金融端利好頻出 房地產政策未來仍有寬松空間

9月30日，央行和銀監會宣布，在不實施限購措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人房貸，最低首付款比例調整為不低于25%。同時，住建部、財政部和央行三部委發布通知，要求提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款。業內認為，從2014年“9.30”房地產新政開始，我國對于房地產行業的扶持思路明確為從金融端加強居民購買力，此次一手房首付比例的下降，符合近期的市場預期，此次調整后，我國房貸政策環境基本回歸到2008年左右的水平。

而在資本市場，隨著A股大盤回暖，房地產板塊表現強勁，尤其是一二線龍頭地產股和具備國資改革等概念的主題地產股在國慶節后股價上漲明顯。市場目前的焦點在于，房地產市場下半年是否還會有更為積極的救市政策，此次政策空間的“底部”是否已經出現。從證券時報記者采訪的情況來看，業內對于下半年的政策預期普遍良好，隨著穩增長預期的推進，政策調整或許還有進一步寬松的空間。

政策不斷加碼

分化格局強化

從“9.30”房地產新政開始，在大部分城市限購解鎖的背景下，我國對于房地產行業的扶持思路就基本明晰，即從金融端加強居民購買力。具體措施包括：二套房認定標準由“認房又認貸”改為“認貸不認房”；二套房首付比例門檻下降，外加營業稅免征年限下降；二套房公積金首付比例下降。

在這些利好政策以及多次降息降準的推動下，今年以來房地產市場全面復蘇，全國大中城市的成交量增加明顯，個別城市如深圳、北京又出現了房價幾個月之內翻番的“奇觀”。

單就首套房首付比例調整來看，我國歷史上一共進行了5次大規模的調整。1998年，居民購買自用普通住房，不享受購房補貼的，首付比例不低于30%，享受購房補貼的，首付比例為個人承擔部分的30%；2003年，最低首付款比例下調至20%；2006年，最低首付款比例正式提高到30%；2008年，在經濟刺激政策的背景下，首付款比例重新下調到20%；2010年4月又重新回調到30%；今年9月30日，非限購城市再次降至25%。

中信建投研報認為，在一年的時間內，房地產救市政策不斷加碼，過程中伴隨著5次降息和4次降準，極大地釋放了市場資金的流動性，許多開發商的現金流充裕，銷售和拿地節奏加快。盡管如此，房地產市場的表現還是呈現出分化的特征，即一二線城市的房地產市場相對于三四線城市更為強勢，且分化效應進一步加大。

數據顯示，今年9月一二三線重點城市成交增速分別為44%、28%和18%，前8月全國商品房銷售金額累計同比增長15%，在扣除掉40個大中城市后的數據則為9%，進一步印證了此輪市場的復蘇主要為一二線城市推動。中信建投預計，房地產市場的恢復將延續到明年上半年，考慮到北上廣深以及三亞并不享受此次政策利好，重點二線城市如蘇州、南京、長沙、鄭州等庫存結構良好的城市預計優先受益。

深圳規土委的一位研究員分析指出，“當前購房人群的結構化特征表現明顯，購買力越來越集中于一二線的中高收入人群。同時，宏觀經濟增速放緩乃至繼續下降成為共識，當前的房地產政策的邊際效應在遞減，很難回到2008年時的‘全民購房’時代。”

有故事的地產股更有戲

在上述房地產救市新政頒布后，證券時報記者粗略統計了地產股指數的表現。去年9月30日新政發布至今，房地產開發指數（881153）從1405點漲至2211點，漲幅為56%，期間最高漲至4072點。從新政發布后一周的漲幅來看，去年的“9.30”為1.75%，今年的“3.30”為15%，“8.31”為-4%，“9.30”為9.2%。整體看來，房地產指數的漲跌與A股大盤的表現基本一致，不同的政策內容對行情影響有限。

值得注意的是，在本輪房地產救市過程中，各類地產股的表現不一。一二線的龍頭地產股表現強勢但與指數基本持平，比如萬科A從去年9月30日至今的漲幅約為46%，保利地產為54%。而一些具備國資改革概念的地產股的表現則大幅超越指數，比如招商地產受益于大股東資產注入預期，同期漲幅高達126%；深振業A、深深房A受益于深圳國資改革，同期漲幅分別為78%和162%。

此外，一些具備業務轉型概念的特色地產公司，股價表現也優于傳統地產股。比如大力發展區域性地產和產業地產的廊坊發展，同期股價漲幅達到55%；轉型主題旅游文化地產的小地產公司中弘股份，同期漲幅高達121%；發展自貿區主題產業開發的華發股份，同期漲幅為85%；發展電影產業地產的中國武夷，同期漲幅為62%。

政策仍有寬松空間

那么，已經歷了多重利好政策洗禮的房地產市場，在今年的最后三個月里，是否還可能存在進一步寬松的空間？

中信建投地產研究員蘇雪晶認為，此次首付比例下調5個百分點實質上也為后續政策調整留下余地。一方面，我國有兩成首付的先例，另一方面，低首付也符合國際經驗，日本等國家最低首付比例都低于兩成，當然首付比例不同也和各個國家城市化進程、房地產市場發展水平以及金融體系發展有關，但綜合而言，從支持需求的角度，首付比例繼續下調是存在空間的。同時，房地產調控周期遺留下來的部分政策仍存在優化空間，契稅優惠可能是下一步出的牌，部分城市嘗試的購房退稅有望在更多城市鋪開。

深圳大學一位不愿具名的經濟學教授，則從宏觀經濟的角度對房地產救市政策預期表示看好。他表示，由于經濟增速持續下滑，穩增長成為國家和企業重要的經濟任務，其中穩投資帶動的穩增長意義不言而喻，房地產當下仍然作為中國經濟的支柱產業起著風向標的意義，下半年不排除繼續降準降息的可能。當然，房企在目前的市場環境下可以充分擁抱流動性釋放的機遇，比如進行股權或發債融資。