杭州再現熱銷樓盤爛尾 律師建議設預售金監管銀行“黑名單”

每經編輯 施娜    

每經記者 施娜 發自杭州 

“我們的樓盤去化率這么高，當時（2013年）排名第三，竟也爛尾了。”杭州申瑞國際業主Y先生日前告訴《每日經濟新聞》記者。

繼本報5月5日以《杭州“日光盤”爛尾背后：多家銀行卷入預售金監管漏洞》為題，報道了杭州“田逸之星”樓盤爛尾，多家銀行被曝卷入預售金監管漏洞之后，杭州申瑞國際的業主們如今也面臨著同樣的問題。11.6億元的銷售款，進入恒豐銀行杭州分行監管賬戶的僅4.7億元，更令人不解的是，監管賬戶資金如今只剩下5萬元，而樓盤還差9000萬元的裝修款才能完工。

對此，恒豐銀行杭州分行辦公室相關工作人員表示，申瑞國際等樓盤的事情，需要等待總行確認相關信息，才能回復。記者隨后又聯系了恒豐銀行總行，并按要求發去了采訪函，但截至記者發稿，仍未獲得回復。

類似情況屢次出現，商品房預售資金監管為何就是管不住樓盤爛尾呢？

大額資金去向不清

Y先生購買的申瑞國際，位于杭州申花板塊核心，按照杭州市政府新一輪“東動西靜南興北秀”的城市規劃，申花板塊是杭州“城西核心示范區”的中心區域，也是近年來發展速度最快的板塊之一。

資料顯示，申瑞國際與豐潭路的新銀泰城直線距離數百米，總建筑面積約82000平方米，由A、B兩地塊組成，規劃有5A辦公樓、Loft空間及沿街商鋪。

據當地媒體報道，該樓盤是2014年度杭州的熱銷樓盤，曾經一度成為購房者關注的焦點。2013年1月13日，申瑞國際首次開盤，推出B地塊1號樓，價格在21000元～22000元/平米之間，當日去化九成多，之后加推的樓盤銷售也不錯。

據業主們反映，申瑞國際的實際銷售收入達11.6億元，房屋建筑成本20888萬元、土地出讓金45888萬元，合計成本66776萬元，利潤接近5億元。

但該樓盤如今卻面臨爛尾的局面，雖然早就過了當初預計的交付時間，開發商杭州申瑞置業有限公司卻一再拖延。

“申瑞國際多次延期交房，去年9月就要交房的，延到12月交房，后又延到今年5月，但工程進度遲遲未動”，業主W表示，“現在退房不敢退，房產證又不能辦，房也沒有交，而我們的錢一直在扣，利息每天在付。”

同時，業主Z女士告訴記者，開發商一直不現身，“每次給他（申瑞置業法人代表徐某）打電話，都說自己在高速公路上。”

《每日經濟新聞》記者還注意到，在爛尾期間，該樓盤一直處于售房狀態，陸陸續續都有房子售出。根據“住在杭州網”信息顯示，僅最近的2015年3月21日這一天，該樓盤以32671元/平米的價格售出了28套房源。

“光這28套房，就有幾千萬元的資金，如果打到銀行監管賬戶，用于裝修尾款也是足夠的。”Z女士說，根據相關部門提供的銀行流水情況，2013年多筆銀行監管的資金去向不明，“9000萬，1億元的錢哪里去了，都是大數字，沒有摘要，借方空白”。

根據《杭州市商品房預售資金監管實施細則》（以下簡稱《監管細則》）規定，批準預售的商品房建設項目應當全部納入預售資金監管對象范圍，開放商按照商品房預售許可規模或者建設項目全部作為獨立的預售資金監管對象，在當地銀行機構申請開立商品房預售資金專用存款賬戶，一個監管項目只能開立一個監管賬戶，而且該賬戶不得支取現金。

同時，《監管細則》規定，監管項目工程預算清冊總額不低于130%的預售資金按預售資金監管協議方式監管，超出部分可用于調用有關工程建設，但要憑監理單位證明向銀行提出申請。

相比“田逸之星”樓盤，申瑞國際預售金打入恒豐銀行杭州分行監管賬戶的超過了工程款的130%。“但銀行賬戶現在就只剩5萬元。”Z女士表示。

對于業主所述情況，記者分別聯系了恒豐銀行杭州分行辦公室及恒豐銀行總行，并按要求發去了采訪函，但截至發稿，仍未獲得回復。

律師：監管銀行失職 

“我國目前普遍實行商品房預售制度，如果對預售資金管理不嚴，將很可能導致資金被挪用，甚至使開發項目出現逾期交房、爛尾樓工程、無法辦權證等問題。”中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼表示，這些問題近年來愈演愈烈，侵害了購房者的合法權益，甚至影響到社會穩定，于是商品房預售資金監管制度在這種情況下應運而生。

據了解，近年來，我國70余個大中型城市先后出臺了預售資金監管辦法。杭州是其中之一，2010年11月，《監管細則》頒布。

不過，除了田逸之星和申瑞國際，據《浙江之聲》報道，早在2012年，杭州金星房地產開發有限公司破產，導致余杭區西城時代家園無法按期交付，也是因為預售資金的42%并沒有進入到監管賬戶。

對此，京衡律師事務所律師、杭州律協建筑與房地產委員會委員樂淳對《每日經濟新聞》記者表示，制定《監管細則》是政府部門對開發商的要求，以減少任意挪用款項的情況發生，但在這些事件中，銀行的監管名存實亡。

樂淳表示，既然是行政法規，銀行是有義務遵守的，否則應承擔相應的行政責任。這筆錢應專款用于樓盤開發，開發商用于其他項目或個人用途，或涉及犯罪。

針對Z女士提及的資金去向不明、沒有詳細記錄的情況，樂淳表示，“在這個過程中，監管賬戶按常理推斷是要監督與管理的。很明顯，至少銀行工作人員是失職的，也即銀行失職。”

樂淳補充說，開發商存在拆東墻補西墻、到處“救火”、轉移財產、甚至個人揮霍的情況，為了更好監管資金才引入第三方，銀行作為第三方監管部門，同時是高度受監管的行業，還出現這種事情，是不應該的。

同時，董希淼指出，像“田逸之星”這樣的項目出現爛尾，主要責任在于開發商，但地方政府角色缺位也是重要原因。按照相關規定，杭州市住房保障和房產管理局應督促檢查商品房預售資金監管的實施情況，并受理商品房預售資金收繳、使用中違法違規行為的投訴處理。

那么，預售資金又該如何加強監管呢?

樂淳建議有關部門設立黑名單制度，每年度審核一次，對于不符合要求的銀行禁止準入，“銀行本身需要搶業務，搶了業務又不好好做，對于監管不到位的銀行，可給予3年或5年，甚至10內不得開設監管賬戶，甚至按揭貸款業務也得停辦的處罰。”

其次，要加強日常的巡查。“這需要銀監部門和房管局共同來做，主要還是銀監，因為房管局對于銀行的業務并不懂。當然，一勞永逸的辦法，就是不預售，所有的房子都是現房銷售。”樂淳說。