一季度房價上漲最猛的城市居然不是京滬深？

每經編輯 魏瓊    

每經實習記者 魏瓊 

一季度房價上漲最兇猛的城市不是北上深，竟然是東莞。據Wind數據顯示，一季度均價萬元以上的26個城市中，東莞以22.77%的漲幅位列第一，合肥緊隨其后。一度以房價暴漲而備受關注的上海和深圳一季度房價漲幅分別為16.35%和9.94%，均落后于東莞。

東莞中原數據顯示，2016年3月，東莞樓市成交10871套，成交均價為12025元/平方米，同比上漲32.9%。最新消息顯示，受松湖碧桂園個盤拉動，東莞上周成交均價接近15000元/平方米，直逼廣州均價。

據《每日經濟新聞》記者了解，東莞樓市瘋狂上漲始于2015年，當年住宅總成交近9.5萬套，均價高達9783元/平方米，創下歷史新高。去年11月開始，東莞房價步入快速上漲通道。

樓價暴漲 何為元兇？

追究東莞房價暴漲的原因，最先想到的是地理位置優勢，北接廣州、南臨深圳。在一線城市樓市瘋狂，深圳限購升級，擠出效應之下，東莞成為承接廣深樓市溢出客戶的不二之選。尤其是臨深片區，近八成購房者為深圳客，均價達2萬/平方米。

合富輝煌數據顯示，一季度房價前10名的區域8個為臨深片區，銷量則有七成來自臨深片區；靠近南沙片區的虎門則拿下了成交面積的冠軍寶座。

一個城市房價主要由三個方面決定：樓市供求關系、人口、產業結構。

數據顯示，2016年第一季度東莞一手住宅新增供應面積189萬平方米，同比上漲5%，網簽面積達304萬平方米，同比增127%，供需均創歷史同期最高，供需比僅為0.6：1。市場成交大熱，臨深片區住宅庫存告急。隨著深圳客不斷北上，東莞越來越多區域出貨提速，加之目前成交價格沖至歷史高位，恐防后市有變，房企紛紛加速推貨入市。

樓市供求失衡是助推此輪房價上漲的“元兇”，而人口以及產業結構則成為此次房價上漲的“幫兇”。

3月17日，國際移民組織（IOM）與中國與全球化智庫（CCG）聯合發布《世界移民報告2015》。作為中國的經濟增長引擎，沿海地區接收了超過一半的移民人口，其中接收國內移民人口最多且移民人口增速最快的為北京、東莞、廣州和上海等城市。

東莞接收國內移民人口僅次于北京。東莞本外地人口嚴重倒掛的現象長期存在。最新統計數據顯示，東莞常住人口超過800萬人，而戶籍人口不足200萬人，可見東莞外來人口數量之大。

一般而言，經濟發達的城市憑借優質的社會公共資源和良好的就業機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強烈，這也使得大城市形成了“盆地聚集效應”。

推動房價上漲有很多其他因素影響，但外來人口進入是一項很重要的參考。統計數據中，凈流入口超過100萬的城市共有22個，目前中國房價最高的城市基本都出現在這22個城市里面。

2015年，東莞GDP總量達6275億元，突破6000億元大關，同比增長8%，比全國6.9%的增長快1.1個百分點。其中第三產業增加值達3351.59億元，同比增長10%。先進制造業以及高技術制造業保持高速增長，增速分別為8.5%、10.2%。制造業在東莞經濟中占據舉足輕重的地位，制造業的發展為東莞實體經濟奠定了堅實的基礎，也是吸引外來人口的一大原因。

軌道交通完善 價值洼地凸顯

在廣深樓市火熱的市場環境中，東莞的價值洼地效應凸顯出來。加上東莞往返廣深交通便利，越來越多的買房客選擇逃離高房價且限購的廣深。

廣深和諧號列車連接東莞常平、樟木頭等多個片區，便利3地之間的聯系，打造1小時經濟圈。

東莞軌道建設規劃有7條地鐵線，不僅便利了不同區域之間出行，將加強與周邊城市的聯系。

去年，深圳地鐵集團與東莞實業集團簽訂了《深莞軌道交通建設戰略合作框架協議》。根據協議，深圳未來將有5條地鐵線路連通東莞。在深圳將與東莞銜接的5條線路中，目前在建的線路為11號線、6號線、10號線，分別對接東莞3號線、1號線以及東莞鳳崗鎮。規劃中的線路為13號線經南山、光明新區至東莞松山湖的“科技中軸線”，20號線則與東莞2號線銜接。

廣州與東莞城際軌道建設也已提上日程，根據最近一次的廣州市軌道交通線網規劃，廣州與東莞的對接通道有4條，分別為廣深鐵路、穗莞深城軌、3號線過江通道及廣深港高鐵，規劃顯示，東莞地鐵1號線與廣州5號線連接。

有沒有天花板？

在一線城市樓市限購升級以及國家去庫存的大背景下，二線及一線周邊城市樓市迎來發展熱潮，東莞也是眾多獲益者之一。

受深圳樓市攪熱的東莞樓市走向與深圳息息相關，3月份深圳樓市上漲乏力，新政后深圳樓市明顯降溫，加上新政暫緩3個月執行。莞深樓價差距快速縮小，并擠壓掉深圳投資客的投資利潤空間，東莞樓市也面臨走下坡路的風險。

從合富輝煌數據來看，截至2016年3月底，東莞一手住宅庫存面積僅272萬平方米，連續12個月下滑，庫存量亦創歷史最低。按照過去半年的月均去化速度測算，目前消化庫存僅需要2.6個月。

未來東莞樓市走向何方，目前市場出現不同觀點，有人認為東莞樓樓價沖頂滯漲已現倪端，已現“天花板”。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志則表示，給樓價設天花板的說法是不對的，隨著東莞人居收入增長以及消費能力增強、庫存處于低位的東莞，不排除存在樓價進一步上漲的可能。