萬科提前四年達千億的三個秘密

每經編輯 王威    

永正資本 王威

    十年前，萬科確定了10年千億戰略。2005年，永正資本總裁王威先生發表了個人研究成果《中國房企：從100億到1000億的王者之道；十年后，他再次對萬科戰略成就做了一次深入的分析。邦地產今天獲得王威先生的投稿，略加刪減，在此推出，以饗粉絲。

    2004年9月，萬科發布十年千億戰略，拉開了“戰略時代”大幕，“成為房地產行業的持續領跑者，每年保持30%的穩健增長，到2014年，銷售額增長到1000億元，利潤100億，占全國住宅市場的份額從目前的1%增長到3%”。沒想到，到了2010年，千億目標提前實現，銷售額已超1000億，2014年更是超過2000億。當年還有6家房企的銷售額超過千億。

    但千億的成色不足。

    萬科能提前四年達到千億銷售額，有三個決定性因素。首先是源于房價的高漲，2004年到2010年，銷售均價的復合增長率高達13.6%，遠超預期。2007年暴漲147%躍升到500億量級和2010年高漲70%突破千億，都得益于2007和2010年的大牛市（見下圖）。正如我在十年前的拙文中所言，“通往一千億的路徑中最容易的一條是高房價。”

    其次是大量和其他開發商合作，不斷合并報表。2004年少數股東權益只占2%，從2006年開始就大幅增加，最高時的2013年高達27%。假設只算權益占比的銷售額，萬科要在2012年才能突破千億。為了保持第一的位置，萬科真是蠻拼的。

    再次是大規模股權融資。2006年增發42億，2007年增發99億，兩年合計141億，恰好是十年前舊文中所分析的140億的權益融資需求。借助金融危機前的牛市，抓住時機，迅速融到了足夠的股權資金，于2007年實現了千億征途中的關鍵一跳！

    最后才是產能的擴大和效率的提升。萬科的銷售面積從2004年的163萬平米，增長到2010年約900萬平米（見下圖）。

    別忘了萬科有個目標至今還沒完成——3%的市場份額。這些年來，這個數字并未穩步提高，時高時低，長期徘徊，直到2014年，終于掙扎到2.82%。

    這再次驗證了千億的實現主要是大勢造就。萬科保持了持續領跑，但跑得并不比同行更快，與同行的差距并未拉開。盡管集中度近年有所提高，但是正如十年前拙文所斷言，這個行業依然高度零散。只有2%的市場份額就可以當行業第一，這讓互聯網從業者情何以堪？

    順便提一句，萬科聲稱：不在乎失去行業第一的位置，誰要誰拿去。各位看官，你們信嗎？

鏈接：《中國房企：從100億到1000億的王者之道》