楊紅旭：短周期內(nèi)樓市成交重要性已趨弱化

每經(jīng)編輯 楊紅旭    

◎楊紅旭

國慶過后，各地樓市動(dòng)態(tài)的新聞?lì)H多，從中可以窺察市場風(fēng)向。不過，東南西北風(fēng)亂刮，風(fēng)向哪里吹？近幾年全國樓市區(qū)域分化，強(qiáng)弱有異也屬正常。但同樣是報(bào)道一個(gè)城市，有報(bào)道說降溫的，有報(bào)道說上漲的，這就難免讓人一頭霧水了。

那么，該如何看待這些消息？又該如何穿透迷霧，看清當(dāng)前市場形態(tài)與接下來的走勢？

首先，要清楚媒體報(bào)道的特性。很多老百姓，看到記者采訪的文章，尤其是大報(bào)大媒體的報(bào)道，就容易偏聽偏信。其實(shí)，部分記者為了追求觀點(diǎn)吸引眼球，會片面報(bào)道房地產(chǎn)市場，這也就解釋了很多媒體的觀點(diǎn)、包括嘉賓的觀點(diǎn)被證偽的為何并不少見。

這種片面報(bào)道的滋生有兩片肥沃土壤：一是全國市場很大，區(qū)域差異性也很大，地方媒體只關(guān)心該地區(qū)樓市，全國性媒體也常常只是例舉性報(bào)道，比如北京市場如何，上海房價(jià)如何；二是可以采訪的專家多而雜，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)者、房地產(chǎn)研究者、房地產(chǎn)從業(yè)者等，他們的水平參差不齊，觀點(diǎn)各異，自然會導(dǎo)致新聞?dòng)^點(diǎn)片面化。

其次，要明白房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的內(nèi)涵。很多新聞?wù)f，國慶長假期間，某某城市住宅成交清淡，相比8月、9月同期大幅下滑。這種說法具有很強(qiáng)的誤導(dǎo)性。長假期間，很多人出游，沒心思看房買房，而且有些城市的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)在長假部分時(shí)段關(guān)閉。

筆者認(rèn)為，這種情況下，長假期間的交易數(shù)據(jù)是失真的。可以拿這樣的數(shù)據(jù)跟往年國慶期間數(shù)據(jù)相比，但不能與上月同期進(jìn)行比較。

通過數(shù)據(jù)看清市場，這并非一件容易的事，即便是業(yè)內(nèi)人士，不懂?dāng)?shù)據(jù)內(nèi)涵和數(shù)據(jù)之間內(nèi)在聯(lián)系的大有人在，更何況普通民眾。簡單的選擇是，關(guān)注靠譜機(jī)構(gòu)和靠譜專家的觀點(diǎn)即可。

就當(dāng)前市場所處的房地產(chǎn)短周期的階段而言，住宅成交量的重要性已較半年之前弱化，同比和環(huán)比的重要性更是明顯下降，成交量只要不是連續(xù)明顯下滑，則不必?fù)?dān)心。此時(shí)，房價(jià)的重要性上升。而到了明年二、三季度，則必須重新高度關(guān)注成交量，那時(shí)它將決定房價(jià)何時(shí)變向。

再次，需要簡要分析當(dāng)前樓市的形態(tài)。長假時(shí)間短，且非常態(tài)，期間成交數(shù)據(jù)不宜作為判斷市場的主要依據(jù)，向前追溯幾個(gè)月會更有參考價(jià)值。從全國來看，前8個(gè)月商品房成交面積同比增幅擴(kuò)大至7.2%，回暖進(jìn)程繼續(xù)。

從易居研究院跟蹤的30個(gè)典型城市來看，9月總體商品住宅成交面積環(huán)比8月增長3%，同比去年9月增長29%。雖然環(huán)比8月增幅不大，但9月成交量處于本輪反彈的高區(qū)，這個(gè)高區(qū)包含去年10月至12月、今年5月至9月，成交量只要保持在這個(gè)區(qū)間，市場上行的方向就沒有發(fā)生變化。

此時(shí)，在成交量處于高區(qū)（安全區(qū)間）的情況之下，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房價(jià)。從全國來看，前8個(gè)月商品房成交均價(jià)同比漲幅持續(xù)擴(kuò)大至7.6%，回暖態(tài)勢依舊。從70個(gè)城市房價(jià)指數(shù)來看，8月份房價(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量過半，房價(jià)平均漲幅自今年5月上拐之后，繼續(xù)保持上漲態(tài)勢。

最后，要關(guān)注影響樓市成交量與價(jià)格走勢的外部因素。一方面，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，9月30日下調(diào)首套房貸首付比例至25%的新政，表明中央支持住宅市場的力度進(jìn)一步加大。另一方面，貨幣政策同樣繼續(xù)寬松，尤其是美國加息進(jìn)程再次延后，甚至可能推遲至明年，有助于我國流動(dòng)性保持寬裕，有利于樓市繼續(xù)回暖。

總而言之，國慶期間全國樓市總體上仍呈現(xiàn)較積極的一面，在此形勢之下“銀十”可期，預(yù)計(jì)四季度全國市場總體繼續(xù)上行。

至于區(qū)域市場的分化，這是另外一個(gè)話題。廣大三、四線城市確實(shí)復(fù)蘇乏力，但也有所改善，不能一概而論。在把握全國大局的前提之下，關(guān)注區(qū)域市場，才是正道。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）