李宇嘉：土地市場現“弱復蘇”四季度應是底部

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◎李宇嘉

一般來說，土地市場變化往往滯后于房屋交易市場9~12個月。2014年“9·30”樓市新政以來，全國樓市持續回升，今年前9個月商品房銷售面積同比增長7.5%。但時隔一年之后，土地市場仍舊“冰凍”。

今年前三季度，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降33.8%，降幅比1~8月份擴大1.7個百分點；300個城市土地成交面積同比下降30.1%，土地出讓金13507億元，同比減少22.7%。其中，住宅用地成交面積同比大幅下降30%以上，出讓金同比減少18.9%。

樓市銷售端的回升并沒有傳導至上游端的土地市場，原因在于區域分化嚴重。占庫存70%和在建工程67%的全國600多個三、四線城市的樓市，其銷售頹勢仍無法改觀。開發商整體處于“去杠桿”，導致全國樓市呈現“房熱地冷”、“銷售熱開發冷”的反常態勢。

但是，去年四季度、特別是今年“3·30”樓市新政以來，重點城市樓市銷售熱度不斷提升。今年1~9月，50個代表城市住宅月均成交約2770萬平方米，同比增長近30%，絕對量創2010年以來同期的最高水平。

因此，進入今年三季度以后，盡管全國樓市待售庫存依舊在攀升，但50個重點城市樓市庫存的出清周期已從上半年的14個月降至11.4個月，回到了警戒線以內。

在這些城市，開發商已從“去庫存”轉向了“補庫存”。上半年，一線城市土地市場整體處于下滑態勢，但由于“3·30”新政后一線城市樓市快速回暖，從三季度開始，一線城市土地市場在全國率先反彈。

7月份，一線城市土地成交面積環比下降幅度收窄到個位數；8月、9月，一線城市住宅用地成交環比分別增長19.2%和44.9%，土地市場從“升溫”到“火熱”的態勢明顯。

在樓市整體下行背景下，一線城市成為開發商的“安全島”，眾多開發商“搶食”一線城市土地蔚然成風。未來，一線城市人口和產業集聚優勢不改，樓市需求和房價長期看好，加上房價和地價走勢更加強調市場化，開發商“搶食”一線城市土地或將成為常態。

但與此同時，由于眾多開發商“搶食”，一線城市土地市場“面粉”貴過“面包”也就見怪不怪了。而且，一線城市開發條件和門檻越來越苛刻，未來在一線城市拿地，要求開發商在成本控制、產品設計、營銷等方面具有非常強的能力。

因此，一方面，開發商“抱團”拿地，規避在一線城市的風險；另一方面，開發商開始在二線城市尋找結構性機會。

目前，二線城市月均土地成交面積在2500萬~3000萬平方米，占300個城市土地成交面積的40%~50%，已經成為未來土地市場的主力軍。二線城市為開發商看好，主要源于下半年以來二線城市樓市迅速崛起。

由于一線城市房地產量價在上半年被過分“透支”，三季度成交量出現了10%左右的下滑，高房價制約未來需求的風險開始顯現。但是，二線城市“接力”一線城市成為下半年、特別是9月份以來樓市發展的生力軍。

杭州、南京等產業升級、民間富庶的二線城市，天津、武漢等物流交通樞紐、承接產業轉移的區域中心城市，成都、重慶等人口密集、返鄉置業頻繁的中西部區域中心城市已經成為未來樓市發展的“增長極”。

50多個二線城市樓市的體量遠遠大于4個一線城市。因此，即便三季度以來一線城市高位回調、三、四線城市拖累全國“去庫存”和開發商“加杠桿”，但二線城市“發力”推動全國樓市成交持續增長，并反饋到土地市場。

因此，即使三、四線城市基本上成為開發商拿地的 “禁區”，但一、二線城市房屋交易和土地交易的量價權重明顯上升，房地產市場發展空間未來將向人口和產業集聚的一、二線城市，以及重點城市周邊的少數三、四線城市傾斜，三、四線城市土地市場疲軟不影響全國大局。由此，全國土地市場弱復蘇的態勢已經確立，四季度或將是全國土地市場的“底部”。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）