央媽再次降準 萬億資金樓市分羹幾何

每經編輯 王婷婷    

邦地產記者 王婷婷

今日17時，央行發文再次降準，決定自4月20日起，下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。

業內人士認為，在經濟指標承壓的情況下，此次降準符合預期。雖然政策更傾向于三農和小微企業，但對房地產市場的整體預期、市場購買力和房企融資成本，都有一定利好。預計未來還將有一次降準，但房企應注意強化渠道下沉，加快走量去存。

為什么在此時降準？

“此次降準是符合預期的。”西化南財經大學經濟學院副教授劉璐告訴邦地產記者，從國家統計局日前公布的一季度經濟數據來看，M2增長比預計的12%還低，GDP增速只達到底線7%，而實際經濟形勢應該比數據表現更差，在這種情況下，通過貨幣面的改善提振經濟是符合預期的，預計這樣的降準和降息在今年還會出現。

民生證券研究院執行院長管清友認為，此前總理密集調研和座談已作鋪墊，馳援地方債務置換，助力穩增長，對沖存款保費影響，“降準”勢在必行。

“除了政策出臺符合預期以外，此次'降準'力度大也值得關注。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，此次存款準備金率下調了1個百分點，這說明政策層面對于宏觀經濟救急力度之大。

“但這次是不對稱的降準，對農村金融市場提供了更多的優惠，這反映了中央調結構的需要。”嚴躍進認為，中央政府或許擔心，降準后資金并不流入實體經濟，所以對農村市場額外降低1個百分點。

6年多以來最大幅度

“此次降準雖然是面向整個經濟，特別是實體經濟的'一攬子'政策，但對房地產而言，無論是改變市場預期還是降低成本，都有利好。”劉璐表示。

邦地產記者注意到，此次降準是2008年以來第15次降準，也是2015年以來第二次。經過第一次降準利好刺激，房地產市場已經顯現回暖跡象。

3月，70個大中城市房價指數就顯示，全國樓市已呈初步回暖，已有22個城市房價止跌，一線城市中北上深均已回暖上漲。二線城市中，太原、南京、廈門、鄭州、武漢、南寧、貴陽等城市已上漲0.2%。

“此次降準后，將再次形成疊加效應，為房企的去庫存和持續降低購房成本帶來利好。”嚴躍進說，“更重要的是，中央的政策思路在發生微妙變化，通過這樣有節奏地釋放貨幣寬松的信號，能夠改變市場預期。特別是購房者預期的改變，某種程度上會促使市場基本面的改變。”

降低房企融資成本

此次降準對房地產企業融資而言，也是一次降低成本的契機。

管清友指出，一般性存款余額120萬億，下調1個百分點的準備金率，釋放的流動性至少在1萬億以上，考慮額外多降的部分，此次“降準”釋放流動性規模約1.5萬億。

邦地產記者注意到，實際上，經過上次降準，截至3月末，企業融資成本已下降至6.83%，同比下降50個基點，較2014年末也降低了12個基點。

不過房地產企業面臨的開發貸等方面壓力依然很大。央行調查統計司司長盛松成表示，近期企業融資成本明顯下行，主要是因為融資結構改善和市場利率回落。

“因此很多房企抱怨此前的利好政策實際效應不大。但這輪降準政策無疑會使房企的融資成本繼續降低，某種程度上會改變金融機構后續的信貸政策，進而使得此類降準實實在在為房企降低成本釋放利好效應。”嚴躍進稱。

讓房企更有信心

隨之而來的，是房企對市場或許將更有信心。

以成都的幾個典型項目為例。伊泰·天驕方面告訴邦地產記者，隨著成交周期的縮短，項目近期銷售速度明顯加快了。華潤·金悅灣、萬科公園5號、中國鐵建·西派瀾岸等不少項目也都表示，近期來訪量和銷售進程增加了，不少項目會順勢開盤和加推。

正合地產數據顯示，僅4月第二個周末，成都市開盤新增推售達到1664套，環比大幅增加。不止成都，北上廣等多城房企推盤速度均有加快，4月首周，全國38個城市的樓市成交同比上漲了19.5%。

“在市場信心恢復的情況下，預計二季度房企的推盤節奏還會加快。很多第一季度猶豫的房企，在后續房價的上漲預期下，會加大推盤節奏，而且在房企去庫存的背景下，會加快資金回籠，隨之也會出現加大土地獲取和加快新開工節奏的情況。”嚴躍進說。

此次降準之后，管清友預計，還會有一次50個基點的準備金率下調空間，但具體次數還需看實體經濟具體的運行狀況。

他同時認為，在目前降準下，農村市場依然是貨幣寬松政策的“新寵”，所以后續房企應該主動到農村市場，即強化渠道下沉的策略，能夠獲取更低成本的融資。“但政策效力的釋放需要時間，資金的流向也需要監管，真正要利用好降準的政策，還需要一個過程。”

劉璐也提醒，此次降準的確增加了“籃子”里的水，但樓市實際能分走多少利好，不能確定。所以這輪利好對房地產而言，還沒到能歡呼的層面。

“關鍵要看后續市場各類資源的流向和預期的轉變。總之，不失速也不盲目亢奮，才是宏觀經濟新常態的基本含義。”嚴躍進說。