撈金深圳“城改”：AMC信達系押寶51億地產基金

每經編輯 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

10月29日，信達地產（600657，SH）對外披露了實際控制人信達資產集合了旗下包括信達地產、信達資本、聚信通達、信達國際、前海華建等6家下屬企業，擬設立總規模為51.01億元的深圳信達城市發展基金，其中信達地產出資7億元。

就投資模式而言，上述基金與市場上的一般地產基金并無太大區別。不過，上述基金因投向深圳“城改”而引來熱議。前不久成立的中城新產業控股（深圳）有限公司也是為此而生。

資本扎堆，會否讓深圳“城改”變成一場新的財富盛宴？

“信達版”金融地產模式

從產品設計來看，上述地產基金可做成F0F基金（即基金中的基金）或資管產品，以股權、債權或股債結合方式投向單體項目且單獨核算收益，其投資策略與風控模式與市場上的其他地產基金并無太大區別。

在前述地產基金構成中，信達資本作為普通合伙人(GP)，僅出資100萬元，占基金投資人總出資比例的0.02%。

《每日經濟新聞》記者注意到，“信達系”旗下其他相關企業均為有限合伙人（LP），其中實際控制人信達資產出資20億元，占比39.21%，聚信通達10億元，占比19.6%，信達地產與建信投資出資均為7億元，占比各為13.72%，信達國際出資3000萬元，占比0.59%，前海華建出資6.7億元，占比13.13%。

實際上，作為中國四大AMC巨頭之一，信達資產最早依靠承接與處置國有商業銀行的不良債權起家，并逐漸發展成為與華融資產、長城資產、東方資產旗鼓相當的金融資管巨頭，業內曾稱其為金融“禿鷲”。

2013年，信達資產赴港上市。除了不良資產收購之外，信達資產已掌握了證券、期貨、保險、信托、融資租賃以及公、私募基金等多張金融牌照。

按照信達資產彼時的上市戰略部署，結合旗下多個業務平臺，其推出了業務協同戰略，其中包括信達地產借信達資產的綜合優勢打造“金融地產”模式。

然而記者梳理發現，過去幾年，信達地產業務擴張并不明顯，比如2012年至2014年各年度營收與凈利潤均“四平八穩”，其中2014年營收為48.5億元，凈利潤為7.67億元，但其資產負債率一路走高，截至今年6月底已飆升為80%，相比2012年底上升16.5個百分點。

去年至今，樓市供需大逆轉，傳統地產模式陷入困境，一個典型特征為“地產金融化”與“金融地產化”趨勢明顯。

信達地產在今年的中報里說，為打造金融地產模式，其與信達資產的系統協同已取得一定成效，包括與兄弟企業間的業務協同。

瞄準深圳“城改”財富盛宴

按照信達地產的公開表述，上述地產基金將主要投向深圳，其認為該區域城市更新需求大，房地產市場較為活躍，拓展項目機會，改善盈利結構，創新業務和盈利模式，鞏固公司對華南區域的戰略投資布局。

當前，全國樓市的區域分化特征明顯，尤其是今年以來，在多數二三四線城市房價萎靡甚至下跌的情況下，北上廣深四個一線城市的房價卻一路飆升，引來不少龍頭房企爭搶“地王”。

中國城市產業發展聯盟主席陳寶存告訴《每日經濟新聞》記者，“一線城市的中心區可用的土地越來越少，在劃定城市開發邊界的時候，也主要是以一線城市為主，即便是產業地產，也不準占用耕地，所以這些城市已進入整理有限的存量土地階段。”

在陳寶存看來，上述城市被拆遷的多為核心地段，土地價值高，但拆遷成本也高，一般開發商不容易拿下來，而央企或本地國企就具有融資成本低和政商資源雄厚等優勢。

按照深圳規劃與國土委去年6月份發布的《深圳市城市更新（“三舊”改造）專項規劃（2010-2015）》，規劃期內城市更新固定資產投資（包括拆遷費用和直接投資）預計約3500億元，拉動GDP累計約7000億元。力爭完成3-5個重點產業片區改造，為新能源、生物、互聯網等戰略性新興產業騰挪空間。

今年7月中旬，由深圳品頌投資、世聯地產、萬科旗下兩個子公司以及號稱“地產私募巨頭”的中城投資共同出資1.6億元的中城新產業控股（深圳）有限公司在深圳前海注冊成立，背后實際運作人為劉愛明。

劉愛明表示，中城新產業將“重倉深圳”，聚焦深圳市城市更新和產業轉型升級所帶來的一二級地產開發，產業地產，以及產業升級孵化基金、新興金融服務及產業鏈整合機遇等。