大打政策“擦邊球”埋藏交易風險 房產電商野蠻生長待監管

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

房產電商的快速崛起，在改變行業的傳統營銷模式的同時，也引來了質疑聲。

根據《華商報》報道，西安某樓盤收取了客戶誠意金，但當買家發現樓盤產權有問題，打算退款時，卻被告知當時收款的工作人員是與房產公司合作的電商公司員工，已卷款離職不知去向。

一直以來，商品房交易由于總價高、流程復雜等特征，交易過程均受到嚴格政策監管。但房產電商作為新興事物，卻始終游離在政策監管之外，以購房優惠為名向購房者提前收取誠意金，更是房地產電商采用的打政策“擦邊球”收取訂金的做法。

近日，多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，隨著蘇州率先出臺規范房產電商政策，野蠻生長的房地產電商將納入政策監管。

通過電商變相收誠意金

“房產電商之所以能快速發展，很大程度上是因為誠意金政策引起的”，華南某上市房企營銷經理鄭楠（化名）向《每日經濟新聞》記者表示。

鄭楠介紹說，在2010年以前，開發商在開盤前往往會推出 “內部認購”，以“會員卡”等方式向購房者收取誠意金，一方面，這是一個篩選有效客戶的辦法，能試探市場并實現有效蓄客；另一方面，操盤手能夠以蓄客量決定開盤的房源數量和價格，以形成供不應求的局面。

然而，由于上述做法頻頻引發“坐地起價”、“不退還訂金”之類的客戶糾紛，各地政府于2010年起陸續出臺政策，明文禁止開發商在獲取預售許可證前以認購、預訂、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、誠意金等。

“等到預售許可證下來，樓盤馬上就要開賣，開發商根本沒有足夠時間進行市場試探以及蓄客，房地產電商的興起恰好成為開發商繞道收取誠意金的新辦法。”鄭楠說，包括購房券、代金券之類的購房優惠，實際上就是變相收取誠意金，只不過錢不是直接給開發商，而是抵扣營銷費用。由于房產電商能協助開發商在尚未拿到預售證的時候實現提前蓄客，以及試探市場決定后續的營銷策略，因此受到不少開發商的喜愛。

廣州市律師協會民事法律專業委員會秘書長程磊向記者表示，雖然國家明令禁止開發商在獲得預售證前收取誠意金、預訂款等費用，但針對第三方房產電商尚存在法律真空，在法律上難以對它們以優惠為名、收訂金為實的做法進行界定，所以成功打了政策的“擦邊球”。

規范房產電商是趨勢

自從搜房網掀起房地產電商熱后，不僅吸引了新浪等大型門戶網站加入，包括代理公司、小網站也加入到這個行列中。搜房網董事長莫天全的說法是：“現在是連阿貓阿狗都開始做電商。”

但在房產電商野蠻生長的同時，背后隱藏的交易風險也開始暴露，此次西安電商公司工作人員卷款逃跑只是一次警示，對于房產電商收取的巨額誠意金如何作出有效監管，政策卻始終處于真空。

某門戶網站房產電商經理向記者透露，在眾多房地產電商平臺中，搜房與新浪樂居已建立起較完善的第三方監管支付系統。樂居采用的“E信通”實現與銀聯獨家合作，通過第三方支付確保購房者的資金安全，開發商也能隨時監管資金去向。

部分較大型的房地產門戶網站則會注冊一個新公司，通過開設對公賬戶收取誠意金，并硬性要求購房者通過刷卡付款。由于這類型網站有信譽做擔保，出事的可能性不大。

不過，近年來一些新興的電商平臺與小網站也開始加入到房產電商大軍，它們的資金監管力度不足，像上述西安電商公司意外事件就是因為購房者是直接支付現金，讓工作人員有機可乘，不排除這類型平臺存在其他風險隱患的可能。

對此，部分城市開始悄然加強房產電商的監管力度，蘇州市住建局于9月1日發布《關于進一步加強商品房銷售管理的通知》，明確要求開發商在取得商品房預售許可證前，不得收取任何預訂款性質的費用，不得委托第三方以認籌、發放會員卡、網絡團購等抵扣或優惠購房款的方式組織團購，成為全國首個明確對電商參與樓盤提前蓄客說“不”的城市。

“雖然電商介入房地產銷售是大勢所趨，但目前市場缺乏政策監管導致魚龍混雜，購房者的利益與資金均難以得到有效保障，因此政府制定監管政策規范房產電商的發展是大勢所趨”，中原地產項目部總經理黃韜表示。