李宇嘉：房價“內生性”上漲是住房政策調整的驅動力

每經編輯 李宇嘉    

近期，土地市場的“熱浪”正在從北京蔓延到主要特大城市。11月25日，被叫停出讓的上海新江灣城D7地塊，在調整出讓條件后，依然被12家知名開發商“瘋搶”，最后以每平方米49152元的樓板價、81.69%的溢價率，創造了上海住宅樓面價的新紀錄。深圳今年以來僅出讓的兩幅用地也被列入了“地王”。今年2月，中海地產拿下羅湖區鹿丹村舊改地塊，扣除回遷面積外，實際樓面價高達每平方米3.5萬~5萬元。

今年以來，北京共誕生20個區域或單價地王，土地出讓金達到1921億元，土地出讓面積雖下滑但成交金額創歷史新高。上海共誕生了6個地王，土地出讓金也將創新高。深圳則到了“逢推地、必地王”的境地。重點二線城市南京、武漢土地市場火熱，分別誕生了18個和6個總價、單價或區域地王，樓面價分別上漲102.1%和74.6%。

在融資渠道全面開閘、融資成本不斷走低、重點城市樓市火爆、儲備土地幾近開發完畢的情況下，出于持續經營、搶占樓市未來“安全區”，以及“防御性”投資的考慮，一線及重點二線城市土地資源被“瘋搶”一點也不奇怪。

更重要的是，對于房地產市場，政策態度從原來的調控，全面轉向去行政化和市場化。這意味著未來房價將不會被行政“調控”所干預。

根據近期發布的《“十三五”規劃建議》，加快提高戶籍人口城鎮化率是“十三五”經濟社會發展主要目標之一。而所謂的“提高戶籍人口城鎮化率”指的就是提高在城市就業的2.7億外來人口的“市民化”率。

外來人口“市民化”后的首要訴求就是“住有所居”，因此這些城市未來住房需求潛力之大可想而知。

同時，外來人口在這些城市集中居住的舊住宅區、工業宿舍、城中村已經成為“棚改”新方向，再結合國家財政政策的支持，此類城市未來房價內生性上漲的動力很強。

但這些城市房價繼續上漲帶來的后果就是，不僅戶籍低收入人群、提供公共服務的公務人員不具備住房支付能力了，城市產業升級、創新創業吸引的人才，也失去了支付房價的能力。

為了應對這種情況，這些城市的住房政策出現了一些新的變化。北京擴大了共有產權住房配建和供應的規模，2014年以來供應的新房中，近50%成為共有產權住房。除了原來保障覆蓋的人群外，包括吸引人才在內的城市中堅力量也成了保障的對象。

自上海市宣布“土地新政”后，新出讓土地大規模配建中小戶型住房和保障性住房（配建比例在20%~60%），其思路與北京共有產權住房異曲同工，即確保城市中堅力量的住房支付能力。

此外，據媒體報道，“十三五”期間，深圳將建設20萬套保障房，并采取不上市的封閉運行模式，主要面向吸引的人才。

未來特大城市房價上漲或許是無法改變的事實，作為城市核心競爭力的創造者——城市中堅力量，其住房支付能力下降、住房困難問題凸顯。于是，住房扶持政策開始向人才等城市中堅力量傾斜。這不僅降低了房價上漲帶來的壓力，而且保障了他們的住房需求。這既是城市吸引人才、留住人才的基礎，也是保持城市競爭力的基礎。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）