上海限購政策退出時間定了?。?

每經編輯 楊羚強    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-cirle）

年初，有接近上海市房管局的人士私下聊天時泄密：上海的限購可能在今年會取消。邦爺立即找了個地產行業的老法師求證，后者覺得可能性為零，因為限購政策要考慮一個重要因素——人口。

現在看來，他的判斷是對的，上海于3月25日出臺了最嚴限購令，要求購房者的社保必須連續交滿60個月，才能取得購房資格。

不過，不久后“限購令”的細則就進行了微調，允許那些中途因為換工作，有過短暫中斷社保繳納記錄的購房者買房。

而這也讓很多人覺得，上海的房地產限購政策，也許未來會繼續放松。

在這里，邦爺很負責任地告訴大家，限購放松的可能性確實存在，而且已經有了明確的時間表。

這個時間表就隱藏在《上海市人民政府關于進一步推進本市戶籍制度改革的若干意見》（下簡稱《意見》）里。

有粉絲可能會說了～邦爺你不要欺負我讀書少，《意見》我前后讀了十來遍，哪有“限購政策退出”這幾個字？

聽邦爺慢慢道來…

人口規模的加減法

在《通知》中，邦爺看到一個條款：

【第三部分的第（五）條】加強實有人口信息化建設。以實有人口信息系統為基礎，進一步完善跨部門信息整合和共享，切實加強信息數據后續開發應用，實現人口信息動態監測，為加強人口服務管理、制定人口發展戰略和政策提供支撐。

有人說，這個和上海的限購令何時退出有神馬關系？明明一個是戶籍政策，一個是房產政策好吧！

邦爺可以非常明確地告訴大家，這兩個政策不僅有關，而且關聯性極高。因為這些政策最終服務的都是一個目標“城市人口規模不超過2500萬人”。

在這個目標之下，房產政策、戶籍政策，乃至于上海的2015—2040年的城市總體規劃，都在疏散上海中心城區現有的常住人口。

上海今年初發布的《上海城市總體規劃（2015—2040）綱要概要》提到，考慮人口的動態變化性，通過監測人口增速、人口結構變化等關鍵指標，對可能超出規劃預期目標的人口規模、結構、分布等變化做出評估和預判，評估建設用地供應、住房供應、公共設施配置、市政交通保障等方面的匹配度，及時進行政策調控。

換句話說，上海未來將能夠精確又及時地掌握不同時間、不同地點的人口數量。限購令最終是否退出，將不僅僅取決于房地產價格上漲的快和慢，更取決于上海的城市人口規模能不能確保不突破紅線。

這意味著，只要上海的城市常住人口總量，出現一定幅度的下降，并且房價漲速慢慢趨于平穩，史上最嚴的限購政策就有可能降溫。

按照上海第六次人口統計數據，部分城區限購令的解除時間很可能是五年后。 因為屆時上海本地戶籍適齡首次置業人群將比現在減少至少一半。

數據來源：上海市第六次人口普查數據手冊

人口的兩個疏散方向

具體來說，上海未來會有兩個“人口疏散”方向。

第一，是把中心城區人口疏散向青浦、奉賢、嘉定等新城疏散。主城區嚴格控制商品住宅用地規模，新增住宅用地供應向重要的新城傾斜。

將新城和重點新市鎮作為新增人口的主要空間載體，提升新城、新市鎮的人口密度、崗位密度。完善新城的公共服務、環境品質與就業服務的配套。

換句話說，就是通過將大量的學校、醫院、就業崗位、商業服務設施遷到新城，讓越來越多的中心城區人口愿意去青浦、嘉定、松江等新城買房。

第二，則是向上海周邊的衛星城鎮進行人口疏散。

《規劃》提出，將位于重要區域廊道上、既有基礎較好的嘉定新城、松江新城、青浦新城、南橋新城、南匯新城，培育為長三角城市群中具有綜合性輻射、服務作用的綜合性節點城市，強化樞紐和交通支撐能力，加強其與周邊地區的組合、協作發展，提升新城的區域核心功能。

嘉定、松江、青浦、南匯、南橋等新城中心，承載文化和科技創新等全球城市部分核心功能，提升新城中心的綜合性服務功能和對于近滬地區城鎮的服務和輻射能力，使新城中心達到市級副中心的能級水平。

換句話說，會有大量的好學校、好醫院、包括知名的商業以及大量的工作崗位，將安排在上海的市郊，而這些資源不僅僅向新城本地人口提供服務，還將會向周邊的衛星城鎮提供服務。

這就告訴大家一個信號：現在去花橋、淀山湖、瀏河、平湖買房是聰明的，未來這些地方的很多公共服務和配套，會和上海城區差別不大。

邦爺認為，在這兩個任務都完成后，上海的住房限購政策，就會慢慢因為功能退化，而撤出歷史舞臺。

而在人口的疏解過程中，不排除主城區和新城的限購政策會呈現不同的調整方向。比如像急于導入人口的臨港，就不適宜過于嚴格地限購；而供應本就緊張的中心城區，有可能在現有的限購政策之上再升級。

編輯:王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波