房企轉型眾創服務商 共享辦公經濟萌生

自從中央提出“大眾創業、萬眾創新”后，全國不少地區出現了一股創業熱和創客潮，一些重資產行業，如房地產業也在轉型涉足這一領域，比如商業地產公司SOHO就通過3Q服務平臺為創業者提供共享辦公，一時間類似的共享辦公和共享服務平臺成為眾創領域的潮流。

業內人士分析，商業地產公司和產業地產企業是這一波眾創經濟的主導者，他們不僅可以提供辦公硬件設施，還可以通過空間支持換取股權孵化，但這個領域門檻較低，擁有軟件硬件綜合實力的平臺化房企更可能成為被認可的眾創服務商。也就是說，創客們需要的不僅僅是一張辦公桌，后續配套的政策、融資、稅務支持將成為眾創行業競爭的關鍵。

房地產+眾創

房地產企業特別是商業地產公司轉型涉足眾創經濟較為明顯。SOHO3Q是SOHO中國重要的共享辦公和眾創空間平臺。3Q運用O2O模式，即線上Online、線下Offline的雙向結合，和網上購物類似，從選房、訂房、付款交易，每個環節都在網上進行，為流動人群提供O2O模式的辦公場所。

在SOHO3Q，客戶可以只租一個星期或一個月，只租一張辦公桌或一間辦公室，可以隨時隨地用手機預約、付款，享用WiFi、復印打印、咖啡等服務。目前SOHO3Q有兩個項目在運營，分別是北京的望京SOHO以及上海的復興SOHO。北京項目目前辦公桌價格為800元/周，獨立辦公室為1040元/周；上海項目價格分別為600元/周、780元/周。

優客工場是地產明星毛大慶于2014年創辦的眾創服務企業。優客工場的分租模式與3Q空間存在差別：一方面自身沒有辦公空間，空間來自于其他合作業主；一方面相對于咖啡、打印機等配套，優客工場主要是提供財務、稅務、法務和人力資源等相關服務；另一方面，其價格預計低于3Q空間，也不像創新工場等孵化器那樣免收租金。

資料顯示，優客工場已經在北京CBD、海淀、亦莊、大興、房山等區域迅速布局。優客工場位于北京陽光100的旗艦店正在緊張籌備中，計劃3個月內在北京設立了13個共享辦公場地。此外，優客工場與陽光100置業簽署戰略合作協議，根據新的協議內容，雙方將在陽光100位于沈陽、成都、長沙、武漢等城市的項目中尋覓合作機會，進行包括“優客工場”運營在內的多種模式合作。

與優客工場相類似的輕資產平臺是3W咖啡。3W是由中國互聯網行業企業家、創業家、投資人組成的人脈圈層，其業務包含天使投資、俱樂部、企業公關、會議組織和咖啡廳，3WCoffee是3W擁有的咖啡館經營實體。北京旗艦店位于中關村海淀圖書城南口籍海樓對面、深圳旗艦店位于南山科技園北區源興科技大廈東座。

今年5月7日，國務院總理李克強來到中關村創業大街3W咖啡。他坐下來與年輕人邊喝咖啡邊聊創業。蜂擁圍攏過來的創業者爭搶著向總理介紹各自的項目。一時間，3W咖啡聲名鵲起，而這類所謂的輕松休閑化的“小清新”平臺也開始區別于傳統的創業園，受到不少微型創客的喜愛。

最后一類房地產+眾創的模式主要是產業地產企業主導的園區孵化。張江高新區管委會2015年3月出臺了《關于開展張江國家自主創新示范區創業示范工程建設的實施意見（試行）》，明確2015年至2017年，將形成一批有效滿足大眾創新創業需求、具有較強專業化服務能力的眾創空間等新型創業服務平臺?；诖耍瑥埥呖埔矄恿?ldquo;895營”創業服務平臺。

華夏幸福于去年底公告擬設立子公司太庫科技創業服務有限公司等孵化器經營管理公司。太庫科技與華夏幸福將在共建產業創新發展模式、孵化器運營、B2B創新服務能力建設以及具體產業化項目落地等方面展開合作，確定2015年內的委托經營孵化器項目共計10個。

電子園區開發商深圳華強則在今年初設立深圳華強北國際創客中心有限公司，著力打造電子信息產業的創新平臺，成為電子信息產業創業企業的孵化器，積極培育適應“大眾創業、萬眾創新”的創業生態系統。目前華強北國際創客中心的組成板塊包括創客空間、路演中心、創業咖啡館、孵化器等。今年6月，深圳華強控股股東與騰訊簽訂有關創客的戰略合作協議，騰訊將為雙方合作推薦智能硬件創業者提供線上線下騰訊資源。

眾創平臺化趨勢

除了成本之外，眾創空間的興起還有靈活性的原因。傳統企業對于辦公空間的需求一是相對面積較大，二是不同的功能區有劃分，三是有一定的層級觀念，四是要有一定的物理分隔。而成熟的企業對于集聚效應的需求相對弱化，反而對于租金成本的承擔會有所考慮。雖然相同產業鏈企業可能同時入駐一個區域，但很少看到不同公司在同一個物理空間內穿插辦公。而處于創業期的企業則完全不同。創業期的企業人員相對較少，辦公流程不固定，甚至生存時間也存在較大的不確定性。

不過，眾創空間進入門檻低。發展眾創空間并不需要依靠重資產模式舉債大興土木，而是重在為創業者提供不斷優化的服務，并逐漸形成穩定的運營機制。直白來說，運營商只需要用低折扣租下一層寫字樓，然后將整體的空間規劃拆分成獨立或開放的不同辦公單元，一家眾創空間就可以開張，并不具備很強的技術壁壘。雖然成為一家優秀的眾創空間提供商并不容易，但進入這個行業的門檻很低。

中國整體上寫字樓供應充足。根據仲量聯行的統計，預期2017年，北京、上海甲級和乙級寫字樓的存量規模將突破2000萬平方米，成都、廣州、深圳將突破1000萬平方米。如此看，眾創服務商如果只是單純拼租金價格或者租地面積，并沒有真正的核心競爭力。業內人士分析，未來的眾創服務商，房地產企業如果想爭奪領先，必須將自己打造成一家綜合性眾創服務平臺，平臺化是未來的趨勢。

平臺服務商最關鍵的要素之一就是擁有強大的配套服務能力，比如租金管理、稅費財務管理和融資服務。目前幫助創業企業完成融資接觸有兩種模式，第一種是傳統的孵化器模式，平臺本身就是投資人，它們以提供物理空間、人員招聘等后臺服務來換取創業企業的股權；第二種模式是平臺本身不提供資金，但有能力吸引投資人來投資平臺中創業企業。

另外，創業企業選擇眾創空間，除了考慮成本因素外，更多的還是考慮眾創空間能夠對其未來的發展起到的提升作用。美國的Wework從來不認為自己是房地產類公司，而把自己定義為一種社交媒體。創業圈之中的各方，如投資人、創業企業、消費者、政策制定者等需要交流，而眾創空間則成為有形的社交載體。通過不斷地組織活動、公司路演等，創業圈中各方的交易變得易于達成。

最后，互聯網的運用能力被看做是眾創服務商平臺化的最典型特征。當平臺化發展到一定程度，互聯網將成為平臺服務能力最好的體現。當一個平臺最終崛起，其完全有可能和當地最容易取得地方政府支持的物理空間改造商達成戰略合作協議。換言之，其可以輕易成為眾創空間提供商的品牌提供者。眾創空間的物業產權和經營權可以是分離的，而物業的經營權和平臺品牌甚至也可以是分離的。比如，國內的SOHO3Q目前更多地即在使用線上的資源整合，為創業企業服務。