二線城市地王頻出后 樓市開始自發調整？

5月27日，二線城市冷熱交替。南京實行“限地價、競配建”的土地新政，合肥宣布原定當日的7宗土拍由于場地軟硬件調整延遲到5月30日進行。然而，萬科信達以123.18億，樓面價21575.78元/平方米，溢價率95.95%拿下杭州奧體單元總價地王卻博盡眼球。在拿下該地塊之后，雙方出現分歧，萬科決定退出合作。

此前的5月23日、24日，蘇州按原計劃舉行了大型土地拍賣會。這是在蘇州市5月17日宣布暫緩出讓5幅準地王、5月18日宣布限地價之后的首次土地拍賣。23日推出了15幅地塊，按照新規，4幅進入競價環節，結果是兩幅商辦地塊底價成交、兩幅宅地流拍。地王不再出現，但成交溢價率仍高，比如新城控股拿地溢價率112%。

有意思的是，其中一幅宅地在超過最高限價之后，由于第一次網拍主持人沒有及時喊停，房企繼續競價了8輪。

這也是一二線城市近期土地市場的縮影。據克而瑞研究中心統計，今年以來截至5月14日，22個熱點一二線城市“三高”（高總價、高單價、高溢價）地塊達118宗，其中有51宗地溢價率在100%以上，最高達400%。4月份以來，蘇州、南京、合肥共出讓50幅地塊，其中60%都屬“三高”。

一名業內資深人士指出，以往地王都借此解套，但解套的機會在于房價不斷上漲，而樓板價一旦過高，房價很難短期內支撐這種上漲。“一旦政府調控收緊，成交量、房價都面臨調整的時候，正如每一次調控周期那樣，這一波地王也必然要經歷3-5年的調整”。

頻頻解套的地王

這并非聳人聽聞。2009年前后，長三角一二線城市地王頻出，當時國企中華企業接連在蘇滬杭拿下多個地王項目，其中以28.1億元總價，1.9萬元/平方米左右樓板價將杭州章家壩宅地收入囊中最為著名。

此后進入該區域的萬科、德信所拿地塊樓面地價分別約1.11萬元/平方米、1.24萬元/平方米。調控周期的樓市低迷，導致中華企業被套，直至2015年之后，杭州各區域地王頻出，帶動房價上漲，這幅地王項目才得以解套。然而，卻為中華企業在2013年、2014年連續兩年計提5.1億虧損。克爾瑞研究中心分析師謝楊春稱，中華企業今年初戴上了“ST”帽子，也是受盲目擴張拖累。

今年以來不斷被刷新的區域樓板價、土拍樓板價高于周邊售價等情形，似乎令往年情境再現。杭州2015年出了10個地王，2010年2.5萬元/平方米的地王才被打破；2015年底就出現了3.6萬元/平方米樓板價、春節過后以4.5萬元/平方米刷新，此前被套的多個地王項目，像游戲打通關了一般，逐一解套。

位于杭州錢江新城的中海御道路一號，是中海地產于2012年拿下的地王項目，假設安置房建安成本為每平方米3000元，財務費用按照地產信托最低標準的年化收益率7%計算，2015年開盤時，該項目成本約在3.2萬元/平方米，而當年銷售均價為2.8萬元/平方米。

今年3月，信達地產拿下錢江新城地王，樓板價3.67萬元/平方米，也算間接釋放了中海御道路一號的售價壓力。將于6月中旬推出的原杭州味精廠地塊，樓面起價2.87萬元/平方米，已刷新信達地王的2.2萬元/平方米起價，市場沒有理由不相信新的地王即將誕生。

多名業內人士對21世紀經濟報道記者表示“看不懂”。他們認為，這一波行情中有太多令人費解的因素。比如樓板價高于周邊房價，“只要相信下一次拍地價格高于這一幅地塊，多高的價格都敢拿。”

即便是同一個時間段拍地，也可以獲解套。比如4月7日、8日，蘇州舉辦的一場大型土地拍賣會，泰禾集團在前一天以樓板價2.6萬元/平方米左右拍下姑蘇區一幅宅地；第二天當代置業以樓板價2.8萬元/平方米在同一區域拍下另一幅宅地。

房價上漲乏力？

在地王頻出的同時，市場也出現了兩種不同的聲音：一方堅定看漲，大膽預言；另一方預警風險。

克而瑞研究中心分析師楊科偉指出，三大因素促使地王不斷涌現：首先，房地產業流動性井噴，城市投資價值嚴重趨同；其次，中小企業拼規模動力強勁，屬業績發展的無奈之舉；此外是存在以時間換空間的僥幸。

上述業內人士也指出，地王項目固然面臨一定開發風險，但房企有投機心理，比如通過放慢開發節奏，求得在市場螺旋式上升周期中解套。

一個事實是，蘇州、南京、杭州等地，只要拍出了地王，周邊的樓盤都會漲價，甚至封盤不賣。

盡管中指院百城房指數顯示2016年4月，全國百城住宅平均價格為11467元/平方米，同比上漲8.98%，漲幅較上月擴大1.57%；環比上漲1.45%，但地方政府卻不斷發出對市場調控收緊的信號。

京滬深等一線城市在調控政策發布后已經出現市場交易量下跌，市場在下半年進入調整期也是可預期的；南京、合肥、廈門等城市也面臨調控的風險。

如5月23日，合肥房管相關部門領導表示預售制度可能會改變，加強對捂盤惜售的企業嚴查管控，不準綁售車位和軟裝、理財產品，價格過高不準備案發預售證等，并表示會加大土地供應量。

不過樓市已經步入自發調整階段。21世紀經濟報道記者實地調查獲悉，融創泗涇地王拍下的第一個周末，周邊樓盤銷售并沒有漲價，而是借機快速銷售。5月20日，位于蘇州的九龍倉時代上城風華里緊急加推100、120平方米戶型，全部一口價28000元/平方米，但就在12天前，加推均價還是32000元/平方米。