廣州樓市回暖潮中再出大招：公積金貼息與房貸證券化方案出爐

每經編輯 區家彥    

每經記者 區家彥

繼此前旨在降低二套房貸首付的公積金新政出爐后，身處回暖潮中的廣州樓市再迎政策大利好。

《每日經濟新聞》記者了解到，今日上午（6月16日），廣州市住房公積金中心宣布，廣州市政府原則上同意其提出的試行開展個人住房公積金貼息貸款業務，以及個人住房抵押貸款證券化業務，但需要征求公眾意見后對相關條款進行完善。

多位業內人士向記者表示，盡管公積金貸款由于利率低備受購房者歡迎，但此前由于放款時間過長，廣州很多樓盤不予接納。如果新政策能在下半年陸續落地，意味著自去年起公積金貸款難的難題將極大得到緩解，對購房需求的刺激作用明顯。

紓緩住房公積金“錢荒”難題

所謂的住房公積金貼息貸款，是指商業銀行向購房者提供貸款，由公積金中心補貼商業貸款和公積金貸款之間的利息差。

廣州市競宇按揭總經理鄢紅勝向《每日經濟新聞》記者表示，目前廣州首套房商業貸款利率約為9折，二套房貸利率上浮10%。按照降息后的貸款利率計算，首套房貸與二套房貸利率約為5.085%與6.215%，但對應的住房公積金貸款利率僅為3.75%與4.125%。以一筆80萬元20年期的按揭貸款為例，首套房貸的利息總額差距達到13.8萬元，二套房貸款的利息總額差距更達到22.4萬元，因此多數購房者傾向于采用公積金貸款。

但由于貸款申請量不斷增加，從去年下半年起，廣州住房公積金的存貸比超過80%的警戒線，公積金資金池面臨“入不敷出”的困境，引發自去年8月起公積金貸款額度告急，連續3個月當月可貸款額度在月初首日被用光。

鄢紅勝告訴記者，按照其公司的業務量統計，在廣州市中心六區，公積金貸款與商業貸款占比幾乎各占一半。但由于去年下半年起公積金貸款收緊，放款時間至今仍長達2個月，導致越來越多樓盤與二手業主不愿意接受買家提出公積金貸款的要求。貼息貸款的出臺，一方面可緩解公積金貸款的排隊現象，另一方面也沒有增加購房者的利息支出，對釋放購買力有積極的作用。

對于貼息所需要的資金來源，廣州市住房公積金管理中心負責人在接受新華網采訪時表示，由公積金中心為貸款者支付的利差，來源于公積金增值收益，即將原來上繳財政的增值收益用于繳存者。

根據廣州市住房公積金中心此前公布的數據顯示，截至今年2月，公積金中心積壓的貸款額在50億元左右，預計公積金中心需要投入總的貼息資金約為12.5億元，但由于去年廣州市住房公積金增值收益約27億元，用來支付貼息綽綽有余。

試水房貸證券化

除了試行貼息政策，廣州市住房公積金中心還首度提出，將試點開展個人住房抵押貸款證券化業務（以下簡稱為MBS），以進一步擴充住房公積金的資金池。

《每日經濟新聞》記者了解到，MBS的運作原理是：金融機構將已發放出去的房貸資產打包，以債券形式在銀行間或通過券商進行買賣交易，變現的資金用來進一步增大房貸資金池，以解決近年來困擾市場的房貸額度緊張難題。

在商業貸款方面，早在去年9月30日，央行、銀監會首次出臺通知，鼓勵銀行發行個人住房抵押貸款支持證券。但今年以來，僅有招商銀行發行了一單MBS產品，商業銀行對于MBS的積極性并不高。

申銀萬國的研究報告指出，由于國內商業銀行房貸成本較高，導致國內MBS和5年期國債收益率利息差較低，收益率并不吸引，加上目前銀行間流動性較為寬松，大型銀行缺乏太多理想的信貸資金投向，因此發行MBS的動力并不高。

與之相對，合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌告訴記者，由于住房公積金貸款利率更低，與5年期國債收益率利息差更大，這有助于提高對投資者的吸引力，加上國內部分城市多次曝出住房公積金額度緊張，住房公積金實現證券化的短期動力更大。

“從本次公積金的改革方向來看，政策對市場的支持力度不斷加強，這對于身處回暖潮中的廣州樓市而言，無疑是打了強心針”，中原地產項目部總經理黃韜向記者表示，目前廣州樓市庫存壓力依然較大，預計在未來3個月仍然以去庫存為主。但如果回暖潮能延續，開發商的銷售壓力緩解，漲價的意愿也會加強，預計到了“金九銀十”房價會出現實質性上漲。