險資掃貨地產股 與房企業務整合待探索

每經記者區家彥發自廣州 佳兆業集團（01638,HK）日前發布公告稱，公司大股東兼董事會主席郭英成家族向生命人壽轉讓11.21%的股權，在股份轉讓完成后，生命人壽持有佳兆業集團的權益將增加至29.96%，成為公司的單一第一大股東。這意味著生命人壽從單純的財務投資者，變身為佳兆業的經營管理者。佳兆業被生命人壽接管，讓業界不寒而栗，包括萬科在內，目前很多房地產企業的前十大股東都有保險公司的身影。這些企業是否也會像佳兆業一樣被保險公司控制？ 世邦魏理仕的研究報告指出，國內保險機構資產規模的快速增長，將導致保險機構直接和間接投資房地產的力度進一步加大。 新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，目前市場對于保險機構的關注點更多是停留在房企的控制權會否旁落，而忽視了兩者如何更好地整合并帶動產業鏈升級。隨著房地產與金融的加速融合，擁有充沛資金與金融工具的保險機構與房地產企業存在巨大的業務互補空間。 險資大舉進入房地產 險資大舉進駐佳兆業，僅僅是保險機構進軍房地產的冰山一角。最新消息顯示，12月17日，深圳龍光地產（03380，HK）公告稱，深圳金駿、龍光地產和平安大華訂立注冊協議，平安大華同意對深圳金駿注資20億元人民幣用于土地開發，龍光地產對深圳金駿的持股比例由100%攤薄至51%。資料顯示，平安大華為中國平安集團旗下成員。 實際上，自去年末開始，保險機構在二級市場頻繁增持地產股，并對部分房企的股權架構帶來重大影響，也因此被上市房企視之為門口的“野蠻人”。 首當其沖的是股權高度分散的金地集團（600383，SH），自去年以來，生命人壽與安邦保險接連在二級市場增持金地集團股票。截至三季度末，生命人壽的持股比例為21.81%，安邦保險的持股比例達13.85%，分別位列第一、第二大股東，同時還成功向金地集團董事會派駐董事。 擁有大量優質商用物業的金融街（000402，SZ）則成為險資的下一個狙擊“獵物”，該公司于今年4月發布公告，“安邦系”旗下的和諧健康險通過二級市場交易累計持有公司股票已達1.51億股，占公司股權比例首度超過5%。令人意想不到的是，安邦保險隨后進一步加強增持的力度，截至12月17日，和諧健康險和安邦保險作為一致行動人，持有金融街的股權比例高達15%，連續三度“舉牌”的行為迫使金融街大股東與其一致行動人積極回購股票以保證管理權不會旁落。 今年以來積極抵御“野蠻人”的萬科（000002，SZ）也成為險資的“狩獵”目標。根據萬科的三季報顯示，安邦人壽旗下的穩健型投資組合產品于當季度大舉增持萬科A股，持股數量達到2.35億股，占總股本比例為2.13%，一舉躍升萬科第四大股東。 據Wind數據統計，截至三季度末，133家A股房企中，險資進入前十大股東的房企達21家，占比達到15.8%。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。 險資的地產圖謀 在這輪增持風暴背后，最令人關注的是，手握重金的保險巨頭大量購入地產公司股權，到底是為了獲得房企經營權還是單純的財務投資？ “我并不認為險資入股的目的是為了爭奪房企的管理權”,歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，房地產的經營鏈條相當復雜，需要高度專業性，保險機構并不具備這方面的人才，貿然取代現有管理層自行駕馭一家房企存在巨大的風險，因此，通過參股獲取利潤分紅是險資最主要的目的。由于保險機構每年均擁有大量的保費收入，這筆資金躺在賬上需要獲取收益，目前保險機構的投資渠道相對有限，股價經歷了數年大幅下跌的地產股無疑是極佳的投資標的之一。 國泰君安發布的研究報告認為，險資之所以大舉增持地產股，一方面是由于從今年5月1日起，新的《保險資金運用管理暫行辦法》開始實施，理論上險資投資股票和股票基金比例可升至30%，而截至2月末，該項投資金額比例僅為10.63%，資產質量好、估值低的地產藍籌自然獲得保險資金的青睞。另一方面，由于很多保險公司開始涉入養老地產等不動產領域，如果能控制地產公司則有望實現更好的業務協同。 除了購入上市房企股權，部分險企開始嘗試聯手房企拿地直接介入開發。今年4月，佳兆業聯手生命人壽以54億元成功競得一宗深圳土地出讓史上最大規模的綜合性質用地，地塊將打造成濱海生態旅游度假綜合體項目。12月，平安不動產也聯合金地、朗詩，以26.8億元競得上海寶山區寶山新城顧村A單元08-07地塊。 “隨著地產股估值的大幅回升，與開發企業合作拿地有望成為險企介入地產開發的一種新模式”，歐陽捷向記者表示，雖然房地產企業利潤率也在逐年下滑，但相對于制造業等多數實體行業，房地產的利潤率依然處于中上游水平，只要能與專業的開發企業合作，險企仍然能獲得良好的回報。 此外，還有一些險企選擇收購海外商用物業。 業務整合探索 盡管保險機構投資房地產的熱情高漲，但不可否認的是，截至目前險企與房企的合作更多是在財務投資的層面，業務層面的整合度相當低。 國泰國證房地產指數分級基金經理徐皓向《每日經濟新聞》記者表示，由于本輪險企進軍房地產顯得咄咄逼人，很容易被房企誤讀為“門口的野蠻人”，這為房企管理層帶來顧慮，因此除了財務投資，雙方并沒有在經營層面探討更深層次合作的動力。 在歐陽捷看來，房地產是資金密集型行業，保險機構的優勢恰恰是擁有龐大的低成本浮存金，雙方有望在金融層面實現更深度的合作。“比如說，越來越多房企向輕資產或者小股操盤轉型，在這個過程中保險機構可以通過房地產基金或者合伙人的形式提供資金參與項目開發，這很有可能成為未來一種主流的開發模式之一”。 此外，徐皓認為，像前期投資金額巨大、投資回報周期較長的持有型養老地產與商業地產，由于國內尚沒有房地產信托基金這樣的退出渠道，大多數房企不愿意沉淀大量資金開發類似的項目。但保險資金更傾向于長周期投資、回報率穩定的項目，因此雙方未來能在這兩類業態實現更深入的合作，減輕房企的資金沉淀壓力。