蘇州樓市成交火熱 補漲之后誰來接盤？

每經編輯 龐靜濤    

每經實習記者 龐靜濤

近期，蘇州土地市場的火爆，再一次拉高了各區住宅樓面價。

來自克而瑞的數據顯示，一季度蘇州新建住宅成交均價為16600元/平方米，比去年同期增幅為37%。3月，蘇州樓市均價環比漲幅為5.8%，居全國第三。經歷過房價快速大幅上漲的蘇州，是否還會在土地價格高企的推動下迎來又一波高漲？

高地價背后的推手

“企業面對生死存忙的時候，更愿意高價拿地”，南山地產一位負責人在迎接蘇州競爭最大的土地拍賣前，頗為悲壯地表達了對幾近瘋狂的土地市場的態度。數天后的土地拍賣現場不僅悲壯，而且近乎“慘烈”。南山地產參與了13幅地塊中的5場競拍，最終經過211輪的搶奪戰，以14165元/平方米的樓板價竟得城鐵新城蘇地2016-WG-13號滸關青蓮路地塊，溢價率235.26%，而周邊項目的售價約17000元/平方米。

同樣不顧一切的還有北京國瑞地產，這一次的原因則是為了戰略布局。位于吳中區木瀆鎮的蘇地2016-WG-6號地塊在30家房企的爭奪中，北京國瑞地產以24743元/平方米的樓板價，248.5%的溢價率拿下，完成了公司在蘇州的戰略布局。參與該地塊拍賣的數家開發商均表示，此前大家的預期為20000元/平方米，這也是周邊新房的售價。其中一位參與該地塊競拍，并在周邊有項目的開發商人士如此評價北京國瑞的行為，不惜代價地完成戰略布局。

面對蘇州土地市場的瘋狂，蘇州地產人給予更多的評價是瘋狂。

補漲的房價遇到上升瓶頸

面對蘇州房價的上漲，更多業內人士給出的回復是補漲。上述南山地產相關負責人表示，蘇州這一輪上漲除了受大市影響推動外，主要還是本身因素帶動。蘇州本身的經濟、土地供求、凈人口流入、城市建設等各方面都非常健康良好，這是蘇州樓市爆發的內因，說白了是補漲。

來自克而瑞的數據顯示，一季度蘇州新建住宅成交均價為16600元/平方米，比去年同期增幅為37%。3月，蘇州樓市均價環比漲幅為5.8%，居全國第三。經歷過房價快速大幅上漲的蘇州，是否還會在土地價格高企的推動下迎來又一波高漲？

在北京國瑞地產刷新木瀆鎮地價的前一晚，該地塊附近一剛需項目開盤，但僅推出一棟房源。該公司相關工作人員介紹，雖然去化不錯，但并沒有出現想象中的火爆場景。據悉，該項目所在地塊是2014年1月竟得，樓面價9187元/平方米，兩年之后的今天，樓板價幾近漲了兩倍，項目的出售卻未能如期火爆。

面對市場是否對地價推動房價的問題，一位深耕蘇州10年的開發商營銷負責人給出的答案直截了當：不會。據公開數據顯示，這位營銷負責人所在的公司在春節后兩個月時間，共5個項目開盤，售出約1500套房源，銷售額同比增長590%。

易居中國控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，二季度末，蘇州可能會面臨成交量的下降。因為購房群體中有大量的投資人群，他們能非常敏感地感覺到二手房市場存在“沒人接盤”的風險。

相對于市場的判斷，蘇州房地產市場的數據同樣顯示出回落的跡象。易居有統計就顯示，蘇州的新盤來訪已經下降了26%，來電下降了38%。

對于市場回落的數據，金地蘇州一位營銷相關負責人認為屬于正常。自去年9月開始的上漲行情，部分投資客預判3月到了峰值行情，逐漸退出。高峰時，部分剛需樓盤的投資客比例高達70%~80%，如今大概在20%~30%之間。

市場回落之后，房價的跌勢有多少？上述金地蘇州營銷相關負責人認為，二季度市場成交量會下降，但價格仍有10%左右的上漲空間。下半年市場會進入盤整期，特別是2017年上半年，大量成交的土地集中轉變為房源進入市場。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣表示，市場盤整可能會存在，但并沒有太多跡象出現下跌。這和其背后購房需求旺盛等態勢有關系。