佳兆業違約門接二連三 地產業資金鏈再臨"大考"

新年伊始，佳兆業正被接二連三的債務危機推向風口浪尖：房源接連被多地政府鎖定、高管團隊劇烈震動、大股東拋售股票、連環債務違約、破產重組傳聞、資產被查封…… 佳兆業上演“違約門”，是特殊個案還是行業縮影？行業調整中中小房企能否經受“寒冬”考驗？ 270億元銷售額VS7.972億元負債佳兆業一年跌成負資產 公開資料顯示，佳兆業集團控股有限公司于1999年在深圳成立，2009年12月赴港上市，是一家市值300億的百強房企。 然而，從2014年10月中下旬的“深圳鎖盤事件”起，這家龍頭企業突然開始“急轉直下”。該公司位于深圳的三個項目2000多套房源被鎖定，還未網簽的客戶無法辦理簽約。 佳兆業稱房源被鎖定事件或令到佳兆業城市廣場第三期10億元的預售未能入賬，預計新推武漢項目作為緩沖。 隨之而來的便是大股東拋售及董事會主席郭英成宣布辭職使危機進一步升級，并觸發了一筆4億港元定期貸款被要求提前還款，最終成為2015年中國資本市場首例違約事件的導火索。 進入2015年佳兆業事件持續發酵，債權人要求鎖定資產以保全利益的行為愈加頻繁。佳兆業最新財務狀況顯示，2300萬美元的票據利息未能如期支付、數個銀行賬戶被凍結和扣劃。債權人對佳兆業采取了包括資產保全的民事裁定以及凍結銀行結余等行動，涉及金額約7.13億元，并收到法院對其人民幣6.51億元資產保全的民事裁定書。 萬科終止接盤佳兆業上海青浦項目更是令這波債務危機雪上加霜，這意味著佳兆業靠賣項目“補血”的路也被堵上了。國際評級機構穆迪認為，接盤成功本可為佳兆業新增人民幣12億元左右的資本，但計劃失敗會削弱佳兆業的償債能力。 一個月以來，房企佳兆業幾乎每天都有利空消息傳來，繼深圳房源被鎖之后，杭州、廣州房源也被鎖定，近期又傳出佳兆業在大連的房地產開發項目也被地方法院凍結，涉及金額達6.4億元。 公告數據顯示，2014年1－11月，佳兆業合約銷售金額超過270億元，到了2015年1月5日，佳兆業負債卻高達人民幣7.972億元。 內地房企資金鏈承壓更多風險或將暴露 佳兆業“危情”是特殊個案還是行業縮影？市場人士眾說紛紜，但相對一致的判斷是，該事件將直接導致內地房企海外市場融資環境惡化，而國內融資壓力尚未緩解，雙重壓力下，房企資金鏈緊張風險或將進一步暴露。 過去幾年內地房企在海外市場的融資規模呈現爆發式增長勢頭。最新數據顯示，去年房企海外融資額大幅增長，房企到位資金構成中利用外資639億元，增長19.7%。 而受佳兆業事件影響，房企海外發債融資目前“神經緊繃”。部分內地房企發行的離岸債券價格一度出現下行，以花樣年控股于2016年到期、旭輝控股于2018年到期、富力地產于2016年到期的三筆優先票據為例，2015年1月2日到13日，三筆優先票據價格分別下跌7.2%、2.2%和4.3%。 目前，國際評級機構穆迪公司宣布下調佳兆業債務評級。中投證券分析稱，佳兆業危機對內地房企海外融資構成沖擊，并增加海外融資成本。 從國內環境看，業內認為，房地產行業步入調整期，銀行風險偏好下降，目前國內融資環境尚未好轉，房企資金回籠速度放緩也加劇了房企資金壓力。 中投顧問房地產行業研究員韓長吉說，在這種情況下，不少房企面臨融資困難、資金鏈緊張的情況，尤其是一些前期拿地幅度大，有債務集中到期的房企面臨較大償債壓力。 山東師范大學房地產系主任程道平表示，在市場預期不樂觀、預售資金回流慢的情況下，房地產行業資金風險逐漸累積，而類似于佳兆業預售房源被政府鎖定后無法交易，會對開發商的資金鏈進一步產生負面影響。 “馬太效應”或將加劇行業洗牌 受訪人士預判，一旦資金投入乏力，樓市將面臨“失血”后的疲軟性調整，中小房企或率先受困，未來房地產行業“馬太效應”進一步加劇。首先，去庫存仍是樓市主旋律，資金回流緩慢。國家統計局剛剛公布的數據顯示，2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，其中，住宅待售面積比11月末增加1352萬平方米。 而已公布的房企全年銷售數據顯示，37家房企中，僅有15家完成全年銷售目標；目前A股房企預增及扭虧的占比也不足半數。分析認為，大部分房企為在年底沖刺完成銷售任務，一定程度上透支了2015年上半年的銷售能力，高庫存形勢下的房企未來資金回流仍將緩慢。 其次，“馬太效應”或加劇行業洗牌。此前已有多個中小房企資金面緊張的公開報道，如廣東光耀集團、青島君利豪集團、南京福地、賽高國際、紫翰庭院杭州中都集團等，而近期江西贛州長發置業、銀信置業等中小房企更是相繼破產。 程道平表示，未來不同類型房企的分化將不斷加大，銀行等機構將更青睞經營透明度高的品牌房企，行業“馬太效應”將在2015年進一步擴大。 原文鏈接：http://money.163.com/15/0122/15/AGIU2DTO00253B0H.html