國內最大規模酒店資產證券化產品發行 世茂酒店分拆上市可能性變小？

每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡

近日，世茂對外公布了最新的博時資本-世茂酒店資產證券化項目，產品總規模26.9億元，刷新了國內已發行酒店資產證券化產品的最大規模紀錄。

繼2015年8月和11月分別推出國內首單物業費收益權資產證券化和首單購房尾款資產證券化產品以來，僅隔半年，世茂集團又推出全國最大規模酒店資產證券化項目。世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸女士在今年3月曾透露：“世茂今年會對酒店、自持物業、商業自持物業做證券化的探索，也包括可能對庫存產品的證券化探索。

《每日經濟新聞》記者發現，2011年5月，世茂房地產曾高調對外宣布已向港交所作出初步查詢有關酒店業務在主板獨立上市的可行性，計劃分拆旗下的五星級酒店資產，以旅游地產概念上市。

上述博時資本-世茂酒店資產證券化項目的完成，是否意味著酒店業務單獨拆分上市可能變小？世茂房地產品牌相關負責人向《每日經濟新聞》記者表示，該產品是一款收益權的資產證券化產品，其他內容不便透露。

酒店資產上市估值偏低？

目前，《每日經濟新聞》記者尚不清楚世茂獨立分拆后的資產剝離情況，也不清楚這款產品是以什么作為資產證券化的基礎資產。業內人士猜測，該產品可能是將這幾家五星級酒店每年的收益（現金流）打包，每年給予固定收益，在第八年一次性回購。

業內人士估計，世茂之所以只把五星級酒店資產拿出來可能是因為資本市場只認這部分資產，亦或是其他酒店所對價的資產收益達不到預期，記者就此詢問世茂品牌負責人，對方表示不便透露。

記者在查詢世茂房地產2015年財報后發現，截至2015年底，世茂旗下已開業的酒店共計14家，其中完全自主經營的五星級酒店有3家，2015年合計經營收入13.02億元。

從目前來看，五星級酒店市場并不是很好，行業在2014年呈現虧損，2015年逐漸企穩，目前來看在低位徘徊，酒店總體入住率較低，只有60%左右。此外，近年來高星級酒店市場并不好，存在供應過剩局面。資本市場普遍認為酒店的投資回報率較差，高星級酒店上市難度較大。

事實上 ，2014年6月，當時的方興地產分拆酒店業務并獨立在港交所上市，但代價是方興地產股價較2014年資產凈值折讓超過60%，而酒店方面估值更是嚴重偏低，折讓超過70%。

房企融資渠道不斷創新

一位不愿意透露姓名的業內人士分析，市場經營前景堪憂和上市難度加大，或許使得世茂將酒店分拆的事情拋在了一旁。

上海復世投資管理有限公司合伙人鄒毅表示，世茂選擇酒店資產證券化，而不是單獨拆分上市，目前來看是最明智的選擇。資產證券化有助于盤活存量資產，它能夠解決上市公司現金匱乏的問題。同時，融資成本在5%~6%之間，對于有存量物業和穩定現金流的開發商來說是最佳選擇。

類似世茂房地產這樣大規模持有酒店的房企還有很多，其中以綠地、萬達、碧桂園等所持有的酒店資產最多。他們是否也能仿效世茂房地產，對旗下部分酒店業務打包資產證券化？鄒毅表示，資產證券化前提是要收益達到投資者的要求，肯定有擠出回報要求，投資者才會去認購，即回報率和穩定的現金流。如果達不到，就要折價，所以不是所有的酒店業務都適合通過資產證券化進行融資。

東方證券房地產首席分析師竺勁表示，對于持有酒店和商用資產較多的開發商來說，一旦資產證券化以后，就可以在金融市場流通，這在未來將成為一個大趨勢。開發商要想盤活資產，就需要找多元的融資渠道，對于有穩定資產的房地產公司，除了上市之外還有很多條路可以選擇。