一筆房款付十套首付？中介靠資金監管空手套白狼？

每經編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

上海地鐵里有兩個人熱烈地討論著最近上海市住建委出臺的一項新舉措：上海今年將由官方牽頭，成立監管平臺，監管二手房交易資金監管。他們疑惑這項政策為何出臺，是否跟整頓上海中介行業有關？

其實，關系可能真的很大。因為上海中介行業里，推出贖樓貸、尾款墊資、過橋貸款以及首付貸的情況不少，但這些做法都有一個漏洞：如果中介利用自己監管的二手房交易資金，憑借完全控制交易流程的優勢，就可以神不知鬼不覺地把交易資金挪作它用，比如提供給其他購房者作貸款，而他就能坐享收益，甚至做更多的事...

有資深中介人士就告訴邦爺，現在二手房的交易流程信息全部掌握在中介手里，交易資金又由他們監管，什么時候付首付，什么時候辦理貸款，什么時候交尾款，正式辦過戶，全由他們掌握。現在很多中介公司手上又有各種P2P性質的金融產品。中介公司是有動機和能力，將手中監管的二手房交易資金，以各種貸款的名義轉借給他人買房的。他們以監管的交易資金為底，循環借貸，可以將原來只能成交一套房屋的資金量，瞬間變成十套、甚至一百套房子的資金交易量。這種空手套白狼的手段，一些大中介做起來可以說很順手，但敢不敢這么做，還真不好說。

三大漏洞當前，犯法底線碰不得！

的確，有的中介不敢，因為這是違規的。

根據《非金融機構支付服務管理辦法》規定，作為第三方支付機構是不能動用監管方賬戶資金的（這里指的是在支付過程中不能動用）。一旦動用了監管資金，不僅二手房上下家的資金安全受到影響，更可能讓市場“無中生有”出大量新增交易，客觀上推動房價的高漲。

但實際情況中卻有三個漏洞空間。

首先，雖說政府要求中介必須給監管的資金設立專戶，并由指定銀行監管，但監管的資金流向，銀行并不能完全掌握。更何況很多中介都有自己的金融公司，錢會傾向交給自己金融公司監管（而且，由于金融公司和中介公司并不在一個體系內，有些中介內部人也都不清楚資金的具體流向）。這就使得，二手房交易資金實際是由中介全面掌握。

這里需要提出一點，有的中介所謂的“資金監管”其實并不是在第三方支付平臺下完成的，雖然其可能宣稱自己的第三方支付平臺擁有政府認定的《支付業務許可證》，但在法律人士看來，這很多時候只是鉆法律漏洞，并不能真正做到保險。而且目前二手房交易的完成時間為五個多月，首付貸的還款期限只有60天，用監管資金作首付貸完全有可能性。

另一個情況是，現在市面上中介的貸款大致可分為三類：一種是用于“業主賣房遇到銀行按揭貸款未還清”的情況，由中介出資將銀行貸款還清；二是尾款墊資，買房客戶已經向銀行申請貸款，但因審批流程等問題不能及時拿到貸款，而與業主簽約到期需付款，此時中介向其墊資；三是過橋貸款，業主買房同時需賣房集資，但買賣時間可能并不合拍，業主可以把房子向中介抵押獲得貸款。

目前，很多中介通過一部分金融產品完成上述貸款，但這些金融產品規模很小，根本滿足不了房地產交易的需求。所以，這又為有些中介“資金監管”提供了動力。

第三個漏洞則是，有些中介的資金監管模式是簽立“四方合同”（即監管賬戶、擔保公司和交易雙方）。具體流程是：購房資金先放在監管賬戶，然后自行將錢轉到平臺在擔保公司的賬戶里，也就是所謂托管。按理說，銀監會的設計是為了把用戶賬戶和平臺賬戶分離開，一旦平臺完成撮合交易，待審核放款之后，應該將錢直接從下家賬戶打到上家賬戶。但在實際操作過程中，當購房者的錢由擔保公司管理后，錢就是擔保公司的，擔保公司的資金池里的錢可以流向任何地方，因為在央行監管來看，從用戶將錢打到監管賬戶后，兩筆交易已經完成。理論上擔保公司就可以隨意支配這筆錢。

但邦爺想提醒廣大中介，新出臺的《P2P監管細則》明確規定，平臺不能觸碰用戶資金，一旦觸碰，從法律上屬于非法吸收公共存款和非法集資。一旦平臺存在的不合規的情況，就會觸犯刑法第176條（非法吸收公共存款罪），最高刑期10年。

而且中介打擦邊球如此操作，不僅會影響買賣雙方的資金安全，更可能放大樓市泡沫，擾亂市場。邦爺還是希望政府、市民能加大監管和監督力度，中介們也合法操作，保證市場良性發展。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波