“地價有泡沫”話音剛落 孫宏斌就把目光瞄向了燕郊、深圳

每經編輯 王杰    

每經記者 王杰

5月16日，融創中國在北京舉行發布會。當天，融創中國董事長孫宏斌提示，當前國內部分城市土地市場過熱，已經出現較大風險。

“由于地價太貴，北京很多項目都被豪宅了，不賣到10萬元以上根本不賺錢，北京可以有10萬元、20萬元每平米的房子，但不應該到處都是。很多北京、上海開發商的項目之所以遲遲沒有入市，就是因為一旦入市就有可能虧本。”孫宏斌表示。

5月19日晚間，融創中國（01918，HK）與萊蒙國際聯合發布公告稱，雙方簽訂框架協議，融創中國將收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的股權，總代價為43.94億元。

44億拿下7個項目

根據公告，融創和萊蒙國際聯合公告涉及的第一個項目，就是位于京東燕郊的萊蒙順澤•水榭花城。

公開信息顯示，水榭花城位于燕郊漢王北路，共3804套房源，去年下半年一期入市，目前已經售罄。來自售樓處的消息，目前二期尚未入市。

水榭花城售樓處的工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，目前暫未收到被融創收購的消息，但二期將會提高售價。

北京限購后，外溢的剛需人群成為這里的購房主力，幾年間，燕郊房價多次大起大落。

中原地產統計燕郊的歷史價格數據顯示，2009年初，燕郊的房價基本在3000~4000元/平方米，2009年底的燕郊房價已經到每平米6000~7000元。

2010年5月，隨著北京房價飛漲，有樓盤賣出過13000元/平方米的價格；2010年9月，河北出臺“限制外地人買房貸款”的政策，燕郊房價跌回“8000時代”；2010年11月，在“環首都”概念及燕郊地鐵的傳言下，燕郊房價重回9000元/平方米，隨即又下跌。

2011年上半年，燕郊房價基本維持在7000-8000元/平方米，且勻速上漲。下半年，隨著北京通州房價跳水，燕郊一手房單價也回落到7000元/平方米，部分項目均價直降3000至5500元/平方米；2013年，燕郊房地產市場價格隨著北京回暖逐漸回到1萬元/平方米；2014年受全國市場降溫影響，價格再次下調到8000元/平方米。

2015年，燕郊住房市場的看漲預期繼續強烈，這促使房價出現繼續上漲的態勢，部分項目售價已經超過2萬/平方米、部分房源價格甚至超過2.5萬/平方米，均價也高達1.6萬/平方米，同比漲幅超過100%！

高漲的房價引起了監管層的關注。4月2日，廊坊市就正式發布了《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，俗稱“廊九條”，其中“非本地戶籍家庭只能購買一套住房，且首付比例不低于30%”。

一家地產公司的副總曾告訴《每日經濟新聞》記者，“廊九條”的實施，或會將置業需求推向廊坊西和永清。長期看全國投資客可能會盯上燕郊。畢竟燕郊全款買房不受影響，外地一個家庭限購一套。之前是北京人來投資，下一個階段可能是全國的投資客更關注這個區域。

并購比拍地王更劃算？

融創中國布局燕郊后，水榭花城的產品類型是否有所變化？截至發稿，記者暫未收到融創方面的回復。

其實，融創收購萊蒙順澤水榭花城仍未落定。一個關鍵點，還需要另一個股東“北京華夏”不行使優先購買權。根據公告，北京華夏——北京華夏順澤投資集團有限公司，為三河學者之家創始投資人。三河學者之家為水榭花城項目公司的母公司，萊蒙國際間接持有三河學者之家51%股權。

在此之前，融創在北京亦收購了昌平東方普羅旺斯和懷柔長青雁棲湖別墅兩大獨棟別墅項目。

亞豪機構市場總監郭毅表示，在當前的市場環境下，并購對于開發商來說是遠比拍“地王”劃算得多的一筆生意。

亞豪機構的統計數據顯示，2015年，北京住宅用地中共拍出10宗樓面價破5萬元、未來售價10萬元+的準豪宅地塊，此外土地出讓金超過50億元的住宅地塊也有7宗之多。而2016年行將過半，目前北京只不過出讓了5宗住宅用地，平均樓面價格高達4.36萬/平方米。

郭毅認為，地寡且貴，再加上整體市場的豪宅化造成項目去化周期拉長，“地王盤”達到現金流回正至少需要3年以上，資金風險和市場風險顯而易見。相比之下，并購項目的周期通常能夠控制在一年內，并購完成后花上幾個月時間調整策略和優化產品，就可以直接上市銷售，無論是出于控制成本，還是降低風險的角度考慮，并購項目都更具優勢。