從一線城市土地盛宴 看樓市增量市場機會

因此，庫存的問題可能會比我們想象的嚴重。另外，如果考慮到小產權房、軍產房和單位宿舍和集資建房，當前戶均住房1.02套的判斷可能低估了。這就是為何，即便政策激勵不斷，但樓市疲軟局面不改，即市場整體對于政策刺激的彈性下降了很多。在投資拉動和土地財政式微、經濟增速下臺階的情況下，廣大的二三城市集聚能力差、產業結構總體低端的問題開始暴露，樓市增長的內生動力不足。在未來相當長一段時期內，這些城市不得不為疲于消化庫存、應付需求被透支的局面。

但是，作為超大城市的典型代表，一線城市繼續呈現人口、資源和資金長期凈流入的狀態，而集聚則會帶來產業升級效應、就業效應和收入效應，增量市場的機會也就自然而然更大一些。但同時，相比其他城市，一線城市的土地供應則相當緊缺。國家及地方各項規劃已經明確了未來超大城市不再供應新增建設用地的政策，也劃定了城市區域范圍不可突破的“紅線”。因此，未來超大城市新增用地將極為稀缺。從這個角度看，談論一線城市住房消化周期的意義并不大，等待市場預期稍有回升，強大的需求很快會將這些房子消化掉。

同時，由于新增用地有限，一線城市各種公共配套建設（如保障房）將采取開發商配建的形式，例如北京、深圳等地基本上每一塊商品住房用地都要配建自住房或安居房，這將進一步抬高商品住房的價格。另外，在市場化管理框架下，市場化商品價格管控也將會進一步弱化和取消，突出的就是如何合理看待“地王”的問題。事實上，地王是區域土地市場價值的體現，而這一市場價值是從該區域單位土地上的高產值來確定的。因此，地王的形成是土地要素價格市場化的體現，應該予以尊重。在公共服務無法在區域間、城市間均等化的情況下，地王難以避免。

總結一下，未來樓市的有效市場區域在進一步收窄，在一線城市熱點片區，未來土地拍賣出現“天價”、房屋賣到“天價”，應該不是奇怪的事情。因此，這些城市的增量房地產市場機會是最好的，而所謂的“最好”，不僅指這些城市的居民支付高房價的能力，而且也指在目前高融資成本、高人力成本下，在這些城市的投資是最劃算的。這也就是為何，龍頭房企不惜血拼這些城市核心區域的土地供應。由于這些地塊不可多得，創出天價也就不奇怪，或許是未來的常態。同時，單個房企自然無力獨享，以聯合體的形式來共享“大蛋糕”是必然的。

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