每經網 2016-05-23 20:44:03
5月23日,蘇州滸墅關兩幅地塊拍賣現場,因觸及政府設置的最高價格,兩幅地塊遭遇流拍。熔斷機制在土地拍賣市場再現。
每經編輯 吳若凡 龐靜濤
每經記者 吳若凡 實習記者 龐靜濤
處在風口浪尖的蘇州樓市今天又爆出一個重磅新聞。5月23日,蘇州滸墅關兩幅地塊拍賣現場,因觸及政府設置的最高價格,兩幅地塊遭遇流拍。熔斷機制在土地拍賣市場再現。
這得從5月18日晚土拍限價令說起。當晚,蘇州市國土資源局官網公告稱,經市政府批準,對擬定于5月23日開始拍賣的部分地塊設定最高報價,對報價超過最高報價的,終止土地出讓,競價結果無效。
據了解,此次流拍的兩幅地塊均位于蘇州滸墅關,吸引了萬科、新城、金地、融創、招商、正榮等眾多開發商。其中,蘇地2016-WG-39號地塊在30秒內完成6輪報價,此后開發商相對謹慎緩慢報價,最終在競拍開始35分鐘后觸及政府設置的最高價格,宣布流拍。
第二幅“限價”地塊,2016-WG-41號地塊在開拍2分40秒即實現“爆表”,觸及最高價格,遭遇流拍。
作為少數房價領漲全國的城市之一,蘇州樓市的現狀可以看作是當前國內二線城市的一個典型樣本。然而,房價的快速上漲,也帶來了很多問題。
蘇州市統計局在《一季度蘇州服務業穩健上行,撐起半壁江山》的調研分析報告里指出:房地產開發投資隨樓市銷售火爆而升溫,正處在過熱狀態下的蘇州樓市,隨時會出現降溫,房地產市場的可持續性發展有待進一步觀察。
基于此,在本次土拍之前,政府連續兩天公布強有力的暫緩拍賣和土地限價要求,這也是今日兩塊住宅用地流拍的主要原因。
克而瑞華東區總經理王新科告訴記者,這其實還是有一種土地惜售的心態,能夠很好地規避拿地王的風險。此類通告看似很簡單,其實背后考慮了很多因素。對于部分優質地塊來說,如果競爭確實激烈,那么相關國土管理部門就可以借機取消土地出讓,后續繼續修改土地出讓的條款。
眾所周知,限制地價最有效的方式是增加土地供應。王新科表示,每年的土地供應都是有計劃的,并不能隨意增加。此外,通過大幅提升供應量來維持地價的穩定,也需要調整來實現。如果出現大規模供地現象,地價下來了,之前拍出的高價地可能面臨套牢風險。
大家都拿不到地?
碧桂園蘇州投資總監郭鵬告訴記者,按照政府之前的設想,增加土地供給會有效平衡市場對于供應端的需求,使得需求矛盾會緩解。蘇州作為1.5線城市,無論是資金流入還是和上海的銜接,是所有房企都看得到的事實。
今年3、4月份,蘇州頻頻出現“地王”。經過上次4月份的土拍,蘇州先是暫時取消了幾塊潛在的“地王”,隨后又出臺了限價政策。
另一方面,限價給一些房企帶來了機會,從企業的報名和今天競價的激烈程度就可見一斑。
郭鵬表示,對于房企而言,最差的結果就是大家都拿不到地,但對那些囤地大戶可以控制別人的拿地節奏,比如明天即將拍賣的相城區域地塊,雖然限價在兩萬多,但不排除流拍的可能。
克而瑞蘇州副總經理韓云霞表示,當前的市場表現已經趨冷,有些房企可能不會預期很高,明天的土地拍賣現場可能不會突破限價紅線,但也不排除在板塊周邊有存貨的開發商競相角逐報價。房企報名參與競拍都有目的性,都存在各自動機和考慮。
如果一個市場有兩個競爭對手,那么客戶就會分流,如果該區域只有一家,就可以坐地起價。郭鵬表示:同一個區域中,如果友鄰地拍的比較低,那價格支撐有難度,如果拍的價格高,而項目銷售價格定的偏低或者接近,去化速度就會加快。在區域有地的開發商,肯定會積極去抬高周邊地塊的價格。這是業內比較普遍的做法。”
如果土地一直流拍,庫存還是會減少,如果市場得不到有效供給的話,最終獲益的還是那些有地的企業。如果市場上出現了一段時間的地荒,只有“地王”項目出售的話,還是沒有達到抑制房價的目的。
郭鵬指出,這畢竟是蘇州第一次嘗試做此類調控,未來一定會進一步完善此類政策,在下一輪拍地來臨時,應該會有新的舉措出臺,畢竟,通過一個限價就想抑制開發企業的拿地熱情或是戰略布局是很難達成的。
他表示,未來一定會有針對限價的詳細操作規范來調節市場。這是價格過快上漲之后的橫盤調整期,未來,蘇州的房價會有一個螺旋式上升的過程,一些品質較弱的項目此前確實存在價格虛高,但隨著優秀的高品質項目的入市,隨著人口素質的調整和市場基本面的改善,城市人口的購買力還會進一步提升。
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