土地使用權到期要花房價的1/3續？深圳只用幾百元！

每經編輯 吳若凡    

(本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

“我房子的土地到期后，還要付三分之一房價才能繼續住下去？”“首例房屋產權到期續費，要交房價三成！”

最近，關于溫州住宅土地使用期到期續期的事，流傳甚廣。無數人看了新聞后徹夜難眠，擔心房屋到期后要支付巨額的土地出讓金才能續期。

可是，你知道嗎？上述事件其實還沒有真正發生！所謂要付房價1/3才能住下去，其實都是好事者的歪歪，目前連溫州的國土部門都不知道應該怎樣征收土地出讓金。

而在比溫州房價高得多的深圳，居民只用了幾百元每平米的價錢，就已經完成了土地使用權的續期。

而且這一現成的例子，已被預測，可能會在全國大面積推行。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴邦爺，在國務院70年土地使用權到期后，究竟應付多少土地出讓金？在正式法規出臺前，各地部門最理想的做法，其實應該是，按年來收土地出讓金。

溫州國土部都還不知道怎樣收？

4月12日、13日，《溫州日報》報道稱，溫州市中心的幾個居民在房屋交易過程中遭遇了土地證即將到期，而被銀行拒絕按揭貸款的事情。此后經各部門協調以及當地評估公司對土地的估價，要求業主要想使得房屋順利交易，就得在轉讓時續期，按照優惠價（土地市場評估價的40%）繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權。而土地證已經過期的則不能辦理續期，為了避免國有資產流失，現在他們只能答復申請辦理人，按照全額計征。

溫州市國土資源局鹿城分局副局長陶建武證實說，如果王女士(事件中涉及的一位溫州業主)的土地證還沒有過期，可以在轉讓時續期，按照優惠價（土地市場評估價的40%）繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權。現在這種情況已經不能續期，只能重新審批。

王女士表示，《物權法》第149條明確規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”她的理解是，現在土地證到期了，國土部門應當予以自動續期。

陶建武說，《物權法》只規定了使用權屆滿可以自動續期，但自動續期怎么個自動續法，怎么收費？對于這些問題，國土資源部和住建部都沒有出臺補充性的文件，所以如何操作也不知道。目前在國家沒有出臺細則的情況下，溫州的做法是，全額收取土地出讓金。

具體到王女士這套房，要想重新辦土地證，要交多少錢？記者幫她查了一下，她土地證上的土地使用面積為14.28平方米，橫河北小區位于市區住宅用地Ⅰ級住宅范圍內，2016年基準地價為13230元/平方米，她要支付188924.4元。

但應該注意的是，上述土地出讓金的補繳額，并不是溫州市國土資源局已經確定的，只是記者自己查的。

邦爺采訪當事記者了解到的情況是，這一調查的數據來源于當地國土局指定的評估公司的評估，其依據是溫州一類土地的基準地價。

邦爺認識的一個評估師說，這個評估標準無法在全國通用。原因是按照一般的土地評估方法，是根據周邊近期出讓土地成交的評估價格進行評定。相比于基準地價，以周邊地價評估測算，得到的補繳土地出讓金金額會更高。如果溫州國土部門貿然低價出讓，就有賤賣土地的風險。

同樣，因為《物權法》并沒有確定是否需要補繳，補繳金額是多少。如果按照上述由記者測算出來的結果，溫州市國土局還會被質疑“多收土地出讓金”。

所以，在沒有可靠依據的情況下，最穩妥的辦法是不要交易。

而且后經核實，王女士并未真正支付這筆地價款，也就是說媒體報道的這件事并沒有真正意義上發生過。

疑惑：產權已延期的案例為何沒火？

3月24日，新浪樂居曾經報道，深圳市福田區一小區業主把產權年限從50年申請至70年。

今年一月份，該業主向深圳市規劃和國土資源委員會提交了地價延期申請，2月底拿到批復。據了解，該居民最終補交的金額為44940元，平均每平方米補了557元。拿到深圳市規劃和國土資源委員會第一直屬管理局的批復后，房子掛牌價也從680萬調整為710萬。

另外，深圳一批20世紀80年代至90年初建設的安居房、公司福利房、經濟適用房，或存在同小區不同年限的情況，但這類房子也可遞交延期申請，官方回復稱“約20個工作日可得到批復”。

明明已經有了判例，卻沒有被廣泛報道。但溫州案件，經過一些自媒體傳播，就成了熱聞，甚至衍生出“所有的房東都是國家的租戶”這樣夸張的演繹。

邦爺的律師朋友說，在沒有具體政策規定的情況下，已經成功操作的案例，最有可能被各地政府所引用。因為，這樣做風險最低，可操作性也是最強的。相比之下，溫州的例子只是理論上可以操作，實際并沒有發生，因此可推廣價值并不大。

上海杜躍平律師事務所律師杜躍平說，溫州需要補繳土地出讓金的那部分土地，本身出讓的就是只有20年土地使用權限的非常規地塊，對全國而言，完全沒有任何參照意義。反而，深圳所出讓的是常規的50年土地，補繳土地出讓金的金額，具有參照意義，可在全國推廣。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，對各地政府來說，最好的辦法，也許是讓使用期到期的土地一年一續約。每年的續約金額，按照當年出讓的同類同地段國有建設用地的評估價格來實施。這樣，地方政府既不會有賤賣國資的風險，所出讓的地價也能讓普通老百姓所承受。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波