李宇嘉：樓市開發投資正在下臺階和擠水分

每經編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

2016年1月19日，國家統計局公布2015年經濟數據，當年全年GDP增速為6.9%，創1990年以來新低，符合各界預期，完成了“7%左右”的年度增速目標。

在全球經濟低迷、美國復蘇低于預期的情況下，我國保持6.9%的增速實屬不易。告別要素簡單投入驅動的“高速度增長”，尋求全要素增長驅動的“高質量增長”，就要忍受經濟下滑的“短痛”。

對于經濟下滑，業內認為房地產是最大拖累。事實上，房地產對2015年經濟增長還是有正面貢獻的。2015年，全國商品房銷售面積12.85億平方米，同比增長6.5%，僅比2013年歷史最高峰少2000萬平方米。商品房銷售金額創歷史新高，比2014年增加14.4%，較2013年歷史高峰高出7%。樓市銷售回暖帶動家電家具、建筑裝潢等下游行業快速回升。

所謂房地產拖累經濟，主要指房地產開發投資對“穩增長”中投資關鍵作用的抑制。2013年以來，房地產投資增速持續下臺階，由2013、2014年的19.8%和10.5%降至2015年的1.0%，三年年均近10個百分點的回落確實有些太快。

房地產在國民經濟各行業中的先導性、產業關聯性很強，開發投資迅速下滑，上游能源、原材料、制造業也必然下滑，拖累了占GDP41%的工業和建筑業，使其在產能過剩、價格跌成白菜、利潤下滑的泥潭中無法自拔。

同時，房地產下滑也拖累了基建投資。2015年，被寄予厚望的基建投資增速首次回落到20%以下，資金來源受限是主因。

開發投資增速緣何下臺階？主要是庫存制約了拿地和新開工。但是這里忽略了無效庫存的問題。樓市之所以出現無效產能，皆因土地財政激勵。借助于土地的融資功能、區域開發功能，土地財政將房地產的邊界不斷放大，突出表現在各地新城不斷。

據統計，全國新城新區規劃人口容量可達34億，而2015年底我國城鎮人口僅7.7億。由此可知，即便不包括老城區住房供應，也有超過26億人的居住空間規劃嚴重超前，并形成了無效供應。

過去十多年，五花八門的高鐵新城、產業新城、物流新城等如雨后春筍，之所以無效供應并沒有暴露，除了剛性購房需求旺盛外，房價上漲的財富效應讓需求趨之若鶩。

截至2015年12月，即便“去庫存”政策用盡，但70個大中城市有49個城市房價同比下跌，上漲城市漲幅也多在5%以內。也就是說，全國多數城市房價在下跌。

因此，剛性需求基本滿足疊加投資需求全面退潮，讓超前投資、供應過剩和無效供應的問題全面暴露，這是房地產開發投資下臺階的主要原因。

過去十年許多超前上的項目、造的產能、加的杠桿，在住房需求基本滿足、投資需求回潮后，就突然斷了基礎，無效庫存開始涌現。當庫存都無法消化時，開發商整體拿地、新開工積極性迅速降至冰點。

因此，筆者認為，房地產開發投資“下臺階”具有必然性，雖然拖累固定資產投資、經濟增長，但其本質上是一個“擠水分”、“擠泡沫”的過程，總比無效庫存大到爆發系統性金融風險和經濟失速要好得多。

隨著新型城鎮化的推進，房地產的重心在向重點城市轉移。未來，中心大城市及周邊中小城市房地產開發、銷售將逐漸增加，也將對沖其他城市樓市庫存高壓、投資回落，這也是房地產“軟著陸”的過程。

從宏觀數據看，工業中的新興產業正在快速增長，在電商、互聯網等新興消費帶動下，最終消費對GDP的貢獻達到60%以上，內需基礎正在夯實；第三產業增加值占比連續三年超過第二產業占比，產業轉型端倪初現。如果樓市上述“軟著陸”過程平穩，我國經濟將毫無疑問地轉向中高速增長，這也是“量增質更優”的經濟新階段。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）