRIC研究中心提供的數據顯示，由于受11月出臺降息政策影響，青島市場出現了小幅上漲，11月青島商品房共成交96.04萬㎡，環比10月份的91.89萬㎡上漲了4.51%；不過，與去年的火爆行情仍然差距明顯，同比2013年11月的149.65萬㎡下降了35.82%，11月份的商品房成交均價為9507元/㎡，環比10月份的8954元/㎡上漲了6.18%，同比去年11月的9926元/㎡下降了4.22%。

業內人士表示，11月份青島行情相對較好，這會明顯調動房企拿地的積極性。

不過，樓市短暫回暖的背后，依然難以掩蓋青島高庫存的壓力。上海易居房地產研究院的庫存報告顯示，11月份青島新建商品住宅庫存面積為1490萬平方米，環比下跌4%。而庫存去化周期為19個月，較10月份21個月明顯加快。

對此，嚴躍進認為，青島目前去庫存的速度依然較慢，對比去年年末13.6個月的數據，說明青島去庫存的任務還遠遠沒有完成。對于目前在青島拿地的房企而言，在拿“地王”方面，也需要提防這樣一個城市去庫存的風險。