從一線城市土地盛宴 看樓市增量市場機會

1月7日，由兩家央企華潤置地、首開股份與險資“一哥”平安組成的“巨無霸”聯合體，以86.25億元奪得北京豐臺一幅地塊，溢價率達到22%，成交樓面價達到每平方米3.8萬元。由于該地塊被稱為“三最地王”（面積最大、自住房最貴和總價最高），從而備受媒體關注。剔除限價商品房和自住型商品房后，該地塊樓面起始價至少在5萬元/平方米以上。對此，萬科北京區域首席執行官兼北京公司董事長毛大慶表示，從2015年開始，北京樓市的普通商品房售價將進入每平方米6萬元時代；任志強第一時間也在微博上評價稱，北京土地市場開門大吉，土地樓面價5萬多似乎是常態，溢價50%以上也是常態。

盡管地產大佬們經常“語出驚人”，而地王也是個老話題，單宗地王并不一定能說明什么問題，但如果聯想到2014年一線城市住宅用地出讓金逆市走高、突破歷史，再看看1月5日新年土地“首拍”時，招商、華潤、九龍倉、平安組成史上最大聯合體，搶收北京土地市場的“盛況”，或許需要我們重新思考，樓市正在由增量時代向存量時代過渡的背景下，最具樓市風向標的北京，土地市場如此瘋狂，到底意味著什么？透漏出未來樓市走向的哪些信息？

地產大佬們之所以“出此狂言”，一個重要的依據就是，從2012年7月份至今，在北京公開出讓的土地中，樓面地價超過2.5萬元/平方米的地塊有60多塊。這些高價地塊多數尚未入市，若加上稅金、利息等，這些地塊成本比拍得時又有近20%的增加。鑒于此，若以2015年二季度開始入市計算，北京將有近70個項目開盤價格在每平方米5萬元-7萬元之間，且這些項目大多數不在五環之內。這就意味著從2015年開始，北京樓市的普通商品房售價將進入每平方米6萬元時代。

筆者梳理了一下，自2013年以來，各媒體報道的大大小小的地王，80%以上誕生在一線城市，典型的如上海董家渡、北京花鄉、深圳龍華地塊、廣州紅云涂料化工廠地塊。而且，曾經一度開辟二三線城市戰場的龍頭房企，如保利、恒大等，均開始回歸一線城市。另外，一直認為內地樓市有風險的港資房企（新鴻基、九龍倉、新世界等）也參與到了一線城市土地爭奪戰中，同時，但凡有實力的民資也都想從中分一杯羹。相比之下，二三線城市土地市場冷清很多。2014年，一線城市住宅用地出讓金達到3500億，同比增長54.8%，溢價率達到41%。但是，2014年全國300個城市土地出讓金同比則下跌27%，溢價率只有10%左右。歷來，二三線城市土地市場不如一線城市那樣火爆，但如此的“冰火兩重天”，還是第一次。

筆者認為，龍頭房企對一線城市土地爭奪之“白熱化”，以及二三線城市土地市場之“冷清”，已經不能簡單地用“分化”或“分化加劇”來解釋。從本質上來講，這是我國樓市整體供求格局已經逆轉，供求平衡或供過于求已經成為“新常態”的背景下，樓市增量有效市場區域大為縮減的反映。

2014年，在打壓性政策相繼退出、扶持性政策不斷推出的情況下，樓市不僅不像過去幾年一樣“一有刺激便雄赳赳氣昂昂”，反而疲態盡顯，全國樓市成交規模在2014年下滑了10%，一線城市下滑15%，全國房屋新開工和土地購置分別下滑9%和14.5%。這說明，樓市整體在疲于消化庫存，開發商主動補庫存的意愿不足。最新數據顯示，全國35個城市待售新建住房消化周期達到16.8個月，而已批在建項目中90%的部分沒有賣出去，可以解決1.5億人居住。