通州終于要實現它的Tolifornia dream了？

每經編輯 王杰    

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記者：王杰

北京東邊的通州區：I have a dream,a Tolifornia dream.

在這個寒冬里，通州樓市又一次提前迎來了春天。

在發改委2月4日下發的《國家新型城鎮化綜合試點方案》中，北京市通州區成為國家新型城鎮化綜合試點兩省、62個城市（鎮）的一員。盡管通州4頁紙的試點方案夾雜在278頁的總方案中，但“通州試點落戶積分”這個熱點詞匯又將向這個京東“睡城”聚焦。

上述方案提到，至2017年，常住人口城鎮化率達到66%，戶籍人口城鎮化率達到60.5%；到2020年，常住人口城鎮化率達到68%，戶籍人口城鎮化率達到64.2%。到2017年實現9萬外來常住人口和本區農民市民化，享受與城鎮居民同等的基本公共服務，轉移人口市民化成本分擔機制基本構建并運轉良好。

這是要給通州提前摘掉“睡城”帽子的節奏嗎？邦地產君先把方案的一些關鍵點拎出來。

方案要求，積分落戶試點應面向通州副中心建設，統籌考慮城市運營管理保障及產業發展方向，以具有合法穩定就業和合法穩定住所（含租賃）、參加城鎮社會保險年限、連續居住年限等為主要指標，合理設置積分分值，達到一定分值的可以申請落戶，為北京及國內其他特大城市戶籍制度改革提供經驗。

那么問題來了，積分落戶能給老百姓帶來什么好處呢？

“累積足夠積分就能落戶，落了戶就是京籍，享受的公共服務必然是一樣的。和居住證不是一回事兒。”亞豪機構市場總監郭毅告訴邦地產君。

積分落戶給通州為何？

首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池告訴邦地產君，北京的人口和功能高度集中在中心城，尤其是核心區，導致中心城交通擁堵、環境污染嚴重。因此，把中心城人口和功能疏解到北京的11個新城是今后一段時間的工作重點。

通州是北京的三個重點新城之一，又離中心城較近，交通便利，較其他新城有較好的教育、醫療等公共服務資源，將人口引向通州也是必然選擇。

郭毅稱，因為通州的定位是北京副中心，通州新城的規劃也需要配套政策的扶持才能更有效率的推進。另外，通州是北京最早進行房地產開發的新城，居住人口中非京籍的占比較高。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，通州入圍國家新型城鎮化綜合試點地區，并將推進積分落戶。一是可以優化通州的產業布局，緩解區域以往的產業相對缺乏、功能單一的局面；二是將有利于區域吸引人才和勞動力，活躍通州的住宅租賃市場和二手房交易市場，消化新房庫存。

過去，通州新城起著疏散北京市區人口的作用，卻帶來有城無業和潮汐式交通等問題。通州也成了“睡城”。

通州地鐵的長龍

早在2009年12月下旬，北京市委十屆七次全會就提出，2010年北京市將集中力量、聚焦通州，盡快形成與首都發展需求相適應的現代化國際新城。2011年1月，北京市政府工作報告中進一步提出“下更大決心聚焦通州，集中力量，力求取得更大突破”。就在同年8月，制定了《加快推進通州現代化國際新城建設行動計劃》。

“十二五”期間，通州將重點打造高端商務、高端制造、現代物流三大主導產業，著力培育文化創意、金融服務、醫療康體、旅游休閑四大新興產業。通州新城將有計劃、分層次、有重點地推進建設，從而為下一步疏解中心城功能創造條件。

在提前透支了大量土地之后，承擔著北京城市副中心建設使命的通州新城范圍內住宅用地已顯得“捉襟見肘”。

克而瑞統計數據顯示，通州在2012年的住宅供應幅數占比為31.25%，供應面積為45.41%，供應金額為82.63%。2013年則分別為10.81%、27.5%和15.2%。到了2014年截至11月3日的數據，這三個指標分別為0。可見近三年來，通州的住宅用地出讓逐年遞減。

中原地產首席分析師張大偉表示，通州是最早的郊區新城，但在過去的十年中，過度開發住宅，直到現在也沒有完善的產業配套，導致了非常明顯的潮汐交通流。

通州新城從2013年開始進入了產業建設全面實施階段，萬達廣場、京通羅斯福廣場項目、樂天瑪特等城市商業綜合體將于2014年內投入運營，“彩虹之門”、新北京中心、京杭廣場、運河國際商務中心等大型商業項目業已開工建設。但張大偉認為，目前各種居住的配套已經逐漸完善，但沒有產業的發展，區域內的宜居環境依然欠缺。

他說，從區域發展前景看，通州的區位優勢依然非常明顯，而且經過多年發展，人口資源有優勢，但如果通州不加快發展的話，可能這些優勢就逐漸被大興等取代。“因為大興有第二機場的支撐”。

中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞表示，八通線的開通，吸引了大量置業人群聚集通州。文化旅游產業可以得到國家產業政策支持，環球影城落戶此地，可以帶動當地經濟的發展，也可以推動睡城蛻變。

首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池告訴邦地產君，通州試點落戶積分，會促進外來人口落戶通州，對喚醒“睡城”有一定作用。但是否能喚醒睡城，還需要采取多種措施，從居業聯動角度去推進。只有宜居宜業，人口才能在通州留下來。

通州的房價，“過山車”一般

通州房價暴起于2009年底。彼時，CBD東擴和通州建設現代化國際新城的概念剛剛提出，不到一年時間，通州房價從均價5000元/平方米迅速飆升至3萬元/平方米，2010年3月，關于“吃個煎餅的功夫房價漲了50萬”的故事被媒體熱傳。但隨后2010年4月出臺了國十條，半年后京貿國際城從26800元直降7000元，被稱為“通州第一降”。

京貿國際城

試點積分落戶是否又將通州房價炒出泡沫？

郭毅說，積分落戶有助于通州成交量的回升，對價格的支撐有多大，要看具體政策的細則，落戶的難易程度，積分政策更傾斜于哪類人群，才能判斷究竟會刺激通州樓市的剛需型、改善型還是高端型的房產的成交，從而最終影響房價。

郭毅認為，從通州新城的規劃來看，如果能夠得以全面落實，必然有助于區域的整體完善和提升，并驅動房價上漲。但目前僅憑一個積分落戶，并且尚未明確細則的前提下，短期內支撐價格上漲的理由并不充分。

趙秀池稱，北京一直在試圖把通州打造成為北京的副中心。此次改革肯定會推進目標的實現，但不會一蹴而就，最終能否實現還需要多方面的能力，不只是試點落戶積分能解決的了的。“房價是供求關系的反映。通州作為離中心城較近的新城，近年來隨著北京房價的不斷上漲，通州樓盤以較好的性價比吸引了不少人在此購房落戶，通州房價近年來也升值不少。未來房價的走勢，仍然取決于通州及全市的供求關系。如果落戶積分制度順利推行，則會促進通州人口的增加，進而帶來住房需求的增加，房價也會有一定的上升空間。”

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