李宇嘉：找“猴王”尋覓三四線城市樓市投資機會

每經編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

央行在春節前送來了“大紅包”，非限購城市購置首套房、二套房的首付比例分別降至20%和30%。這讓回鄉過節、兜里揣著年終獎的人心動，在探親之余可能會想在老家買套房。就業密集的大城市住房單價動輒上萬甚至四五萬元，而在中西部的三、四線城市老家，一般房價不過幾千元，一套80平方米的房子總價在40萬元以下是常有的事，在新政下僅需約8萬元就可以搞定首付。

目前，中西部多地都出臺了購房優惠政策，包括財政按購房面積補貼現金、減免契稅、水電氣繳費折扣等，以此鼓勵農民工、返鄉探親人群買房。很多人都有讓子女在城市接受教育、給年邁父母選擇一個利于養老的地方等想法，借助于多重利好，此時在鄰近家鄉的三、四線城市買房無疑是一個好時機。但是，筆者春節前后在粵北、廣西等地一些三、四線城市調研，發現這些城市的樓市存在幾大問題：

一是庫存量大，在售庫存消化期均在2年以上，而且這些城市預售要求渙散，一些隱性庫存隨時會冒出來，購房者忌憚未來房價繼續下調，買房積極性不高；

二是新房多位于偏遠的新區或新城，房子早建起來了，但連接主城區的道路還在建，更談不上公共服務，已售房屋也并無多少入住率；

三是買房人群中農民工或大城市白領“返鄉置業”占40%~50%，但很多人未來幾年并無入住打算，只是為以后保障或“落腳”提前鋪墊。

基于以上考慮，盡管國家不斷送出“紅包”，但并非所有三、四線城市的樓市都會火爆起來。

在2016年這個“猴年”，國家為保持樓市穩定，政策面、資金面上的利好還會繼續出現。一線城市房價因長期上漲而高不可攀，成為須臾不可靠近的“老虎”。但是，三、四線城市的樓市，在整體受益于中央和地方的政策激勵下，哪些將脫穎而出成為活蹦亂跳的“猴王”呢？支撐購房者投資價值的因素又在哪里呢？

首先，特大城市因控制人口導致落戶困難，而房價也已將絕大多數剛需拒之門外，因此特大城市輻射范圍內的三、四線城市樓市將成為受益者。特別是2015年以來，非限購城市房貸首付“三連降”，利率降至歷史最低，特大城市“白領”到周邊買房明顯增量。

比如，2015年東莞、惠州臨近深圳的樓市銷售規模創歷史新高，其中一半為深圳買家；2015年昆山商品住房成交量首次突破5萬套，房價漲幅為3.1%，居江蘇17個統計城市的首位，購房者中上海買家占主體。目前，這些城市房價上漲明顯。筆者認為，在杠桿率進一步提高的刺激下，加上房價上漲預期，以及政府在交通等基礎設施上的投入增大，未來這些城市樓市的投資價值會顯現。

2016年，三、四線城市樓市的“猴王”，還有望在民間富庶、資金積淀深厚的區域產生，最明顯的就是浙江的溫州、寧波、金華，以及福建的晉江、泉州等少數三、四線城市。以浙江為例，2015年上半年，浙江城鎮居民人均可支配收入22640元，排名全國第三，僅次于上海和北京；農村居民人均可支配收入12005元，僅次于上海。更重要的是，浙江城鄉居民人均可支配收入倍差僅為1.9，城鄉差距比較小，這些都是樓市長期繁榮的有效支撐。

此外，城市基礎設施比較完善，特別是高鐵、高速公路到達率高，在承接東部沿海城市傳統制造業轉移方面做得比較好的部分三、四線城市；或者非農產業特色鮮明、多樣化且符合產業升級轉型方向的三、四線城市，樓市發展的基礎也比較扎實。這些城市或位于區域核心大城市周邊，或名列百強縣市，由于房價并不高，但居民收入水平相對較高，樓市發展的基本面較為健康，也有望成為2016年三、四線城市樓市的“猴王”。

最后，還有勞務輸出大省，如湖南、湖北、安徽、四川等。這些省份輸出勞務人數均在千萬級，特大城市連接這些省份二三線、三四線城市的高鐵和高速公路基本建成，交通便利；加上這些城市人均耕地少，倒逼勞務人員告老還鄉時可能會就近在老家附近三、四線城市落腳。因此，這些省份返鄉置業開展得轟轟烈烈。2016年，隨著降低購房成本、提高杠桿的政策激勵，這些省份部分三、四線城市也有望脫穎而出成為樓市的“猴王”。

目前，購房稅費成本、利率水平降至歷史最低位，貸款杠桿率也提升至2008年的水平，加上各地政府直接財政補貼、稅費減免，以及后續還會發布利好政策，因此，2016年房產投資機會開始顯現。對于那些無法在大城市實現住房夢的人來說，瞄準三、四線城市樓市的“猴王”是一個可行的選擇。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）