地產開發投資一年實現V型反轉 房企二線城市補地忙

每經編輯 每經記者 胡健    

◎每經記者 胡健

5月14日，國家統計局發布的4月數據顯示，房地產開發和銷售數據雙雙向好?！睹咳战洕侣劇酚浾甙l現，從去年4月到今年4月，一年時間，全國房地產開發增速走出了一個比較標準的V型態勢。去年前4月，該數據為同比增長6%，隨后一路下滑，去年底今年初，甚至回落至僅1%的低位，今年以來連續攀升，目前增速已回升至7.2%。

國家統計局投資司高級統計師李皎分析說，商品房銷售市場升溫，房地產開發企業在重點城市、熱點板塊加緊了土地儲備，銷售向好城市的房企加快了項目開工和施工進度，房地產開發投資先行指標均持續向好。

地產投資上升勢頭較快

數據顯示，1~4月，全國房地產開發投資2.54萬億元，同比增長7.2%，增速比一季度提高1個百分點，比去年全年提高6.2個百分點，呈現快速回升走勢。

值得一提的是，房地產熱點地區的輻射作用也開始顯現。李皎提到，1~4月，非重點城市開發投資同比增長7.8%，比重點城市投資增速高1.1個百分點。非重點城市開發投資增速時隔20個月后重新超過重點城市。

廣東東莞是一個典型案例，瑞峰置業市場研究部統計數據顯示，今年第一季度，東莞共有17個鎮區、31個項目動工，合計總開工量達317.36萬平方米，迎來開工熱潮。

上海易居房地產研究院智庫總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，很多來自深圳的購房需求轉移至東莞，當地住宅存量消化周期已降至3個月，庫存出現嚴重的不足，急需補充房源，大量需求也抬升了房價，使得房企開工意愿強烈。

全國來看，今年商品房銷售面積和金額均在開年后保持高速增長，呈量價齊升的態勢。國家統計局數據顯示，1~4月份，全國商品房銷售面積3.60億平方米，同比增長36.5%，增速比一季度提高3.4個百分點，比去年全年提高30個百分點；銷售額2.77萬億元，增長55.9%，增速比一季度提高1.8個百分點，比去年全年提高41.5個百分點。

隨著銷售市場持續升溫，房地產去庫存取得明顯進展。4月末，全國商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬平方米，比2月末減少1241萬平方米，已連續兩個月減少。其中，住宅待售面積4.51億平方米，比3月末減少894萬平方米，比2月末減少1546萬平方米。

在嚴躍進看來，樓市銷售回暖對其投資意愿的提升有很大鼓舞作用。“一方面，房企可以看到盈利預期。另外，一些存量房的快速去化也使得房企現金流充裕，投資有底氣。”

房企將目光瞄準二線城市

穆迪近日在一份報告中分析認為，整體融資環境仍然支持中國房地產業的發展。

對于房企而言，最大的“原材料”便是土地，在銷售回暖且資金充裕時，開發商買地的熱情已明顯高漲，他們將目光紛紛聚焦二線城市。

數據顯示，1~4月，房地產開發企業土地購置面積同比下降6.5%，降幅繼續收窄5.2個百分點；土地成交價款則“轉負”，由1月至3月的增長3.7%，轉為下降0.2%。

這一數據看似矛盾，但恰好體現出二線城市地市的火爆。嚴躍進分析說，地價高企的一線城市在4月份并未推地，而諸多庫存量大的三四線城市也對住宅用地采取停供，因此土地成交總價相比3月份略有下降。

土地購置面積的收窄還反映出開發商們在二線城市的動作積極。上海鏈家地產的統計顯示，二線城市4月成交經營性土地2422萬平方米，環比上升10.7%，同比上升41.7%；土地出讓金更是高達1135.6億元，同比上升280.4%，環比上升38.4%。

一位國內大型地產開發商高管告訴《每日經濟新聞》記者，目前一線城市幾乎是寸土寸金，土地總價高，未來不確定性更大，二線城市相對較好，很多省會城市和區域熱點城市經濟基礎也不錯，值得被看好。

該高管以湖北武漢為例，武漢是內陸重要的水陸空交通樞紐，具有交通、科教、人才及產業基礎等方面的比較優勢。

有券商報告還提到，武漢較為寬松的落戶政策極大地吸引了畢業生和外來人口落戶，對周邊縣市具有明顯的虹吸效應，人口的集聚為當地房地產的持續復蘇提供支撐。

不過，包括穆迪在內的多家機構都警示二線城市地王頻出背后的風險：此輪二線城市庫存去化得益于信貸等方面的政策放松，收緊政策若蔓延，一二線城市的樓市銷量和房價都將承壓。