一線樓市成交回暖 地產股順勢起舞

在房貸新政、降息、普通住宅標準調整等利好政策刺激之下，2014年12月一線城市及部分熱點二線城市的樓市回暖，新房成交量大幅反彈，其中北京、上海、廣州、深圳的新房成交量均創2014年全年最高。新房成交量反彈、去庫存加速似乎給地產股近期大幅上漲提供了支撐。

分析人士指出，此次房地產政策放松與之前有一定的相似之處，地產股存在階段性機會。但當前行業的整體供需格局已發生根本變化，隨著剛需和改善性需求的勞動力人口達到頂峰而趨于下降，整個行業難以實現V型反轉。

北上廣深新房成交反彈

北京新房市場歲末成交井噴。北京市住建委發布數據顯示，2014年12月北京市住宅新房網簽量為19893套，環比大漲62.1%，同比大漲72.92%，超出了2013年3月19398套的前期高點。成交價格方面，12月北京市新建商品住宅成交均價為25703元/平方米，環比上漲7%，同比上漲1.1%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，北京樓市受到了“認房不認貸”的房貸新政、普宅標準調整、公積金新政、央行降息等利好的影響，吸引了不少此前觀望的需求入市，促成了成交量的顯著反彈。不僅如此，房企為了沖刺年底業績，讓利、折扣等幅度加大，借勢營銷、去庫存化走量，也促成了新房市場成交的走高。

胡景暉還指出，北京市12月的新房網簽數據中包括了7852套各類保障房和近1900套自住房，剔除此兩類住房，實際成交的純商品住宅約為10000套。這一水平和2013年9月10484套的水平基本持平。根據純商品房的成交數據，并不能單純理解去年12月的翹尾為純商品房市場的大幅反彈升溫。

金豐易居&佑威數據顯示，2014年12月上海市新建商品住宅成交面積為137萬平方米，環比上漲31.78%，比去年同期上漲39.88%，創下2014年全年最高。由于中高端房源成交占比擴大，12月上海新建商品住宅成交均價刷新歷史最高，達30016元/平方米，環比上漲8.40%，同比上漲17.90%。

12月廣州市新建商品住宅網簽8456套，網簽面積97.80萬平方米，較11月增長12%，同比大漲75%，單月網簽量創2014年最高。深圳市規劃和國土資源委員會發布的數據顯示，2014年12月新建商品住宅成交7754套，環比增加34%，同比增長126%，創下自2011年以來的單月成交量新高。不過廣州、深圳的新房成交均價環比上月仍然微跌。

二線城市的樓市成交也平穩上揚，環比、同比增長的城市超過六成。青島、濟南、常州、長春等城市成交量環比平均增幅超過20%。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，各大城市樓市成交量在年末出現反彈，除了市場因素、政策因素外，還與各地會把一些保障性住房、之前沒納入統計的住房集中放在年底統計進來有關。目前的市場只是相對有所好轉，但不能確定為全面的反彈，各大城市較高成交量的取得，是建立在較大供應量的基礎上的。在政策保持平穩的情況下，樓市價格取決于存貨的去化周期，目前除北京、上海存貨去化周期比較適中以外，其余城市的存貨去化周期仍然很長。

三因素催漲地產股

2014年市場整體低迷，龍頭房企銷售額仍然保持增長，但是增速同比下降。中國指數研究院數據顯示，從銷售額來看，2014年1—11月前20家大型房企銷售總額12505億元，同比增長12.2%，增速較2013年有所下降。從銷售面積來看，前20家大型房企銷售面積總和為11354萬平方米，同比增長10.4%，比2013年同期增速下降。

多數大型房企的銷售額已告別過去高速增長時代。萬科1-11月累計銷售額1901億元，同比增速18.9%；恒大前11個月銷售額1207億元，實現同比增速22.7%；中海、碧桂園累計銷售額在11月份也達到千億元。從房企銷售目標的完成情況來看，公布銷售目標的25家房企中，恒大和綠城中國在前11個月已完成目標，另有5家房企目標完成率超過90%，近半數房企年度目標完成率不足80%。

廣發證券分析師樂加棟指出，房地產行業政策和貨幣環境持續利好，推動成交明顯復蘇。根據以往降息周期的經驗，一、二線城市成交復蘇具備可持續性，復蘇趨勢將會延續到2015年三季度。此外，在目前絕對庫存依舊高企的背景下，房價在未來一季度內不具備系統性上漲風險，將繼續處于環比下降的通道，整體友好的政策環境具備可持續性，成交將會加快回暖。

由于房地產市場近年來的持續政策調控，地產股估值長期處于較低區域，2014年整體市場低迷、銷售放緩、業績低增長已經在股價中得以反映，地產股自2013年年中就開始了較大幅度調整。直至近期重點城市的成交反彈引發了地產股的大幅飆漲。

華泰證券分析師曹光亮指出，地產股上漲有基本面中性偏正面、政策面暖風頻吹、技術面上漲欲望強烈三大原因。基本面方面，開發商各融資渠道的融資成本全面下降，地產銷售從10月份開始出現溫和的復蘇，這為股價上漲減輕了壓力。開發商情緒漸趨樂觀，土地市場開始活絡，有利于股票市場良好預期的形成。政策面暖風頻吹，2014年行政調控對地產業的態度發生了180度的轉折，先是限購等行政性措施的退出，轉向去調控化，后來的重新定義首套房貸款政策，鼓勵商業銀行發放房貸。技術面上漲沖動強烈，房地產行業滯漲，并且波動性出現異常，有強烈均值回歸需求。曹光亮認為，在過去、現在和將來，地產行業就是一個簡單、純粹的周期性行業。

安信證券近日發表的研報則表示，央行降息只是開始，預計未來地產成交將進一步回升，尤其是一線城市有望提前完成去庫存調整，地產行業迎來政策面與基本面共振階段，繼續全面看好地產股。首推4條主線：一是大企業集中度的提升；二是布局一線城市高彈性的以及布局一線城市估值較低的標的；三是具有轉型預期和動力的中小地產股；四是區域主題的地產投資機會。

行業難現V型反轉

地產股近期的集體上漲再度引發了關于樓市的多空爭論。瑞銀中國首席策略師陳李近期談到了他關注的2015年幾大重要投資主題，其中首當其沖的就是房地產市場。陳李綜合供、需兩方面的因素認為，在三到四個月內，對房地產市場是樂觀的，房產成交量的上升將毋庸置疑。

有部分看空者認為，隨著《不動產登記暫行條例》2015年3月1日起施行，預計對樓市將產生不小的影響。中銀國際分析師田世欣認為，《條例》本身對上市房地產企業的影響有限，因為細則基本與市場預期一致，包括實施日期、統一的信息平臺、進行信息查詢的條件和隱私保護等。

平安證券表示，雖然此次房地產政策調整的力度和方向與2008年有一定的相似之處，但與2008年截然不同的是，當前行業的整體供需已經發生根本變化，整個行業難以實現V型反轉。

同策咨詢研究部總監張宏偉也認為，2015年及今后較長一段時間，住宅市場價格走勢會相對平穩，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產行業利潤率將逐漸下滑。在市場供求已基本平衡的情況下，未來樓市增量房增速將遞減，房地產市場將逐步進入存量房時代。

有專家指出，雖然行業迎來回暖轉機，但房地產超級大繁榮時代已經完結。隨著剛需主力和改善性需求主力的勞動力人口攀上頂峰開始下降，且人均住房面積已經達到33平方米，房地產的需求高峰已經過去。整個市場已經處在供求相對平衡的狀態，甚至部分城市供過于求。房地產市場實現V型反轉可能也微乎其微?？傮w來說2015年行業將保持一個較為平穩運行的態勢。