深圳全國首創“競容積率”中海下血本勝出樓面單價或達4萬

每經編輯 每經記者 白亞靜 發自深圳    

每經記者 白亞靜 發自深圳

上周五（2月6日）下午，歷時14年之久的深圳鹿丹村改造地塊正式出讓。

與以往土地出讓招拍掛不同的是，此次采取“定總價，向下競容積率”的方式。據悉，此次競拍吸引了中海、萬科、金地等8家知名房企。經過70余輪的競價，最終中海以8.88億元、3.99萬平方米的可售面積競拍成功，較起始面積減少56%。

深圳市土地房產交易中心相關負責人向 《每日經濟新聞》記者表示，這種出讓方式在全國尚屬首例。

據測算，上述地塊的可售部分樓面價已高達22055元/平方米。若折合14.4萬平方米回遷房建安成本，該地塊樓面價在3.5萬~4萬元/平方米。因此，在稅收、融資成本、配套建設成本、低容積率、回遷成本、低價等一系列成本的重壓下，中海要實現該項目盈利面臨不小挑戰。

8家房企參與競拍/

深圳市土地房產交易中心網站顯示，鹿丹村所在的H103-0010地塊，規劃總建筑面積約為24.4萬平方米，其中住宅23.45萬平方米（含回遷住房面積14.4萬平方米、商品住房面積9萬平方米），商業3300平方米，其余為幼兒園、社區管理用房等配套設施。

按照競拍規則，此次土地出讓的總價為8.88億元，回遷住房建筑面積、商業建筑面積、配套建筑面積已定，各房企向下競爭可售商品住房建筑面積。這意味著，競拍房企每舉一次牌，地塊的可售商品住房建筑面積變少，總建筑面積、容積率隨之下降。

上述深圳市土地房產交易中心相關負責人向《每日經濟新聞》記者表示，這次之所以嘗試競拍容積率，主要是希望能夠保證購房者有更好的住房體驗，此后還會嘗試不同的土地拍賣方式。

另據上述人士透露，此次競拍除了方式與以往不同外，其他全部一樣，對競拍房企并沒有特別優惠。

雖然規則嚴苛，但由于該項目所在區域土地供應量少，此次競拍吸引了中海地產、萬科、金地、招商等8家房企。經過70余輪廝殺后，才被中海地產以3.99萬平方米的可售商品住房面積競得，相較初始的9萬平方米可售面積，減少過半。

兼任深圳市城市規劃委員會委員的戴德梁行華南及華西區董事總經理程家龍分析稱，以限總地價的方式拍賣，或旨在限制房價，希望房企在衡量自身盈利能力的前提下，參與競拍。

此外，他也認同深圳市土地房產交易中心方面的說法，認為政府以競拍容積率的方式出讓土地，可使物業布局合理，更多利好購房者。

中海：土地成本后續公示/

雖然中海笑到了最后，但付出的代價并不小，未來還將無償向政府移交14.4萬平方米的回遷房，這一面積遠超可售商品住房面積。

有媒體測算，折合回遷房的成本，該宗地樓面價已接近4萬元/平方米。不過，昨日（2月8日），中海地產方面向記者表示，具體的土地成本還有待后續公示。

據《每日經濟新聞》記者了解，中海地產會同中國建筑一同完成該項目，兩者均與中國海外發展有限公司相關。

在程家龍看來，中海地產此次競拍實則是做了兩份生意，一是開發商，二是建筑。中海地產在海外的融資能力較強，其融資成本普遍低于國內，所以中海具有一定優勢。

此外，鹿丹村所在的羅湖附近，土地供應量很少。據他預測，即使中海地產的實際地面價達到4萬元/平方米，但仍然有市場。