杜宇：樓市新政如何落地考驗地方政府

◎杜宇

3月30日，中國人民銀行等三部門聯合發文，明確首套房貸款比例不低于四成；財政部、國家稅務總局聯合發文，明確個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。此前，國土資源部和住房城鄉建設部聯合發文，要求優化住房及土地供應結構。再加上2月底央行降息的作用持續發酵，樓市一片暖意。

盡管國家統計局尚未公布3月份的樓市數據，但從市場反應以及市場機構發布的數據來看，部分城市商品房交易量企穩回升，改善性需求入市積極性提高。

一線城市表現明顯。根據鏈家地產市場研究部統計，3月北京市二手住宅成交量環比上升17%，同比增加13.5%。部分二線城市也迎來開門紅。據濟南市住宅與房地產信息網最新數據顯示，一季度濟南新建商品房成交量為197.3萬平方米、17353套，同比增長70.5%和63.5%。

房地產市場的差異性特征，決定了一部分城市的回暖，并不能減弱另一部分城市高庫存的“寒意”。國家統計局發布的數據顯示，房地產市場仍然處于調整期，截至2月末，全國住宅待售面積42177萬平方米，同比增長23.4%。

在江蘇省揚州市，面對庫存高企，本地消化存量能力有限的市場環境下，萬科、雅居樂等標桿房企紛紛樹起“返鄉置業”的營銷旗號吸引購房者。還有一些本土開發商正準備充分開發當地的旅游資源，從住宅開發商轉型旅游地產運營商。

針對消化高庫存，樓市新政策也頻頻出招。國土資源部和住房城鄉建設部聯合發出的通知，明確要求房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其他產業投資。

此外，新政策還力求打通商品房和保障房的對接通道，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公租房房源。

房地產市場差異化明顯，特別是在當前，樓市分化加劇，政策更應體現分類指導、因地施策，避免房地產政策“一刀切”。

有業內人士曾說，抑制房價過快上漲時，是全國跟著一線城市吃藥，如今，政府一定要做好分類指導這道考題。

此輪樓市新政策旨在“穩定住房消費”，“分類指導、因地施策”政策指向也十分明顯。仔細研讀，字里行間透露出決策者的“審慎”——在放寬首付比例的同時，提出“在國家統一信貸政策基礎上，指導銀行業金融機構合理確定轄內商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平”；在允許調整土地用途上，設置前提條件即“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣”。

“春江水暖鴨先知”。與政府相比，開發商對于市場更為敏感，往往比政策先走一步。比如此次用地供應政策調整中，在一定前提下，“允許房地產開發企業適當調整套型結構”。事實上，在一些三線四線城市，面對市場過剩，過度追求大戶型的開發商，已將房型改造成瞄準首次置業人群的小戶型，加快了銷售進度。

根據以往經驗，樓市新政策能否落地生根，發揮應有作用，還有待觀察。特別是國家層面政策出臺后，如何因地制宜，出臺更切合地方實際的細則，是對地方政府的嚴峻考驗。

（作者為新華社記者）