張敬偉：收金攬銀有難度 但樓市已脫離頹勢周期

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◎張敬偉

“金九銀十”是中國樓市繁榮時代的寫照。今秋，中國樓市的表現雖未有“金”與“銀”的資本狂歡，但也呈現出不同于整個頹勢周期的形態。

據9月18日《每日經濟新聞》報道，最近的4個月，房價平均環比漲幅越來越大?？陀^而言，8月份的中國經濟是痛苦的。股市震蕩、人民幣匯率調整……都撥動著大家的神經。更值一提的是，由于8月份中國貿易數據不好看，以及CPI和PPI呈現的“剪刀差”，由此表現出來的“生活通脹”和“工業通縮”，也給貨幣政策的調整帶來了相當難度。

隨著最后一個季度的臨近，穩增長愈發地成為主旋律。那么穩增長的動力何來，引擎何在？筆者認為，要看企穩向好的樓市。

樓市下行周期之前，是刺激中國經濟增長的主引擎之一，當然問題也不少。因而才有了多輪次的中央宏觀調控和地方限購限價等舉措。更有甚者還帶來了信貸風險、地方債難題和樓市庫存過大的壓力等。

以樓市刺激經濟增長的副作用是系統化結構性的。這種系統化風險和結構性矛盾一直持續到現在，三、四線城市的庫存壓力依然嚴重。

但是中央宏調、地方雙限的市場點剎和去疴效應還是慢慢展現出來，樓市虛熱的泡沫被擠出，各地押寶房地產市場的功利慣性被祛除。去年下半年以來，中央層面開始調整樓市政策，宏調變得寬松。

今年8月份，先有松綁“限外”，隨后是公積金房貸二套房首付降至兩成。從央行5次降息4次降準，到進入負利率時代，疲敝的樓市逐漸恢復了活力。

從70個大中城市的樓價趨勢看，8月份中國樓市進入了新常態。這一新常態的基本特點是：雖然各城市線際分化的基本面依然存在，但樓市已經從一線城市風景獨好向二、三線城市傳導；三、四線城市依然面臨著嚴峻的消庫存壓力；在匯市股市觸發全球性焦慮之后，樓市成為政策面實施穩增長的選擇；這一周期的樓市回暖不可能復制上一周期的過熱，也不可能形成風險失控的泡沫。

樓市現在是2009年以來最為寬松的時期。但這一周期的市場供求已經質變，遠非當年市場“雙熱”境況。

上一周期，中國家庭以寅吃卯糧的方式，提前消費了未來兩代人的樓市需求。而現在剛需沒有了潛力，激活改善性住房需求才是長期過程。因此，即便現在的樓市政策面寬松向好，樓市也不可能出現購銷兩旺的景象。

股市動蕩讓中小投資者視之為畏途，負利率亦使儲蓄和理財產品失去了市場吸引力。從眼下的投資愿景來看，人們寧愿去購買更為保險和有保障的不動產。8月份樓市呈現出來的企穩信號，似乎驗證了這一邏輯。如果未來兩個月70個大中城市房價環比同比繼續增長，樓市拉動宏觀經濟增長即成定論。

雖然中國樓市需求進入慢速增長期，但負利率的市場倒逼有助于促進樓市需求。過去20多年來，中國經歷過4次負利率，每個時期的樓市表現不俗。

本次樓市周期不同以往，但較為平穩的增長還是可期的。希望能用好政策，以樓市促經濟的穩增長。（作者為察哈爾學會研究員）