控房價話音甫落楊浦區土地出讓喊停 上海供地結構有望迅速改善

每經編輯 吳若凡    

每經實習記者 吳若凡

一塊可能成為上海新地王的土地，在市委書記韓正公開表態上海房價過高的原因是“供地不合理”之后，率先響應中止出讓。10月12日上午，上海市規劃和國土資源管理局刊登公告，中止楊浦區新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊出讓活動，原因是由于出讓地塊開發建設條件需進一步完善。

根據資料顯示，該地塊此前的起拍價為40.17億元，業內人士認為，在這個時間點突然中止土拍，肯定和市委市政府在10月9日舉行的建交委干部大會有直接關系。

此前上海市委書記韓正公開表態指出，中小套型商品住房供應嚴重不足，特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。要抓緊研究制定約束性措施，土地供應量不變，結構必須調整。

容積率或提高

有業內估計，為貫徹市委市政府最新會議精神，接下來新增的土地在中小型套數方面勢必會有所增加。但中小戶型的配比上開發商是否樂意執行，則仍需觀察。由于上海市場限購并未真正放開，在接下來一段時間內，上海的小戶型供應量勢必增加。原來大戶型的房子要分割成兩個小戶型來賣。這或許會給開發商造成一定風險。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，地價的持續飆升和房價的持續上漲很大程度上源自各大開發商對上海到2020年無地可供的判斷，即沒有新增建設用地，而存量土地則面臨拆遷和扭轉等其他問題，這就導致了大家一哄而上和地王頻出的局面。此外，上海每年的土地供應量無法滿足上海每年的新增人口數。增加中小型戶型并不會澆滅開發商拿地的熱情。供不應求的局面并不會改變，開發商還是爭相搶地。

一般而言，面積縮小，套數增加，價格勢必會受到影響，對此，歐陽捷表示，價格降低的可能性不大，而新江灣城板塊歷來是高端區域的代名詞，從銷售單價在6萬~7萬/平方米就能看出該地客源主要是以改善性需求為主。“容積率提高之后，限高勢必會增加，建筑面積也會相應增加。一樣可以做大戶型。房子拔高一點，配套做得豪華一點，精裝成本可能會增加。房子面積即使縮小了，房屋單價卻可以做上去。“大家對于板塊的認知度很高，戶型做小之后，總價會偏低，承受能力會更強，因而，開發商在定價過程中，房屋單價可能會更高。

根據出讓預合同顯示，該地塊建筑面積近14.8萬平方米，容積率1.125，一般而言，1.1幾的容積率往往是做大平層或者別墅的范圍，而如果做小戶型勢必要在重新更改容積率，這就意味著原先的大房型將改為中小戶型。更改后的容積率將在1.7~1.8左右。而原先600套的住宅項目套數將會增加一兩百套也在情理之中。原先的大平層也將改為公寓類產品。

對開發商利潤影響不大

易居中國執行總裁丁祖昱也表達了類似的看法，他認為，調整了容積率之后，適當增加中小型比例，不會給開發商造成影響，“只需將這些套數控制在三分之一以內即可。”，只要單價不發生變化，客戶檔次不會有多大變化。容積率增加，車位或許會增加。由于單價提升的原因，戶型會相應減小。“當然，如果在單價相同的前提下，肯定是大戶型更容易銷售。但市場對于中小戶型的接受度并不低，丁祖昱還舉了最近持續熱銷的大寧金茂府，90平的小戶型均價在7萬/平方米，價格略低于大戶型產品，中小戶型在實際銷售中最先售罄。小戶型要比大戶型好賣的多。”

根據資料顯示，此次供應的地塊位于新江灣板塊，屬純宅地。而該板塊是楊浦區成交的絕對主力，2014年9月-2015年8月成交占比達到楊浦區的78%。

不同于相鄰的寶山地區，楊浦區新江灣城板塊目前在售項目大平層中高端房源居多，是中高端客群在中外環線區域的第一選擇，當前在售主力項目中大平層房源占到絕大多數，產品均價3.9萬-5.8萬元/平方米。

預計在不久的將來，該地塊將重新推入市場，業內人士表示，只要將小戶型控制在一個合理大范圍內（不超過30%），并不會拉低該區域的品質，只要高低搭配合理。屆時該地塊的預計樓板價將達40000元/平米左右，甚至更高，成為今年上海新的宅地地王。