90%開發商未來十年將消失

每經編輯 每經實習記者 林東岳 發自上海    

每經實習記者 林東岳 發自上海

如今的房地產行業已經進入大鱷爭食的時代，中小房企的生存境遇愈發艱難。隨著行業集聚程度的進一步深入，相對于規模越做越大的大型房企，中小房企的處境可謂“凄涼”，對外，在拿地、銷售等方面要面臨大房企的激烈競爭，對內，融資、轉型等都將面臨更為嚴峻的挑戰。

雖然2014年底市場出現翹尾行情，但是從2014年全年市場表現來看，房地產行業的境況顯然已經大不如從前，全國商品房銷售額全年同比降幅近8%，銷售均價同比跌幅近5%。與此同時，大型房企的市場份額卻在不斷增加，50強房企的銷售額門檻已經高達140億元。對諸多中小房企而言，繼續尋求規模擴張極有可能碰壁而亡，如何在夾縫中謀求生存空間，已經成為這些企業不得不思考的命題。

中小房企生存環境越來越難

來自中國指數研究院的統計數據顯示，從銷售業績分布來看，銷售額超過百億的房企出現清晰的斷層，綠地、萬科等七家千億級企業銷售規模繼續擴大，12家企業的銷售規模在300億~1000億元，與第一集團之間拉開了500億元的銷售差距，而100億~300億元的企業則多達61家，競爭異常激烈。

億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，百億企業陣營之間的分化正在拉大，規模房企的規模越做越大，強者恒強的趨勢愈發明顯，銷售額100億~300億元的房企，很多是從區域市場走向全國布局的房企，抵抗市場波動風險的能力有限，未來也存在不少變數。

新城控股副總裁歐陽捷表示，7家千億房企的銷售額占全國商品房銷售總額的七分之一，過去5年它們的平均復合增長速度達到34.7%，由于房地產行業進入平穩發展期，未來增長率按照過去5年的復合增長率的一半計算，到2026年它們將會占領整個市場，屆時預計會有90%的房企將會消失。

除近80家銷售額達到百億的房企以外，全年銷售額在100億元以下的小房企更是不計其數，這些企業的市場關注度低，不少都是偏安一隅，無力向外擴張，在市場行情下行的背景之下，生存形勢更為艱難。

由于金融機構為了控制投資風險，中小房企很難獲得開發貸，信托等其他融資渠道的成本又居高不下，中小房企沒了“救命錢”，與大企業在土地市場的拼搶顯得不堪一擊，這就導致了一系列連鎖惡化反應。在市場低迷時期，中小房企銷售策略并不占優勢，去化難度加大，資金匱乏拿不到可以開發的土地，項目運作陷入停頓，就將面臨資金鏈崩盤的高風險。張化東表示，中小房企最主要的生存壓力，正是來自高昂的融資成本和嚴重的人才流失。

中小房企需盡早轉型

在規模房企越做越大，平臺優勢遙遙領先的情況下，中小房企不得不在細分市場中找尋一線生機，提升產品性價比和專注差異化產品或許才是出路。

歐陽捷認為，在規模房企越做越大的情況下，那些“小而美”的企業并非不可能出現。如果中小房企可以瞄準細分市場，憑借精準的定位和精良的品質，在區域市場獲得擁躉并非絕無可能。但是，由于這樣的樓盤要求突出質量和性價比，因此利潤空間比較有限，沒有利潤積累就無從談及擴張，這樣的房企可能今后也只能過過“小日子”了。

張化東更是表示，這些公司談不上區域深耕，以后可能只是做城市深耕，甚至手上只有幾個項目，與當地的政府、金融機構處理好關系，控制成本，把這幾個項目做到極致才可能是出路。

這也意味著，今后房地產市場的格局將會是，龍頭房企占據主流市場，中小房企只能在大企業沒有涉及的“夾縫”中，尋找轉型的可能性。

中小企業機會在于創新

中小房企的轉型迫在眉睫，但步伐卻已經落后于大型房企。而中小房企作為市場的跟隨者，往往缺乏大膽變革的決心和實力，轉型的最佳時機或許已經錯過。張化東認為，房地產行業是大象才能起舞，眼下房企的各種創新業務未來能有多少價值還不得而知，中小房企如果也想通過創新業務分一杯羹，轉型之路將會非常艱難，畢竟中小企業的創新能力和承受風險的能力都不如大企業，盡管花樣年做出了估值極高的彩生活，但類似房企卻非常少見。

一位業內人士告訴記者，中小房企的表現受市場波動的影響更為顯著，由于房企規?；l展的空間已經比較狹窄，成長型房企的規模擴張會受到制約，其在資本市場的表現并不會特別樂觀。

不過，這并不意味著中小房企完全沒有生存下來的機會。歐陽捷認為，跑馬圈地的時代已經過去，創新業務的發展漸成趨勢，中國的城鎮化之路還有二三十年可以走，如果中小房企能抓住市場機遇，覓得一線生機也不是沒有可能。