美聯儲加息靴子落地 香港樓市明年或再跌一成

每經編輯 區家彥    

每經記者 區家彥

相對于內地樓市，美聯儲加息對疲弱的香港樓市或將帶來更大沖擊。

美聯儲加息后，香港金管局也在12月17日上午上調基本利率。由于香港實施盯住美元的聯系匯率制度，過去超低息的貨幣環境一度推動香港樓市大漲，隨著美國進入加息周期，香港樓市將面臨更大的資金流出風險。

多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，在美國步入加息周期以及香港零售業寒冬兩大不利因素的沖擊下，今年下半年香港樓市疲態盡顯，預計明年香港樓市有可能再跌一成，特區政府有可能通過松綁辣招對沖樓市下行。

香港九年來首次加息

《每日經濟新聞》記者注意到，在美聯儲宣布加息后，香港金管局九年來首次上調基本利率。香港金融管理局于12月17日上午公布，將貼現窗基本利率上調25個基點，由0.5%至0.75%。據悉，金管局上一次調整基本利率是在2008年12月，當時貼現窗基本利率由1.5%下調1%，至0.5%。 

香港的基礎利率，是指香港金融管理局貼現窗口對本地銀行的隔夜拆借利率。在香港金融管理局宣布上調基本利率后，香港各家銀行可以自行決定是否調整其最優惠存貸款利率。

香港金管局總裁陳德霖表示，美聯儲此次加息已在市場預期之內，代表美國啟動利率正?；Ｈ蛐屡d經濟體在經歷了6年超低息環境，在加息周期啟動后，新興市場國家將無可避免地面對資金外流、貨幣貶值及經濟放緩的壓力。自2008年美聯儲啟動量化寬松后，流入香港的資金達到1300億美元，這筆資金預計開始流出香港，而流出速率將取決于美聯儲的加息步伐。

受益于超低利率的貨幣環境影響，香港樓價在過去數年幾乎領漲全世界。監測香港樓價的中原城市領先指數（CCL）顯示，該指數從2008年的不足60，上漲至今年上半年的146，漲幅超過143%。根據物業顧問公司萊坊此前公布的2015年第二季《全球樓價指數》報告顯示，香港住宅樓價過去一年升約兩成，領漲全球房地產市場。

中原地產主席施永青此前在接受記者采訪時表示，在超低利率環境下，香港房貸利率僅為2.2%，低于市場平均約3%租金回報率，即便香港房價一再上漲，在“供房比租房劃算”的因素支撐下，依然有買家愿意高位入市，因此量化寬松政策可以說是推漲香港樓價的一個重要因素。

明年香港房價或再跌一成

《每日經濟新聞》記者注意到，在本次美聯儲加息之前，香港樓市已經呈現疲態。中原城市領先指數最新收報于138.22點，創下40周新低，在最近9周以來累計下跌5.62%。美國加息會否加重香港樓市的下行壓力，無疑是市場最關注的事情。

“盡管金管局也追隨美聯儲上調基本利率，但由于目前香港銀行體系結余達到3900億港元，流動性充足，因此香港銀行這次未必馬上跟隨美國加息”，美聯物業住宅部行政總裁布少明向記者表示，目前匯豐與渣打兩大銀行已經宣布維持最優惠利率不變，因此本次加息對于樓市更多只是心理層面的影響。除非美國加息步伐加快，導致中國香港與美國的息差擴闊，資金外流的情況將會加劇，才會導致香港銀行加息動作加快。

在美聯物業首席分析師劉嘉輝看來，加息并非決定香港樓價走向的唯一因素，現時對樓市影響較大的因素反而是經濟環境轉弱。根據香港特區政府統計處數據，2015年前10個月，香港的零售業總銷貨價值同比下跌2.7%，僅10月份，香港珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷貨價值下跌17%，隨著零售市道明顯放緩，相信香港的失業率最快在年底出現上升，對整體經濟的沖擊最快在明年初便會浮現。

“如果經濟好，無論供應增加還是加息，對樓市的影響相當較少；但如果經濟轉差，大幅加息對樓市的影響則較顯著”，劉嘉輝預計，在美聯儲首次加息后的3至6個月，香港樓價有可能下跌5%，明年全年樓價跌幅有可能達到10%。為了降低樓市波動對經濟帶來的影響，港府應該考慮逐步減少“辣招”政策。

中原地產亞太區總裁黃偉雄也認為，目前內地經濟增長放緩，香港樓市又受“辣招”及加息陰霾籠罩，在內外因素影響下，預料明年香港樓價將下調8%~10%。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰波