137家上市房企存貨逾3萬億元 5家占了4成

上市公司2015年年報披露已收官。《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，按照申銀萬國行業分類，剔除數據不全的上市房企，137家上市房企存貨總計超過3萬億元，以綠地為首的A股5大房企存貨占比超過42%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍接受《證券日報》記者采訪表示，除了三、四線城市庫存難以消化外，近年來房企新增項目土地成本較高，開發商被迫做高端產品線，這類產品銷售周期較長；此外，商業類項目由于存貨量過高，市場飽和，消化速度較慢；而部分企業資產周轉速度減慢，存貨轉為現金和應收賬款的能力變差，需要將庫存管理納入重要管理指標，因為這關乎企業資金鏈的運作。

《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，由于綠地控股這家巨型房企2015年8月份登陸A股資本市場，所以剔除其3970.6億元存貨之后，去年同期上述136家上市房企的存貨總計為2.64萬億元，攀升了3281億元，同比漲幅為14.21%。

其中，存貨門檻在1000億元以上的有5家，分別為綠地、萬科、保利地產、招商蛇口和華夏幸福；500億元—1000億元的有10家；300億元-500億元的有10家；100億元-300億元的有27家。

據記者統計，截至2015年12月31日，綠地控股存貨接近4000億元，超過萬科；萬科存貨為3681億元，同比上升15%；招商蛇口存貨1213.8億元，同比上升20%。

對此，嚴躍表示，房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標，所以整個存貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。不過，嚴躍進認為，從占比來看，住房庫存規模是其中較大的一項。

嚴躍進表示，部分房企積極拿地試圖進入大房企的行列，也會使得土地儲備規模占比相對上升，尤其是一些中型房企，依然有積極拿地的動作，這在存貨值上也會得到快速反映。

當然，增加土地儲備是存貨增加較快的重要原因，但這其實是房地產企業項目開發周期決定的，有合理性，一般企業現有土地儲備會滿足企業未來3年發展需求。

不過，《證券日報》記者注意到，與2014年度相比，盡管2015年樓市回暖現象明顯，但仍有不少企業存貨周轉次數減少，存貨周轉天數變長，可見其運營能力和存貨管理水平變弱，項目適銷不對路，進而導致資金鏈承壓，對企業快速擴張造成阻力。

值得注意的是，庫存難以快速消化的背后，一方面加重了房企資金鏈的壓力；另一發面也侵蝕了開發商的利潤空間。更重要的是，企業對存貨管理能力較弱。

據Wind資訊數據顯示，在A股5大存貨超過1000億元的房企中，除了綠地控股因缺少2014年同期數據將其剔除之外，萬科與華夏幸福存貨周轉次數增加，保利地產與去年持平，招商蛇口則減少。

以萬科為例，截至2015年12月31日，在存貨同比增加超過500億元的情況下，萬科去年3681億元的存貨周轉天數為893天，即2年多，比上年同期的1138天縮短了大半年；其存貨周轉率也提升了0.08次。

反觀招商蛇口、首開股份和金地集團這幾個存貨排名靠前的大型房企，其存貨周轉天數都在增加，存貨周轉率在減少，項目周轉期拉長。

以首開股份為例，截至2015年12月31日，首開股份存貨達956.7億元，同比增加40.5%；存貨周轉天數達2100天，即5年多時間。

“首開股份近兩年在一線城市和部分二線城市大量拿地，但并不是所有拿地項目都能快速進入銷售期，所以影響其產品消化周期；而招商蛇口2015年經歷了一系列重組，土地儲備等資產比例有所改變，可能對存貨數值變化造成一定影響。”某業內人士向本報記者表示，庫存管理是房企地產企業管理鏈條上非常重要的一環，若該能力較弱，存貨周轉速度慢，流動性差，影響企業的短期償債能力。

不過，拉長銷售周期，并不一定是企業的被動行為，也可能是其為了提升土地紅利，捂盤惜售，借此拉升利潤；尤其是有能力獲得大量低成本融資的房企，對此可能更為“執著”。