“十三五”規劃將出爐 上海房地產利益或再分配

每經編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）

29日，中共十八屆五中全會正式落下帷幕，這次會議的核心議題“十三五規劃”作為我國重要的經濟決策，透露出中國未來的重點產業和發展路徑。

中歐基金袁爭光就指出，“十三五”規劃將首先是聚焦“制造強國”，“十三五”規劃預計將進一步細化未來5年中國工業升級的藍圖，新能源汽車和智能網聯汽車、高檔數控機床、農機裝備、高性能醫療器械等都值得關注；

第二是聚焦“消費升級”，未來消費對經濟的拉動會更突出，高景氣消費性服務業和受政策催化較多的生產性服務業（如影視傳媒、出境旅游、體育、快遞物流、農村電商等）都值得關注；

第三是聚焦“改革深化”，國企改革、行業性改革等帶來的投資機會值得關注；

第四是聚焦“老”與“少”的“人口問題”，可關注養老、嬰幼兒及相關輻射產業；

第五是聚焦“走出去”戰略的升級，如“一帶一路”和“自貿區”等，都值得市場期待。

作為中國經濟心臟的上海會如何順應機遇？上海市人民政府發展研究中心主任肖林稱，“十三五”期間上海加快產業轉型升級的戰略舉措已經比較明確：

對戰略性產業（如大飛機等）的引進，加大支持力度，發揮關聯產業帶動效應；

對可彎道超車的產業(如互聯網等)，要營造濃郁氛圍，集聚人才，涌現更多優秀企業；

對具有世界先進水平的產業(如鋼鐵、造船等)，要加強自主創新，打造基礎研發平臺，持續提升技術優勢。

對與發達國家還有差距的產業，諸如新能源、物聯網、新材料等，要培育潛在競爭力，推動產業快速升級。

對國際金融中心建設，要加強上海國際金融中心的影響力，進一步放開資本項目的運行自由度（如流通、兌換、結算等）。

對國際航運中心建設，由于目前其占全球海上保險市場份額不足1%，占船舶貸款市場不足1%，所以要進一步發展國際航運，爭取航運金融、航運保險等高端服務領域的話語權。

當這些產業迅速發展，當城市/區域經濟被快速拉動，它們的成果將直接反應在一個指標上——房價。也正是由于經濟和房價的正向關系，地產人對于“十三五”規劃非常關注，大家普遍都在問著一個問題：

上海哪些地方，最可能成為未來五年最值錢（房價最高）的地方？

在回答之前，咱們先來看看一個例子。

五年前，上海徐匯濱江的房價比徐家匯核心地區還便宜（只有其價格的70%-80%），但經過五年的城市建設以及產業規劃落地的帶動（如東方夢工廠等落地），徐匯濱江區域經濟迅速發展，區域房價也超出徐家匯核心區房價10%-20%。

所以，經濟和產業對房價的帶動，不容小覷，而下面這些區域的物業升值能力，更不容忽視。

大虹橋：長三角商務區

依托虹橋綜合交通樞紐，大虹橋將打造成為上海現代服務業的集聚區、上海國際貿易中心建設的新平臺，并力求成為國內外企業總部和貿易機構的匯集地，以及服務長三角、長江流域，甚至全國的高端商務中心。

為什么說這樣的區域，房價就會高？

邦爺告訴你，大虹橋將從其服務區域，特別是首要輻射區（如長三角地區）吸走大量的人、物、資金。像這樣一個集長三角之力發展的區域，首先地就不會便宜。

前不久，旭輝、上海建工聯合體在青浦買下的地，成交樓板價就達到了2.2萬！這樣的地價，日后上建房產難道會便宜？

大虹橋區域延伸至延安路高架G50、古北、西郊，乃至整個長寧以西、青浦以東，而這一大片區域早已得到大量開發商的關注。萬科在這里開發的高端別墅項目萬科有山，就已經持續熱銷了三期。聽說最近有很多浙商也去新華聯國際中心進行了考察。大虹橋的商機，很多人不僅已經嗅到了，而且開始爭先搶占。

世博和前灘：第二個陸家嘴

世博會之后，盧浦大橋兩岸的地塊長期空置。但未來，世博會地區可能“脫胎換骨”，變身為知名企業總部集聚的世界頂級商務辦公區和低碳生態示范區。

為啥這么說？先看看上海“五區一帶”的規劃方案中，“浦西江南造船廠地區”規劃布局文化博覽區；“浦西城市最佳實踐區”，規劃布局城市最佳實踐區，塑造文化創意街區；“浦東世博村地區”，規劃布局國際社區；“浦東一軸四館地區”，規劃布局會展及其商務區；“浦東后灘地區”，規劃布局后灘拓展區，為城市可持續發展預留戰略空間；“一帶”（即濱江生態休閑景觀帶），則主要打造園區內黃浦江岸邊的綠化帶。

可見，“前灘版塊”處于陸家嘴金融貿易區南延和東擴輻射范圍，總體定成總部商務、文化傳媒、運動休閑區域，并將發展居住、酒店、商業購物等輔助功能，以及社區服務、專業服務、教育培訓、休閑娛樂等配套功能。

值得一提的是，這個區域將大量吸引央企和外資企業入駐。回想上世紀90年代，陸家嘴發展起來，央企等企業的大力投資效益匪淺啊~就連當年上海第一高樓金茂大廈都是中化集團投資的。

看一看前灘的規劃和發展路徑，再造一個陸家嘴，并非不可能喔啊。說到房價，有這樣的區域價值在，房價能低？就現在來說，離它七公里的世茂云圖，單價就可能超4萬元，還賣得非常好，你就知道它的“房價力”有多強。

南北外灘

作為長江入海口，上海的地理位置獨一無二，而外灘作為上海中心的中心，地位更是重要。

未來，“外灘金融集聚帶”的功能將進一步完善，“資產管理中心”、“資本運營中心”和“金融專業服務中心”三大板塊，將匯集資產運營、資產管理機構、專業咨詢機構、金融文化機構、航運和金融等五大類機構，打造高度復合、高度集聚、高效開發、高端產業為特點的國際金融集聚區。

北外灘作為外灘的延伸，同樣擁有豐富的文化資源和深厚的歷史積淀，而這里的區位優勢更是得天獨厚：坐北朝南，面水朝陽，西南處外白渡橋、吳淞路橋兩橋與老外灘相連，南面隔江與陸家嘴金融貿易區相望，延綿起伏的古典建筑群和對岸的摩天大樓盡收眼底，與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢，共同構成“黃金三角”，是黃浦江兩岸綜合開發重點地區之一。

那個片區發展的金融是航運金融。而上海最強的是什么，是航運，是國際第一的吞吐量。這個吞吐量基礎上，開發金融衍生品會有多強，可以想想。自貿區剛剛落地那會兒，大家都看好這塊，只不過大家都想錯了享受實際利益的地，不是自貿區之內，而是北外灘。

徐匯濱江

徐匯濱江板塊，北起日暉港，南至徐浦大橋,東臨黃浦江，北及中山南二路，西至宛平南路、云錦路、豐谷路和龍吳路，緊鄰徐匯中心商業圈、龍華旅游區，與世博會板塊隔江相望。

對徐匯濱江的規劃，早在2003年就已被提上日程，至今已建設十余年之久。區域走全球性經濟路線，區內產業（如全球性文化藝術基地“東方夢工場”）多走世界路線。

所以業內甚至有這么一句話：“如果說，外灘是全國的，那么徐匯濱江是世界的。它孕育著上海的夢想，站在世界舞臺中央。”

在美國，文化產業約占GDP的10%，是美國出口商品中附加值最高產業。有這樣的高投入、高產出產業，有人會相信徐匯濱江未來會差？

相信隨著區域功能的完善和地位的提升，徐匯濱江板塊正發展成為繼世博會后，上海走向世界的又一顆耀眼明星。

臨港地區

臨港地區已經被定位于我國戰略性新興產業創新引領區和高端產業集聚區。而臨港在未來將作為上海"四個中心"和全球有影響力的科技創新中心的重要載體，建成產城融合、宜居宜業的現代化濱海新城。

預計到2020年，臨港將成為一個常住人口120萬左右，功能相對獨立的綜合性節點城市。當然，這還亟待時間的磨礪。

國際旅游度假區

上海國際旅游度假區將是以上海迪士尼項目為核心，重點發展主題游樂、旅游度假、文化創意、商務會議、商業零售、體育休閑等產業的重要區域。

國際旅游度假區面積很大，包含迪斯尼及其周邊的20多平方公里，隨著迪士尼的開幕，國際旅游度假區將迎來發展高潮，這片土地將催生出不少商機。

可預想，上海國際旅游度假區將與虹橋商務區、世博后續開發區等區域共同成為上海未來發展的重要區域。 

蘇州河

上海曾因黃浦江和蘇州河蜚聲海內外，近兩年“蘇州河”的臟亂差已經治理得差不多了，相信日后它將在日常觀景、夜跑鍛煉的基礎上，提升蘇州河兩岸協調發展的功能。

產業轉型區

隨著高橋、桃浦、吳淞、南大、吳涇等地區“轉型升級”目標的制定，桃浦將打造為智慧城鎮，高橋將由重化工轉為現代服務業建設，外高橋將逐步建設港口、減少污染。

通過這些年調整，雖然高橋石化、巴斯夫這樣的企業還在，但外環線內的工業區已無危險化學品生產企業，外環線內紡織印染企業調整也基本完成。部分高能耗、高污染產業得到調整，比如鐵合金生產、平板玻璃生產、皮革鞣制生產已全部退出；鉛蓄電池行業完成了整調整，目前只保留1家符合環保、衛生等要求的企業。

可以說，上海的老工業基地正在面臨巨大變化，但區域石化等產業集聚度依然很高，環境污染相對較重，當然，調整非一觸而就。

城市升級、區域轉型，往往大變革總伴隨著大陣痛。就像當年利物浦從船運中心轉型為航運金融的過程中發生了問題，影響城市發展潛力；底特律，這個全球聞名的汽車城，因為沒能過轉型關，而最終破產遍地......在整個后工業時代，這樣的例子比比皆是。

區域的經濟轉型，可能會讓房價有很大波動，所以需要時刻關注，降低風險，發揮效益。