“北京后花園”燕郊：房價還要漲多久？

每經編輯 王杰    

每經記者 王杰

“2007年，我在通州區買了一處小產權房，2012年在燕郊買了一處商品房，算下來還是燕郊漲得快。”李林（化名）邊彈煙灰邊告訴《每日經濟新聞》記者。

早在2007年，做信息咨詢工作的李林在通州區土橋附近購得一處小產權房，當時售價為2700元每平方米。雖然通州區有著“政府東移”的利好，但由于小產權房的屬性，仍然難以交易，將近十年過去了，這里的房屋單價仍在萬元以下。

2012年，李林在燕郊出手買下的住房，截至目前不到4年時間，但房價已經翻番。此小區未滿兩年的二手房價格為16000元/平方米，滿2年的二手房價格為17000元/平方米。

對投資這個小鎮，李林的話語中充滿感慨，“2012年，因為北京買不起了，才出手燕郊。”

房價飛漲帶來的歡樂與憂愁

如同在這里安家的數十萬“北漂”青年一樣，李林的工作生活與這個飛速發展的京東小鎮緊緊捆綁在一起。盡管初衷有些無奈，但對當時的出手至今來看卻不乏竊喜，甚至對燕郊的未來開始有些憧憬了。

畢竟，“北京市政府東遷”與多條軌道開通，使這個小鎮的房價在一年時間暴漲。

媒體朋友“線頭兒”在《北漂兒的心聲：連燕郊也買不起了……》文章中寫到：即便存在著諸多不便，現在，燕郊仍成為了我購房的首選地。原因很簡單，我的人生里本沒有太多可供選擇的選項。除了燕郊買房，我所能做的選擇只有長期租房住，或徹底離開。長期租房總不是辦法，離開北京更是心不甘情不愿，所以等我好歹湊夠20萬元時，便踏上了燕郊看房的旅程，決意用未來一生忍受燕郊的茍且?？蓻]想到的是，我把燕郊當成了茍且，他居然也沒把我當成詩和遠方。2016年4月1日，當我來燕郊看房時，燕郊臨近開盤的幾個項目均價都已漲到了2.3萬元/平方米左右。我問銷售這是不是愚人節在開玩笑？他說不是。

這個京東小鎮有何魅力支撐2萬+的房價，《每日經濟新聞》記者梳理了這個小鎮的過往。

除了清康熙年間在此地修建行宮，成為清朝歷代皇帝拜謁東陵的駐蹕之所，在漫長的20世紀里，無論在經濟發展特色還是地域文化上，與中國大多數不知名的內陸小鎮類似，燕郊從未像今天這樣符號鮮明地進入人們的視野。

燕郊現隸屬于河北省三河市，與北京天安門的直線距離約30公里，西北距首都國際機場25公里，南距天津港120公里，身處京津唐都市圈核心地帶，同時也是全國離天安門最近的產業開發區。盡管和河北其他城市相比，有得天獨厚的區位優勢，但潮白河東岸的這座新興小城在很長時間里卻沒能得到首都資源外溢帶來的紅利。在業內人士看來，原因之一在于燕郊及其所隸屬的廊坊，建國以來經歷了頻繁的行政區劃變遷。

頻繁的行政區劃變動使燕郊面臨更高的規劃和建設風險。同時，被稱為廊坊“北三縣”的三河、大廠、香河由于被京津兩個大型城市包圍而成為全國面積最大的省間“飛地”。

1993年，經國務院批復的《北京城市總體規劃（1991-2010）》中，提出建設通州、大興黃村、昌平、亦莊、房山良鄉等14個衛星城鎮，并提出重點實現“兩個戰略轉移”，即城市發展重點要逐步從市區向郊區轉移，市區建設要從外延擴展向調整改造轉移。

燕郊雖然在1992年被設立為省級經濟技術開發區，但轄屬8個村莊、人口不足3萬，固定投資1.8億元，地區國民生產總值2.5億元的經濟規模，和同屬廊坊、毗鄰北京的固安、大廠、香河、涿州等地一樣，曾經難以讓外界對其未來產生更多期待。

操盤手：剛需人群占比八成以上

燕郊、通州、順義等北京東郊衛星城的發展機遇，來自于2005年北京市出臺的《北京城市總體規劃（2004-2020）》，其中對于城市格局“兩軸、兩帶、多中心”的設計，以及以通州、順義、亦莊為代表的“東部發展帶”和建設通州綜合服務中心的規劃向公眾和投資者釋放出北京要向東發展的信號。

受益于北京多次的東進政策，燕郊進入一個持續的經濟增速發展期。與各項經濟指標增長相伴的，還有城區人口的快速膨脹。

在《三河市城鄉總體規劃（2011—2030年）》涉及全市634平方公里土地，規劃2030年中心城區泃陽城區和燕郊城區人口控制在138萬人，城市建設用地控制在144.339平方公里。城市性質為首都同城化發展地區重要節點和新興產業基地，京東門戶，宜居、宜業組團城市。城鎮體系基本形成“一軸雙核，兩翼三區”，即以102國道為發展軸；以燕郊城區和泃陽城區為雙核；以燕郊科學城、新興產業示范區和蔣富山等為北翼；以黃土莊為中心的南部農業片區的南翼；三區為燕郊分區、泃陽分區和東南分區?？臻g結構形成“中心城區-新市鎮-小城鎮-新農村社區”四級層級結構，功能明確、結構完善, 規劃公共服務設施和基礎設施城鄉全覆蓋。

在燕郊國家高新區的官網上，有這樣的介紹，昔日的燕郊，轄區內只有8個村莊，3.3萬人口，是一個以農業生產為主的京東小鎮。建區20多年來，燕郊堅持以工業化帶動城市化，城市規模不斷擴大，同時積極推進基礎設施建設，完善城市功能，在新世紀的城市化浪潮中獨領風騷。今日的燕郊，建成區面積50平方公里，總人口75萬人，已成為京東地區最富發展實力、發展魅力、發展活力的現代化中等城市。

換句話說，一個燕郊鎮占了三河市一半以上的人口。燕郊目前所擁有的建設用地規模是多少？未來是否有新增批復？未來人口規模控制在多少？截至發稿，《每日經濟新聞》記者暫未收到三河市委宣傳部的回復。

“北京一感冒，燕郊就咳嗽。”是地產圈流行的一句戲言。燕郊的房價是通州的一半，也成為購房的一個粗略公式。

中原地產的統計數據顯示，4月份通州區新建商品住宅的均價是31347元每平米，而一河之隔的河北燕郊（成交量不完整），4月份新建商品住宅的均價是16500元每平方米。

未來燕郊的房價，是否會漲到通州房價的六成或者七成？“除非燕郊劃歸北京”，亞豪機構市場總監郭毅一語指出。

也有人長期看好燕郊，一家地產公司的副總告訴《每日經濟新聞》記者，“廊九條”的實施，或會將置業需求推向廊坊西和永清。長期看全國投資客可能會盯上燕郊。畢竟燕郊全款買房不受影響，外地一個家庭限購一套。之前是北京人來投資，下一個階段可能是全國的投資客更關注這個區域。

燕郊一著名項目的營銷總監則認為，燕郊的購房者主要還是北京外溢的剛需購房人群，這些人占比85%以上。

那么燕郊房價是否還有上漲空間，上述副總直言，“燕郊房價短期到頂，徐尹路通車，京谷線動工北城還有一輪漲，M6線有明確消息，102國道年底前動工，南城和大廠會漲起來。”