中國最大“鬼城”逆襲密碼：226家金融機構共用力

每經編輯 王杰     

曾被認為是“中國最大鬼城”的鄭東新區，因為一篇文章，仿佛在一夜間“復活”，也讓憂心二三線城市樓市的人們看到了未來的希望。

然而鄭州當地很多人卻認為“鬼城”復活是個偽概念。“（鄭東新區）在鄭州以外的人眼里是‘鬼城’，但我們眼里不是。”鄭州當地一位房地產業內人士清楚明白地對邦地產君說。

在國內“鬼城”名單上，鄭東新區曾多次上榜。截至2013年底，鄭東新區100平方公里左右的建成區內，共有人口103萬，在鄭州市16個縣區中，僅次于金水區。

“買雞蛋都比別的地方貴，這是河南省的富人聚集區。”鄭州永威置業副總經理馬水旺說，由于房價帶動地價，該區域地價也是鄭州市最高的區域。

對于鬼城，開發企業唯恐避之不及，而就在去年，該區域甚至出了三宗“地王”。鄭東新區涅槃重生的秘訣在哪兒？

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池告訴邦地產君，鄭東新區的例子說明，“鬼城”的概念不是一成不變的。隨著時間的推移，“鬼城”可以變為富有活力的新城。其他“鬼城”也一樣，這需要切實根據當地實際，結合當地資源優勢，以居業聯動、產城融合為基點去規劃、設計，制定相應的政策來促使“鬼城”的轉變。

其實，“鬼城”之說是一個誤會！

早在2010年底，美國一家名為“商業內幕”的網站公布了若干幅鄭東新區的衛星圖片，稱其可能是中國最大的“鬼城”。這一報道遭到鄭州官方強烈反彈，新區管委會發布數據稱，鄭東新區CBD入駐率達到90%。

“鬼城”的共同之處，往往伴隨著房地產市場的高庫存、房價走低、房屋滯銷、土地流拍和樓房高空置率。那么，鄭東新區是否符合這一標準？

克而瑞鄭州機構的研報指出：2014年，鄭州市各區域成交土地價格波動相對較大。從具體區域來看，鄭東新區土地單價最高，為10678.26元/平方米。

上述研報稱，進入2014年，鄭州市土地市場延續之前的火熱態勢，土地市場價格持續走高，“地王”頻出，普通住宅溢價率達到21.77%。其中金水區、鄭東新區居于全市前兩位，分別為100.96%和62.29%。2014年全市出了4個地王，金水區1宗，鄭東新區龍湖板塊3宗。龍湖板塊為現階段政府的重點發展區域，開發商關注度較高，土地競爭激烈，因而導致“地王”頻現。

上述鄭州當地房地產業內人士表示，鄭州屬剛需性城市，但鄭東新區屬于河南省的高端住宅片區，價格在鄭州也處于第一梯度。“前幾年因為是新發展區域，在認知度方面都相對較低，再加上鄭州老城區為二七區和中原區，客戶地緣性比較強，鄭東形成了‘鬼城’的誤區。外地的金融機構來鄭東新區了解過，但后來發現不是（鬼城）。”

中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞告訴邦地產君，鄭東新區原來也不是真“鬼城”。鄭東新區發展到今天，是河南省乃至中原經濟區發展的縮影，也是鄭州市發展的一個必經階段。“鬼城”是因為它處在成長階段，一個新城的成長，要經過房屋建設、聚集人氣、產業進駐、基礎設施建設、公共服務配套的過程，不能用兩個時間斷面簡單相比。“不去進行房地產的開發、基礎設施的建設，不會有今天城市的承載力。”

趙秀池認為，鄭東新區“鬼城”的復活并不奇怪，也不乏前例。前些年的上海浦東也是一個活生生的例子。當初人們流傳的“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的說法，早已成為過去。如今，上海浦東也是一個高大上的代表。