上月房價深圳一枝獨秀 未來走勢專家仍然看好

每經編輯 每經記者 白亞靜 發自深圳    

每經記者 白亞靜 發自深圳

1月18日，國家統計局發布2014年12月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動數據，66個城市新建商品房房價環比繼續下跌，深圳成為唯一上漲城市，環比上漲1.2%。

從“9·30”房貸新政開始，深圳樓市交易逐漸復蘇。2014年11月22日降息后，深圳房企更是加速推盤。據《每日經濟新聞》之前報道，12月入市的樓盤開盤后買賣踴躍，頻現“時光盤”。

不過，包括中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮在內的多位地產專家曾向記者表示，全國房價單邊上漲已經結束，未來更有可能呈現的是波動性上漲態勢。那么，在前海蛇口自貿區、11條新建地鐵等利好因素的刺激以及深圳房企頻出涉貪腐案傳聞、全國樓市持續平淡等利空消息的背景下，此輪深圳房價漲勢能否持續？

新房價格環比漲1.2%

根據國家統計局數據，2014年12月，深圳新建商品房房價環比上漲1.2%，不過，與2013年同期相比仍下降1.3%；二手房的銷售表現優于新建商品房，環比、同比都上漲。

同全國樓市一樣，經歷了2013年的量價齊升后，在2014年的前10個月里，深圳樓市一路走低。2014年1月，土地流拍率曾高達56%；3月、4月，銷售持續不振；進入7月，中介實體店累計關閉100余家，樓市量價齊跌，房價跌回2012年水平；8月，諸多一手房、二手房的銷售人員曾向記者表示，交易縮水，購房者觀望情緒濃厚。當時，某二手房中介一個月內在福田片區只交易了一套房；傳統銷售旺季9月也未能延緩下行趨勢，成交依舊萎靡，“金九”成色不足。

不過，從“9·30”房貸新政后，深圳樓市開始筑底，并在年末成功翹尾，逆勢漲價。據《每日經濟新聞》之前報道，當時深圳多個樓盤出現“日光”、“時光”情況，以深圳龍華星河傳奇項目為例，開盤時共計推出了750套房源，吸引近3000人到場，全部房源在3小時內售罄。如果仔細盤點12月入市的一手房項目，那么不難發現，大多項目均以超出吹風價的價格開盤。

不僅成交均價上漲，2014年末深圳一手房的成交量也頗為可觀。根據戴德梁行2014年度深圳房地產市場報告，2014年深圳樓市成交量整體萎靡，四季度180.9萬平方米的成交量占全年的44.9%。

深圳房地產研究中心主任王峰曾向記者表示，深圳樓市年末翹尾，與深圳樓市需求龐大有很大關系，在政府出臺利好政策后，部分需求得到迅速釋放。

世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉分析稱，積蓄良久的購買力在年底大規模釋放，是因為政策面整體轉松、降息所帶來的利好以及房企年底積極推盤沖刺業績等多重因素的疊加。

后續行情走勢引關注

將對深圳樓市構成利空的因素并不少。據悉，2015年，深圳將有135個新盤入市。美聯物業全國研究中心經理何倩茹表示，這一供應量與2014年大致持平。

這是否會加重深圳樓市的去化壓力？何倩茹分析稱，如果2015年銷售量能維系在2014年前三季度和四季度的銷售量之間，那么暫時不會對去化造成壓力。

此外，深圳地產圈多家有舊改業務的房企被頻傳涉貪腐案。對此，何倩茹認為舊改樓盤只占一小部分，購房者有很多選擇空間，這些傳聞暫不會影響市場信心。

在此前某會議上，戴德梁行華南及華西區研究部董事張曉端曾表示，不動產登記制度的施行將加快房地產稅的推出節奏，在一定程度上制約深圳購房者的購房意愿，而且樓市調整趨勢難以根本變動，深圳房價缺乏大幅上漲的基礎。

陳仲偉卻認為，盡管政府已出臺了《不動產登記暫行條例》，但該條例只是表明了政府當前的調控思路是建立長效機制，因而對樓市的短期影響有限。

張曉端也曾向記者表示，2015年包括首套及改善性置業在內的需求將得到政策支持，深圳樓市的下行風險較小。

這一點或許可從中糧地產（000031，SZ）在深圳的住宅產品配比得到例證。中糧地產方面向記者表示，他們對一線城市的樓市持樂觀態度，2008年以來，公司逐漸調整在深圳拿地的節奏，目前的產品主要是以“首置首改”為主。

何倩茹表示，自從深圳限購以來，購房者主要以自住為主，雖然也會考慮升值因素，涌向前海等熱門區域，但是本質還是自住。

此外，深圳還有自貿區、11條在建地鐵、土地稀少、常住人口平均年齡全國最低等利好因素。何倩茹稱，整體而言，“利好因素大于利空因素”。