“3·25新政”第47天 上海連出三個地王

每經編輯 王浩也    

每經實習記者 王浩也

“3·25新政”出臺之后第47天，上海首次集中土地拍賣今日（5月11日）舉行。經歷了4月的空檔期，5月首次土拍應了那句老話，“久旱逢甘霖”。

《每日經濟新聞》記者發現，本次土地拍賣共拍出四幅地塊，分別位于青浦區、奉賢區和松江區。其中，松江區貢獻兩幅，其余兩區各一幅。奉賢區和松江區共計三幅地塊均為純宅地。

僧多粥少 供地難求

在上午的競拍中，奉賢區南橋新城16單元36-03地塊被象嶼以21.5億元的總價拿下，溢價率126%，樓面價達22625元／平方米。這也是奉賢區南橋新城新地王，此前南橋最貴的一幅宅地，是去年12月由中鐵集團取得的奉賢區南橋鎮D-01-13區域地塊，總價38億元，樓板價19179元/平方米。

下午的競拍中，松江泗涇SJSB0003單元10-05地塊被格力以19.65億元的總價競得，溢價率達109.04%，樓面價達3.77萬元／平方米，也是該區域地王。很快，該區域地王再次易主，融創以30.05億元競得SJSB0003單元12-01地塊，溢價率為111.62%，樓面價達38291.33元／平方米。

據了解，這三幅地王級地塊都是純宅地?！睹咳战洕侣劇酚浾哒{查發現，泗涇地塊周邊萬業夢立方在售，精裝修均價為3萬元／平方米。萬業名苑4月以來的成交均價約2.6萬元／平方米。這兩幅地塊的樓面價已經反超在售樓盤的市場價，可以說是“面粉比面包貴”。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦認為，格力拿下的地塊，根據樓面價來推算，預計未來成本價至少6萬元／平方米。

四幅地塊、三個地王，這樣的現象即使在上海這樣的一線城市也很罕見。盧文曦認為，這首先跟上海的“十三五規劃”有關，規劃中要求：守住建設用地總量底線。“十三五”逐年減少建設用地增量，規劃建設用地總量實現負增長。到2020年，要守住3185平方公里的紅線，比原來的規劃目標減少41平方公里。未來5年，上海新增建設用地只有約60平方公里，而2014年底，全市建設用地規模已突破3100平方公里，接近“天花板”。

盧文曦說：“上海今年一季度的土地供應相當有限，開發商那時候想要拿地只有往周邊二線城市發展。現在上海有地，他們就會趕緊拿。今天拍的這幾塊地也不錯，泗涇周邊已經有軌道、配套也成熟。雖然南橋稍微有點偏，隨著軌道、BRT的進入，今后也是比較有發展潛力。”

不懼政策調控 一天三地王

“3·25新政”已經過去一個多月了。上海樓市在前3個月的火爆之下開始剎車，成交量價都出現降溫。根據上海鏈家研究咨詢部統計數據顯示，4月上海新房市場供求量出現逆轉，盡管供應量大幅上漲，成交量卻出現大幅下跌，下滑幅度達到5成以上，為去年“3·30新政”以來的第二低位，僅高于今年2月春節成交量。成交價格較上月繼續下滑，跌破3.3萬元/平方米，為近7個月新低。

然而5月首次土拍，便出現三個地王，盧文曦認為，土地價格終究會反應在房價上，而此前的“3·25新政”對市場的調控效果恐怕要打折扣了。“開發商的強勢入市，至少在心理預期上無形中抬高了房價。”

據中國證券網報道，北京在2010年3月15日的土拍中，“地王”紀錄曾在一天內三度被刷新，但40天之后，調控樓市的“新國十條”便出臺，“一天三地王”被認為是招致樓市調控的重要導火索。

上海一天出了三個地王，對于政策后期會不會收緊的猜測就流傳開來。對此，盧文曦表示，“3·25新政”剛出臺不到兩個月，還處于觀察期，“萬一溢價率突破200%了，那估計后期會有措施。因此，估計至少半年內，不會有更緊的政策出臺。”

地王頻出會不會導致后續政策收緊？

與上海相似，北京在5月5日的土拍中，也出現三宗地王的現象。不僅僅是一線城市，二線城市比如蘇州4月的土拍市場，拍出的每一塊地都能稱之為地王。

比如廈門，4月22日，保利子公司廈門中璟房地產開發有限公司以54.26億元競得同安區同安新城2016TP02地塊，樓面價25838.1元/平方米，溢價率149.59%，該地塊刷新了廈門土地市場的總價和島外樓面單價紀錄，成為“廈門雙料地王”。

比如杭州，陽光城以19846.39元／平方米的樓面價刷新杭州市蕭山區的記錄，成為蕭山最新地王。據了解，該地塊是錢江世紀城奧博中心單元10號地塊，總價13.85億元，溢價率68.19%。

專家認為，二線城市地王頻出，一方面是這些城市的供求關系決定的，從去化周期看，蘇州、南京、杭州這幾個城市的去化周期甚至小于6個月，房價上漲的預期肯定會提高，開發商必然會搶地。另一方面，一線城市，特別是上海的限購措施相對嚴格，需求外溢明顯，在上海沒有拿到地的房企選擇退居二線城市，而且二線城市的樓市起來了，開發商不會錯過這波好時機。

盧文曦認為，與上海相似，此前北京、南京、蘇州等地均出臺相關調控政策，雖然地王頻出，但是后期政策收緊的幾率并不大。