邦地產 2015-09-02 15:39:54
考慮到最近人民幣貨值的不穩定，很多人轉去海外投資房產。但以美國為代表的海外房地產市場，正潛伏著系列重大危機。
每經編輯 吳若凡
（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）
考慮到最近人民幣貨值的不穩定，很多人轉去海外開發房地產，或買房子。
但你是否知道，以美國為代表的海外房地產市場，正潛伏著系列重大危機！
目前的現狀是：中國人正在成為全球房地產市場的最大客戶。
據世邦魏理仕最新研究顯示，過去4年，中國的對海外商業地產投資，年均復合增長率達72%。2013-2014年間，中國境外商業地產投資總額，占整個亞洲對外商業地產投資總額的1/4。而在2014年，這一數額甚至第一次超過100億美元。
但2015年人民幣的貶值，將會產生深刻影響。
在房地產領域，對于國內房企而言，融資成本明顯上漲，海外融資成本將會上升。雖然內房企海外融資規模有限，影響不明顯，但短期人民幣處在貶值通道，對房企依舊是利空表現。
更重要的是在金融領域，目前中國很多強勢資金，正在逐步從美國的股市、樓市撤出。
細細分析，我們會發現，以中國為代表的新興第三世界國家，正在和美國，在金融領域進行一場影響深刻的“斗智斗勇”，而它的重大觸因，就是當前最熱的“人民幣貶值”。
講故事前，邦爺想先提醒大家，人民幣貶值，將會從宏觀經濟，影響美國經濟，以及美國房地產市場。
所以，現在去美國投資房產，潛伏危機不少，請一定要謹慎。
美國“被剪羊毛”
回到那個話題，目前中國很多強勢資金，正在逐步從美國的股市、樓市撤出，是試圖在債市上利用對美債的“高拋低吸”狙擊美元。
有個成功案例，美國的黑石基金在2008年接受了大量破產的止贖房，中國借助多重身份成為其大股東。2014年黑石基金開始提高房屋租金，由此帶動整個美國房屋租金上漲，這等于剪了美國的羊毛。
剪羊毛的事，還在繼續發生。
因為人民幣貶值，中國對美國的貿易順差會大幅增加。今年上半年，中國對美國貿易順差為2300億美元，在人民幣貶值的附帶殺傷下，今年中國的貿易順差或達到5000億美元。
5000億美元是什么概念呢？
相當于2015年美軍的軍費。而在2008年，中國的貿易順差僅1000億美元。預計今年，中國從美國身上能刮到6700億美元的油水，相當于2014年瑞士的GDP。
美國剪羊毛剪了70年，今天終于被中國狠狠的反剪了一把。
華爾街“被狙擊”
2008-2012年，美國QE以后的大量資金進入中國，并大規模進入中國樓市和地方債。其中，地方債規模由此被推升至12萬億人民幣左右，助推形成了大量的“影子銀行”，規模大約在3.5萬億美元左右（社科院估計為4.3萬億美元），這一規模僅次于美國和英國。
而此次通過人民幣貶值4%，以華爾街游資為首的影子銀行將損失3.5萬億美元（約為8700億人民幣）。
到目前為止，我國的企業債規模大約為9000億美元。人民幣貶值4%，同比例的，企業美元債就會增加9000*6.2*0.04=2232億人民幣。用我們獲利的8700億減掉企業債上的損失約2200億，則得利6500億。
中國央行在人民幣匯率很長時間保持穩定的情況下，做出突變，等到游資們反應過來，蜂擁做空時，才發現空間已經被壓縮了。
再加上，中國央行會在匯率市場上進行干預，讓人民幣匯率趨于穩定，游資要想獲利最終就只能選擇做多。這樣又會讓人民幣幣值的趨于穩定。
這種“沒有預警，一次性貶值到位”的雷霆手段，能夠斬斷游資在獲利位蜂擁建倉的企圖，避免中國重蹈當年日元的覆轍。
這種做法和2015.1.15瑞士央行的做法類似：面對歐盟即將準備QE，高盛已經開通做空瑞郎的“頂級交易”的情況下，瑞士央行宣布取消歐元/瑞郎利率下限，隨后瑞郎猛烈升值，直接擊穿了高盛集團的做空倉位。因為時間倉促高盛集團連止損都做不到，最終被迫取消這個頂級交易，高盛損失16.5億美元。
雖然兩國央行采取的手段最終的效果不同，但是原理差不多，那就是突然創造利率急速轉向，快速擊穿國際游資建倉的點位，類似于泄壓！
美聯儲“亂陣腳”
另外，人民幣的貶值還挫敗了美國做空人民幣獲利的企圖，還會增加美聯儲的資產負債表，這客觀上狙擊了美聯儲加息，極大的打亂其加息步伐。
隨即，美國東部地區的制造業企業可能會面臨很大的就業壓力，因為美聯儲加息其中一個要指標就是就業的大幅改善。
在制造行業，中國的模仿品足以拉低整個市場價格，狠狠擠壓西方高端產品利潤空間，造成了整個市場的無利可圖局面。
從化纖到化肥，從鋼鐵到紡織，從建材到食材，中國所能提供的產能都超過了一個地球所有的需求量，如今連電信產品和醫藥產品也走向這個境地，這讓西方人和其他依賴貶值出口的小國幾乎完全絕望了。
新興市場的連鎖反應
還有一個值得注意的是，人民幣的突然貶值，會讓世界驚出一身冷汗，是因為其引發的連鎖反應，可能影響整個資本市場。
比如，新興市場國家貨幣對美元急劇貶值，即巴西貨幣雷亞爾、土耳其貨幣里拉、馬來西亞林吉特、南非蘭特對美元全線貶值。
重新審視海外樓市投資
回到房地產市場。
人民幣的貶值，使得美國不能繼續指望通過固定匯率把美元通脹轉嫁給中國，中國人民幣對外升值，對內貶值的情況將逐步逆轉，美國不得不面臨巨額熱錢涌入而出現滯漲威脅格局。
這部分原因，加之各種不穩定因素，都對正在復蘇中的美國樓市是威脅，美國樓市的短暫復蘇能維持多久，也是一個迷。
而目前，美國仍廣泛存在住房短缺問題，樓市庫存告急將推漲房價。這對于投資，看似是好事，但今年美國整體經濟表現，雖然表面上看捷報頻傳，專家們卻認為是“虛張聲勢”，這些上市企業不是通過裁員減低成本，就是通過大減價推高銷售額，或者以低息重新貸款換掉從前較高利息的貸款，涌現出許多賬目炒作痕跡。
所以，目前來看，個人和企業投資美國樓市，潛藏風險太多。相比之下，國內樓市雖然目前還只是處于復蘇階段，但是風險和收益更容易把控。
（部分素材來源中國文報）
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