中央釋放小產權房合法化信號 大家可以投資農莊了？

每經編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）

對于19日-22日召開的中央經濟會議提出的“未來將取消房地產交易的過時限制”，很多人關注的是限購取消，卻很少人注意到，還有一項重要的房地產交易限制，也將慢慢成為過時限制，那就是小產權房交易。

放開小產權房的信號

最近，上海就完成了農用地信托融資的首單：

周浦農業投資管理有限公司將371.766畝土地承租權作為標的物，交由交銀國信，進而將土地轉租給專業的運營方——上海界浜蔬果專業合作社，由其開發周浦花海生態園并進行后續運營管理。

這是小產權房交易合法化的信號啊！有木有～

眾所周知，小產權房土地性質屬于農村集體建設用地，之前交易的最大障礙是農村集體建設用地的流轉。因為農村宅基地屬集體所有，村民只享有使用權，不得買賣、不得質押，即使轉賣小產權房也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續，而且行為實屬違法，這也是小產權房合法化的最大障礙。

但近些年來，隨著我國農業生產力的迅速發展和城鎮化進程的加快，原先的農業經營體制已不適應我國工業化、城鎮化發展的新要求。

而且現在連農用地都可以借助信托，交易土地承租權，那么農村的集體建設用地顯然更具備交易可能，小產權房合法化又近了一步。

借助信托釋放小產權房價值

不過，雖然現在農村集體建設用地已經開始試點流轉，依然土地使用權的轉讓、土地性質的轉變(目前流轉后土地還是集體土地)等問題還有待明確，但這已經給了小產權房很大想象空間：

具體做法就是借助土地使用權信托。通過經營權的交易，成立資產管理公司，在廣大農村或者城鄉結合部地區，找一些類似于農家樂的生態旅游設施用地，統一集中收購小產權經營權，由資產管理公司統一經營管理，同時給予當地農民以租金收益，再通過信托資金的支持將規模進一步擴大。

其中又可以有幾種途徑：

?純粹融資，信托計劃標的是轉讓產權房經營權下租金的收益。把收租進行暫時性讓步，信托計完成后對項目進行回購，部分償還信托本金和利息，及農民部分的收益部分還了之后，就是自己收益了。

?資產管理公司以十個項目進一步成立運營公司，讓信托公司入股，這個時候信托公司不是純粹融資通道，而是股權投資方，直接進入到公司運營，可以設立相關計劃，進行融資，向運營公司提供股東貸款和借款，具備土地所有權的人將土地及地上建筑物托給信托公司，進行施工、開發、籌措資金，并進行運營招租和管理，能幾何倍增長收益和效率。

其實早在2013年，黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。鼓勵承包經營權在公開市場上向專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業流轉，發展多種形式規模經營。

農村土地整治可以流轉以后，國家成立類似于住房保障銀行的機構，可以收宅基地（農民通過宅基地的轉換，把地給銀行），收了地之后，積少成多把地轉手給資本，再引進一些產業，這樣的路有很大現實意義。

去庫存最可能的手段

在中央經濟工作會議上，去庫存是明年的五大任務之一。讓農民買房，是解決庫存的一項辦法，而農民要想在三四線城市買房也沒那個經濟實力，如果小產權房可以交易，農民的購買力將得到釋放，往大了說，可以激發農村的潛在增長力，這對去庫存也是一個很好的推動力。

農民一旦有了錢，就有了進城落戶的資本，目前三、四線城市是高庫存集中地區，往往也是農民工入城的首選地區。如果降低三四線城市戶籍準入制度，同時在購房補貼等方面給予農民工與市民同等的待遇，庫存問題便解決有望。所以說，土地可以流轉的意義不止于增加一種交易物類型這么簡單。

但需要注意的是，三條基本底線：第一，不能改變土地所有制，即農民集體所有。第二，不能突破耕地紅線;第三，不能損害農民的基本權益。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波